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新奥置业（集团）有限公司2004.1廊坊中期报告-4全国房地产行业分析及城市房地产调研报告全国房地产行业分析、北京、石家庄、蚌埠、连云港选准定位，夯实基础，将新奥置业发展成为全国知名的房地产开发企业机密此报告供客户内部使用。未经远卓管理顾问公司书面许可，其它机构不得擅自传阅、引用或复制本报告包含企业重要信息，远卓建议客户采取最高级别的保密措施来保管、查阅本文件4/4城市房地产调研说明目的工作描述局限性本研究的目的是了解北京、石家庄、蚌埠和连云港四个城市房地产行业的行业趋势、行业机会点以及房地产市场状况，本研究的结果并非对具体项目的判断本报告提出远卓的独立判断，所有在访谈、调查和研究中接收到的观点仅作为远卓重要参考依据，而并不受任何观点的完全引导，报告中的分析结论尽可能地采用数据论证，在缺乏数据的某些地方远卓将参考内外部访谈、权威行业报告等信息经远卓内部讨论而得出远卓各工作小组走访了以上四个城市，对当地房地产市场情况进行了实地考察，并访谈了当地政府机关、新奥燃气销售部门、售楼处以及房地产交易中心的相关人员调查的重点在住宅市场，对写字楼、商用楼仅做一般性扫描。由于研究目的更倾向于行业宏观态势，本报告内容没有延伸至具体某个细分市场，因此这些分析并不一定能完全作为项目投资决策或子项目具体运作决策的依据调研报告的主要结构主要观点概述全国房地产概述城市调研报告主要观点概述（一）：全国市场•我国房地产开发历史发展经历了超常发展期和调控期后逐步走向理性繁荣阶段，未来至少有20年左右的增长空间；•中国房地产行业处于从单纯开发型向投资运作型的转变期，存在多种模式并存的复杂格局，精细化管理基础上规模化、专业化细分发展成为现阶段主要特点•我国房地产市场呈现区域梯度发展特点，人均GDP高的城市房地产业相对成熟，少量区域市场出现投资过热的表现•直辖市、百万人口城市是竞争重点，经济越发达竞争越激烈。二三线城市成为部分新兴、中型房地产商新的利润增长区域全国房地产市场理性繁荣，具有长期增长空间,有部分区域存在投资过热现象。目前行业由单一开发型向投资运作型转变。主要观点概述（二）：北京市场•北京市的经济发展和居民收入水平远远高于其他城市，且增长迅速•住宅价格进入结构性调整，稳中有降，中高端和中低端市场供不应求，市场竞争主要在中端•北京市的“十五”城市规划将推动郊区房和中低价位商品房的建设，释放中低收入人群的需求•消费者对居住地点至工作单位的车程要求有所放宽，居住区域选择呈现郊区化倾向，四环以外成为未来开发的热点并沿着交通轨道扩展•房地产企业数目众多，市场竞争空前激烈•写字楼市场供给远大于需求，空置率不断上升价格逐年下降北京房地产市场发展较为成熟，机会与风险都较高，目前主要市场机会在五环六环区域和中档住宅市场主要观点概述（三）：石家庄市场•石家庄市的经济发展和居民收入水平难以支撑房地产市场的长期发展•近年来石家庄房地产也并没有呈现良好的增长态势•目前市场供给与需求的主导仍然是住宅且主要是中低价位房和经济适用房•市场面临土地价格增长和竞争环境混乱两个不利因素•写字楼、商铺和工业园区存在一定的市场机会石家庄房地产市场存在较大的风险，但中低价位住宅写字楼和工业园区存在一定的市场机会主要观点概述（四）：蚌埠市场•蚌埠市的经济发展和居民收入水平太低难以支撑房地产市场的长期发展•近年来蚌埠房地产发展迅速，但是价位相对较高•目前市场供给过于需求，空置率较高，目前市场的重点在于消化空置房•市场竞争环境较为混乱蚌埠房地产市场发展水平低下，空置率高，进入风险较大主要观点概述（五）：连云港市场连云港房地产市场规模较小，但正处于迅速发展阶段，短期竞争激烈，但存在长期的发展空间•连云港市的经济发展迅速，但居民收入出现一定的背离•城市化的发展和新移民的涌入带来一定的市场机会•连云港市房地产市场正处于迅速成长期，短期内供应量放大超出需求•市场空置率较高，存在结构性过剩•市场竞争环境较为混乱％9.1％10.7％10.9％7.3％4％0.9％1.7％0.9％0.6％12464724065646953770313.5％6.4％6.6％-0.4％12.3％98933.48.116.1773639.7％-14.26％-35.27％43.5％12.2810.111稳中有降稳定增长稳中有降小幅上扬高收入城市改造与工业园区建设无新移民需求41.8％18.6％-4.85％24.2％19.1％20.2％四个城市中只有北京的人均可支配收入高于全国平均水平124647240656469537703北京石家庄连云港蚌埠全国平均四个目标城市与全国平均城镇人均可支配收入比较（2002年，元）北京和连云港的房地产市场以高于全国平均的速度增长，蚌埠则呈现负增长态势,石家庄目前以消化空置房为主。商品房竣工面积增长率商品房销售面积增长率北京全国平均连云港蚌埠石家庄41.8%18.6%-4.85%24.2%20.2%39.7%-14.26%-35.27%43.5%19.1%远卓对以上城市房地产市场的分析预测比较北京石家庄蚌埠连云港供需特点竞争特点•市场供给量逐年增长•市场需求旺盛，购买力较强•中低端与中高端区间需求大于供给•市场供给量近两年开始下降•经济发展与收入水平限制了市场需求•高端市场供大于求，中低端市场尤其是经济适用房存在一定的市场机会•市场供给逐年减少•公务员和垄断型国企职工是主要潜在客户•供给大于需求住宅空置率较高•市场供给逐年上升•拆迁户和国家机关人员成为需求的主导•供给大于需求住宅空置率较高且逐年上升•企业数量4000多家竞争激烈，中小企业仍存在市场机会•房价进入调整阶段价格稳中有降•四环以外沿交通轨道线成为未来热点•企业数量多但实力较弱，竞争不算太激烈•价格持稳有小幅上扬•房地产开发有东南方向发展的趋势•企业数量多规模小，竞争相对较弱，外地企业占主导•存在一定滞销现象价格稳中有降•东区是传统居住区西区存在未来市场机会•企业数量400多家，有资质的只有70多家，竞争激烈而无序•房价保持3－5％持续稳定上涨•二环外城中村改造是未来热点供给需求供需竞争价格区域调研报告的主要结构主要观点概述全国房地产概述城市调研报告行业分析主要结论预览（一）：全国与区域市场趋势•我国房地产开发历史发展经历了超常发展期和调控期后逐步走向理性繁荣阶段，目前房地产行业成为我国经济发展的支柱产业，整体运作健康稳定，未来至少有20年左右的增长空间；•中国房地产行业处于从单纯开发型向投资运作型的转变期，存在多种模式并存的复杂格局，精细化管理基础上规模化、专业化细分发展成为现阶段主要特点•土地获取逐步透明化，但土地交易价格指数迅速加速上升，土地更加成为行业内厂商关键竞争要素；•住宅开发是占市场结构比例最大，且有进一步扩大趋势；住宅项目竞争激烈，市场研究基础上准确定位及营销实现是项目成败的关键；全国房地产市场特征：全国房地产区域市场特征：•受经济发展不平衡影响，我国房地产市场呈现区域梯度发展特点，人均GDP高的城市房地产业相对成熟•直辖市、百万人口城市是竞争重点，经济越发达竞争越激烈•少量区域市场出现投资过热的表现•二三线城市成为部分新兴、中型房地产商新的利润增长区域中国的房地产行业具有以下基本特性周期性产业关联性地域性受产业政策影响大房地产业属固定资产投资范畴，受国家宏观经济政策的影响非常大。产业表现出与国民经济的发展相关并具一定先导性的周期性房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等都有着密切关系，房地产业的发展对这些产业的诱发系数达到1.7。此外，房地产业也促使物业管理、房地产评估、房地产中介等新兴行业的发展房地产是不动产，不能象其它商品那样通过房地产在地区之间的流动来达到供求平衡或缩小地区间价格差异。房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，不同区域表现出相当的特性政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况纵观中国房地产的商品化历程，房地产行业经过超常发展和调控期后正逐步走向理性化和稳定成长时期19491979198719911993.619952002停滞期复苏期初步起飞期超常发展期调控期平稳发展期二次调控期理性化规模发展期房地产业增长率2004真正意义上的中国房地产行业自1987年开始形成•个人购买的比例逐年增加；•供求双方的选择趋于理性；•产品性价比成为供求双方关注的共同点市场供求竞争格局•产品型向服务型转变成为企业的核心竞争力的实现渠道之一；业务模式创新成为现阶段房地产行业一大特点•领先的房地产商呈现开发规模化、跨地域发展的趋势；•“三外”涌入房地产业导致竞争的加剧行业监管•提高行业集中度，扶大放小；•通过195号、121号文件等系列政策调控房地产业，防止地产泡沫近年来我国房地产开发投资增长速度保持了较高的水平,已成为我国重要的一项支柱产业近年来我国GDP、社会固定投资增长速度、房地产开发投资增长速度020406080100120140160180199119921993199419951996199719981999200020012002年％GDP增长速度（%）全社会固定投资增长速度（%）房地产开发投资增长速度（%）资料来源：中国统计信息网远卓分析•房地产企业数量多、规模小、集中度低•受我国经济发展梯级落差影响，全国房地产行业发展并不均衡•市场上在售的项目，仅掌握在少量的开发商手中；•土地作为核心竞争要素，越来越成为业内厂商竞争要点土地供给透明企业运营模式改善大量资本进入行业“121号”文件“195号”文件“18号”文件•规模化、专业化将是我国房地产企业发展的必由之路•行业呈现由数个规模大、资金雄厚、管理模式先进的巨头垄断现象•产品/服务细分，产品品种增加，专业化程度增加•市场规模扩大，市场价格更趋于理性化、透明化现在2005-2008出台、规范土地招标制度不断通过金融信贷政策提高行业进入壁垒出台物业管理条例；规定商品房按使用面积出售近年来中国政府加强了土地供给、金融信贷等政策调控力度，我国房地产商面临重新“洗牌”，导致业绩两极分化，市场将进一步集中资料来源：中国统计信息网远卓分析从产业周期分析，我国的房地产行业处于从开发型向投资型的转变时期，出现多种业务组合模式并存的复杂局面-行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图-•高利润阶段•高风险/高回报•产品创新•中等利润阶段•适中风险/适中回报•资本优势/规模优势•微利阶段•低风险/低回报•规模优势经济特征需求特征房地产开发/产品型房地产投资/资本运作型房地产服务/服务型时间行业规模中国大陆房地产