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1.目的为加强集团万科集团所属各房地产一线公司工程预结算的规范化管理，结合工程造价形成的特点，通过合理地确定工程造价及有效地控制工程造价而提高工程预结算工作的效益，保障公司合法权益，及合理地确定工程造价和有效地控制工程造价，并结合工程造价行成的特点，制定本管理办法。本办法适用于集团内所有全资、控股房地产公司的房地产项目开发中预算、结算工作的管理。2.范围本管理办法适用于万科集团企业股份有限公司所下属各房地产一线公司所有在建、将建工程。为了加强成本控制，提高经济效益，提高集团地产预算、结算工作的效率和效益，增进集团范围内的规范化管理和资源共享，制定本管理办法。3.职责3.1集团财务管理部成本管理组负责本规范的制订、修改、解释、指导、监督、审查。集团总部财务管理部成本管理组负责本管理办法的制订、修改、解释、指导、监督检查。3.2集团相关部门和集团所下属各房地产一线公司从事工程预结算管理工作的计价、审批及和其他有关责任人员负责贯彻执行本管理办法实施。万科企业股份有限公司工程预结算管理办法（征求意见稿）目录1.一般规定2.预算管理3.结算管理4.其他规定4.方法与过程控制（包括原则、一般规定、工程预算管理、工程结算管理、其他规定）1.一般规定1.1为加强集团一线公司工程预结算的规范化管理，提高工程预结算工作的效益，保障公司合法权益，及合理地确定工程造价和有效地控制工程造价，并结合工程造价行成的特点，制定本管理办法。本办法适用于集团内所有全资、控股房地产公司的房地产项目开发中预算、结算工作的管理。1.2本管理办法适用于万科企业股份有限公司下属一线公司所有在建、将建工程。为了加强成本控制，提高经济效益，提高集团地产预算、结算工作的效率和效益，增进集团范围内的规范化管理和资源共享，制定本管理办法。1.34.1集团地产工程预结算工作应遵循的要严格执行以下原则：1.3.4.1.1廉洁奉公原则：工程预结算工作中，应始终以公司利益为最高利益，遵守法律法规，恪守职业道德，严禁主动索要或被动接受财物不得做以公司利益为代价主动索要或被动接受财物等任何损公肥私的事情，；如出现损公肥私性质的不正当计价行为，将按照有关规定给予处罚。1.3.4.1.2忠于职守原则实事求是原则：工程预结算工作必须以客观事实、工程经济合同和有关规定为依据，忠于职守，从严把关；。1.3.4.1.233互审原则多级审核内部控制多级审核原则：工程预结算应至少需必须建立起预结算人员之间、部门之间等的编制及审核内部控制体系；，工程预结算皆须应经过多级审核，两级审核，并具有审核的书面记录及签章，工程预结算及进行总价包干的工程预算在最终实际价款确定前须经过成本管理部全面详细的审核后，再委托外审委托外审，并经财务管理部及相关领导审核后最终确定；总部财务管理部成本管理组将定期或不定期地进行工程造价全面或针对性的审查；。各级在审核过程中应认真仔细，有关手续资料应具备的签字、盖章等手续务必齐全、有效，否则不得办理预结算。1.3.434合理最低低价格价原则：工程预结算工作以客观事实、工程合同为依据，充分理解、灵活运用当地造价管理规定，利用在执行当地有关规定的同时，充分利用市场竞争情况、甲方资源品牌等因素，处理好质量、工期与成本的关系，追求以坚持以合理最低低价格的原则确定工程造价；4.1.43准确高效原则：工程预结算工作中的各项计算应准确、清晰、合规，具有很极高的准确度，体现出较高的一流的专业水平；同时工程预结算工作应保持较高良好的工作效率，做到及时事完帐清，以适应工程招投标工作、成本核算、工期程管理、成本核算等多方面的需要求。1.34.1.5手续齐全原则：工程预结算工作中必须严格执行公司的有关规章制度，资料应具备的签字、盖章等手续务必齐全，否则不得办理预算、结算；。1.34.1.546可复查性资料完整原则：工程预结算工作的全过程应有详细、真实尽的记录及和完善的资料管理制度，量价计算工作结果的形成过程、审批记录等文件、资料应具备完全的可复查追溯复查性；。4.1.5合理低价原则：工程预结算工作应以客观事实、工程合同等为依据，充分理解、灵活运用当地工程造价管理规定，并利用市场竞争、甲方品牌资源等因素，处理好质量、工期与成本的关系，追求以合理较低价格确定工程造价。1.34.1.67方案优化原则：成本管理部在工程预结算工作过程中中，应积极、及时反馈信息，协同设计单位、工程管理等单位、部、设计单位、咨询机构门充分应用价值工程理论，多方面进行功能价值分析，进行设计、施工措施、材料设备等方面的方案优化工作。4.1.7信息通达原则：工程预结算预算、结算在编制时之初应考虑考虑适应成本核算、成本分析等多方面的需要，对资料、信息应其信息应及时整理，并根据工作需要及时提供给设计、工程管理部、项目部等部门；对之于当地公司财务管理部、总部的财务管理部部成本管理组，除尚非是未公开的标底情况外，其他情况下，如其需要，均应真实、透明、系统地提供所有资料信息资料。4.1.8准确高效时间限制原则：为了提高工作效率，充分考虑期间存在的不确定因素，为提高工作效率、全面准确地做好预结算工作，工程预结算工作要应加强日常规范化管理，做到事完帐清，充分考虑不确定因素，准确高效地严格按照规定时限及时完成工作。1.44.2工程预结算工作的一般规定的工作范围工程预、结算的工作范围包括建设项目的开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费，不包括地价及补偿费、开发间接费等（范围的划分参见《万科集团房地产企业成本核算指导》）。4.2.1成本管理部是工程预结算工作的主要职能部门，对工程预结算工作负主要责任，项目部、工程管理部、财务管理部应积极配合、参与并负相应责任。4.2.2工程预结算工作应根据项目的总工期制定预结算编制的计划，统筹安排，分清轻重缓急，做到早做、快审、准确。4.2.3施工图预算由本公司自行编制，也可以委托造价咨询机构编审；委托的机构必须已经过政府有关部门认可且具备乙级以上（含乙级）资质证书。4.2.4实行工程结算和实行总价包干的工程预算和工程结算的编审应须委托造价咨询机构进行，但如某工程的预算预算已委托了造价咨询机构进行编审、并签署了（且其合同价款实行了总价包干协议），则该工程的竣工结算可不再进行外委重复编审，否则该工程的竣工结算须进行外委编审。4.2.5集团所属各房地产公司的所有工程结算（在工程结算协议正式签定之前），原则上须通过集团总部财务管理部成本管理组的审核认可，各公司的有关部门、人员须积极协助、配合。4..2.5.6委托造价咨询机构编制工程预结算，在造价咨询委托合同中应明确要求其提供计算底稿（包括工程量、钢筋实际含量的详细计算书）及与承包单位核对后的预结算资料，并同时提供与承包单位的核对差异情况说明。4.2.67由成本管理部组织，工程管理部、项目部等积极配合，及时整理齐全工程预结算工作所需的必备资料，资料必须完整、签章齐备、编号准确，并指定专人负责进行分类、装订、存档；工程预结算工作的必备资料主要包括：材料价格（政府指导价格、市场价格、甲供材料、限价材料通知书）；招标、投标文件等确定合同价格的文件（包括中标单位的投标书、双方达成一致的预算书等）；工程合同（包括合同审批表）；施工组织设计方案、施（竣）工图、图纸会审记录；双方确认的所有工程变更签证及相应的预算书；工程竣工验收资料（工期或者质量未达到合同要求的项目应提供相应的明确责任的说明）；其他与工程结算相关的双方确认的协议、备忘录等。4.2.78工程预结算的划分按照《万科集团房地产企业成本核算指导》进行，共划分为建设项目的开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费。4.3工程预算管理4.3.1所有工程应编制施工图预算，并填写《万科企业股份有限公司工程预算审批表》。4.3.2集团主张在进行工程招标之前，编制好工程施工图预算预算，并作为工程招标之标底。4.3.3，实行总价包干。主体经理财务管理部、会签后，由分管财务副总、招标小组付组长、公司分管副总、招标的标底合同价款项目主体工程确因工期紧张需采用实行费率招标，应严格按《万科企业股份有限公司工程招标管理办法》有关内容办理；。当于项目施工图齐备后，成本管理部应立即要求承包单位商编制施工图预算，同时成本管理部应对施工图预算进行编审或可委托外部造价咨询机构编审制预算，在其分别编制完毕后而后，成本管理部应督促并始终参与施工图预算的核对工作，并填报《工程预算审批表》，按核定的后预算价、承包方投标承诺确定工程总价，并签定补充工程合同。上述所有工作，应在施工图完备后60天内完成。4.3.4费率招标情况下，为防止承包商高估冒算而，增加工程预算的核对难度，可以合同中应约定控制办法。比如：，若承包单位方报送的施工图预算算造价金额超出最终核审定预算造价金额10%时，发包单位甲方将按预算高报部分预算的一定比例进行扣款（具体扣款办法可参照工程结算相关内容各公司自定），乃至取消其今后对万科工程的投标资格。4.3.5如果仅是委托造价咨询机构进行施工图编制预算预算的编制，造价咨询酬金的计取一般按总造价的一定比例计取；如果是委托编制预算并负责审核承包单位商编制的预算，造价咨询酬金可采取按总造价的一定比例并、结合加核减额的量一定比例计价的方式来计取确定。4.3.6总价招标完成之前，编制预算的造价咨询机构必须对施工单位保密；费率招标情况下，在编制预算阶段，编制预算的造价咨询机构必须对施工单位保密，同时也不必向造价咨询机构告知施工单位的具体名称；4.3.673成本管理部在工程预算外委时还应作好如下工作：成本管理部造价工程师对施工图等进行核查后，向造价咨询机构提供施工图、材料设备控制价格、工程预算分类要求等必备资料；成本管理部必须跟踪、了解造价咨询机构的编制或审核情况，督促咨询机构履行造价咨询委托合同，并仔细审查咨询机构的编制施工图预算结果；尤其要对造价咨询机构与承包方的核对过程进行监督把关，确保预算编制或审核的质量，同时要求各有关部门作好必要的保密工作：所有工程在招标工作完成之前，委托编制预算的造价咨询机构必须对施工单位保密；在实行费率招标的情况下，在编制预算阶段，编制预算的造价咨询机构必须对施工单位保密，同时也不必向造价咨询机构告知施工单位的具体名称等情况。4.3.4对于项目主体工程，如果确因经营方面的原因需要先开工后编制施工图预算的，则需经单位第一负责人签字同意，在施工图齐备后40天内尽快编制、核对完毕施工图预算，并与承包方及时核定工程造价签定补充工程合同。2.工程预算管理2.1工程预算管理的一般规定：2..1.1所有工程项目必须编制施工图预算，施工图预算作为工程招标的标底；对于项目主体工程，如果经营方面需要先开工后编制施工图预算的，则需经单位第一负责人签字，报总部财务管理部成本管理组备案，并在施工图齐备后尽快编制施工图预算，并与施工单位尽快核定工程造价。2.1.2主体工程施工图预算的编制、审核及与施工单位的核对工作（含钢筋抽量）可以委托实力强、声誉好并且是经过政府有关部门认可具备相应资质证书的造价咨询机构完成，造价咨询机构的选择按照《万科企业股份有限公司工程招标管理办法》的规定执行。2.1.3成本管理部对施工图预算的质量负责。对于外委的工程，成本管理部必须仔细审查其编制的施工图预算，并对工程预算的核对情况把关，须经成本管理部经理签字、分管公司领导批准后方能确认；2.1.3确认后的施工图预算作为我方工程标底资料，如果是属于开工后编制的施工图预算，应尽早与施工单位核对并确定，作为双方工程付款及将来的结算资料；2.1.4施工图预算和钢筋抽量等主材计算过程中，成本管理部应跟踪了解计算情况，如发现设计中经济合理性不够及不明确的，应及时与设计单位洽商并寻求改进；2.1.5施工图预算确定后，应对目标成本进行修订，并监督相关部门落实目标成本实现的具体措施。6、多项目操作的分公司的成本管理部应协调好成本控制和提高项目经理部工作效率的关系，明确驻项目的预算人员的责任和权力。2.2预算的分类：