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浅析物流地产物流产业定位方法研究—以龙南物流园项目为例惠州中原顾问事业部.唐薇HuiZhou.01.2015logisticspropertyindustrypositioningmethodresearch——Longnanlogisticsparkproject项目城市背景及属性界定Part.1项目物流产业方向研判及项目产业定位Part.2项目物流运作及核心价值组建Part.3本报告仅供客户内部使用。33项目城市开发背景海西经济圈珠三角经济圈长三角经济圈南昌赣州龙南”泛珠三角“经济圈赣粤高速大广高速定南方向全南方向深圳方向105国道南昌方向项目•城市环境•地理位置优越•龙南县是江西省南大门，属三南中心城市，受三大经济圈的产业及经济辐射，是江西省进入珠三角的必经之地•国家级开放县及海关挂点•龙南属国家级开放县，中西部省份唯一建有正处级海关，产业及运输可直接出口，是沿海产业转移的排头兵•产业关联性与互动优势明显•龙南县属国家级经济技术开发县，工业发展强劲，并承接东南沿海产业梯队转移，产业关联性及互动优势明显•省际交通网迅速搭建中•铁道、高速公路、航道、高铁迅速搭建中，破除发展障碍指日可待国家级经济开发区本报告仅供客户内部使用。4项目梳理维度周边城市辐射产业关联区位用地交通核心关键推动因素产业项目概况项目属性：位于城市发展新区，具备发展物流的区位交通条件和产业基础的中大型物流园项目自然绿化山体高速收费站沿街多层建筑主入口养路站沿街多层建筑项目城市背景及属性界定Part.1项目物流产业方向研判及项目产业定位Part.2项目物流运作及核心价值组建Part.3本报告仅供客户内部使用。6珠三角、长三角物流产业重点城市发展规划上海浙江广州深圳产业筛选总样本产业样本形成首轮筛选省级区域整体定位、政策导向、政府支持产业分布与竞争项目基础条件产业发展方向初判工业物流保税物流城市配送专业市场电子商务二次筛选产业发展现状趋势龙南市场现状专业市场业态定位专业市场产业发展现状趋势龙南市场现状项目基础条件其他产业产业细分定位项目物流产业方向研判与产业定位逻辑路径研判产业——挖掘产业的地产价值：从经济群宏观层面——项目所属城市省级中观层面——项目城市经济、产业及基础条件等微观层面层层筛选本报告仅供客户内部使用。7物流产业定位-产业样本的形成•港口物流•城市配送•保税物流•大宗商品物流传统物流产业融合型物流产业与制造业融合与金融业融合与商贸业融合•制造业物流如：装备制造业物流、汽车制造业物流等•金融物流•专业市场•电子商务•冷链物流长、珠三角重点发展物流产业物流产业梳理：长、珠三角重点城市“十二五物流业发展规划”中重点发展的物流产业可分为传统物流产业和融合型物流产业两大类地区“十二五物流业规划”重点发展的物流产业江苏港口物流、保税物流、工业物流、商贸物流、专业市场（汽车、钢铁、医药、能源、农产品、快递）上海电子商务物流、制造业物流、口岸物流、城市配送、金融物流广州保税物流、工业物流、城市配送、专业市场（快递、农产品、冷链业物流、商贸业物流等深圳港口物流、专业市场、产业集群物流、快递物流、保税物流、工业物流等本报告仅供客户内部使用。8物流产业定位-首轮筛选港口物流城市配送电子商务保税物流冷链物流大宗商品物流金融物流专业市场工业物流省级整体区域定位1政策导向与支持2产业分布与竞争3项目基础环境4通过四大维度细分筛选：江西省区域整体定位、政策导向与支持、物流产业分布与竞争、项目基础，选出适合项目物流产业发展的重点门类工业物流城市配送型物流电子商务物流专业市场保税物流省级整体区域定位政策导向与支持产业分布与竞争项目基础环境公路交通发达，无轨道、港口资源，工业产业基础发达《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》等《十二五规划》：物流商贸中心、配送综合试点城市、大型现代综合物流园区等江西3个物流园、1个物流基地1个物流中心本报告仅供客户内部使用。物流产业定位-二轮筛选选择产业城市型配送物流电子商务工业物流专业市场工业物流城市配送型物流电子商务物流专业市场保税物流经济发展交通运输相关产业经济效益重点通过区域市场城市经济、产业规划、交通运输、经济效益的相关定性维度指标，二次筛选出高度吻合上述指标物流园发展产业需求高价值可行性方向保税物流政府可合作性排除经济总量、产业结构固定资产投资、对外贸易与公路、铁路、机场衔接、枢纽站数量、距离公路货运周转量工业品、农业品结构商贸物流业、邮政运输区域物流需求资金使用成本本报告仅供客户内部使用。10二次筛选-定性维度体系解析定性维度一级因子二级因子因子解析经济发展经济总量GDP分析产业结构用三次产业结构的变动和比例说明固定资产投资以近年份固定资产投资说明对外贸易以近年份对外贸进出口总额为依据交通运输与公路衔接用城市与区域公路主干道衔接，公路的等级，公路网的形成与未来的发展建设情况综合说明与跌路衔接用地区枢纽站的数量，集装箱站的等级予以综合说明与机场衔接用地区的机场建设情况以及地区至中心机场的距离以综合说明公路货运周转量以公路货运周转量为依据相关支持性产业工业产品结构以考核近年度工业总产值与主要工业品产量为依据农产品结构水平以考核近年度农产品总产值与主要农产品产量为依据商贸流通业仅年度社会消费品零售总额与批发总额为依据运输邮政仓储以交通邮政运输的产量为依据经济效益区域物流需求货运周转量资金使用成本政府投资与招商引资的能力是评价的分析指标物流产业定位-二轮筛选二轮筛选：4大维度14项定性指标分析解析本报告仅供客户内部使用。物流产业定位-二轮筛选细分产业方向研究11本报告仅供客户内部使用。12物流产业定位-专业市场业态定位逻辑路径专业市场产业基础市场竞争赣州产业基础梳理N大产业基础专业市场初步发展方向赣州各区产业梳理产业与专业市场拟合龙南专业市场初步发展方向市场需求规模市场竞争分析专业市场发展方向专业市场业态定位针对专业市场种类众多，区域可发展承载有限，通过产业基础与市场竞争2大维度研究分析校对，挖掘最有机会进入的细分专业市场产业门类农产品化工原料电子数码家具建材五金机电汽配类本报告仅供客户内部使用。13市场竞争激烈市场规模较小政策不支持或支持力度小项目专业市场适配度分级伺机发展优先发展化工原料农产品、家具建材、五金机电汽配类、电子数码谨慎发展市场竞争较小市场需求规模较大政策支持或没有明显的限制政策发展级别类目细分市场优先发展农产品水果批发市场，茶叶批发市场，花卉批发市场，种子批发市场，绿化种苗批发市场家具建材装饰建材综合批发市场，家饰、木材家具五金机电建筑机械，工程施工机械市场，工业生产、包装或灌装机械市场伺机发展汽配类汽配用品批发市场，汽车市场，二手汽车市场，租车市场谨慎发展电子数码IT数码产品批发市场，电脑软件耗材批发市场，电子原器件批发市场，二手电器市场化工原料塑料批发市场/化工原料、固化剂批发市场物流产业定位-专业市场总结通过运用产业基础与市场竞争校对分析，根据其产业基础的强弱程度，将专业市场划分优先发展、伺机发展、谨慎发展三个层级，明确专业市场择优发展方向本报告仅供客户内部使用。14物流产业定位-细分产业方向及定位工业物流城市配送物流龙南新区物流园物流产业定位专业市场电子商务产业发支撑性条件龙南县2009年列入省级经济技术开发区、八大工业园区、赣粤边际产业对接第一城，工业贡献值赣南第一龙南县是三南中心的县域，商业发展成熟，建立城市集聚化物资配送，降低三南城市物资运输成本龙南县政府为助力赣州创建国家电子商务示范城市，积极开展电子商务招商并积极打造以电子商务为主体的轻纺定制类产业园通过三层级各指标维度，筛选出可行性和价值最高的细分产业，建议以城市商贸配送、工业产业、专业市场（农产品、家具建材、五金机电）、电子商务物流为物流产业发展方向的综合类现代物流综合类现代物流农产品家具建材五金机电本报告仅供客户内部使用。15插入研究—城市化进程中的机遇产业研究-step1：城市评价人口实力经济资源交通环境城市评价维度政治实力城市化进程中城市评价指标：人口实力、交通环境、政治实力、经济资源四大城市评价维度，横纵多维度量表分析，梳理城市未来的发展实力及价值高度本报告仅供客户内部使用。16插入研究—城市化进程中的机遇产业研究-step1：城市评价城市实力研究本报告仅供客户内部使用。17城市化进程中的机遇产业研究-2：机遇产业筛选Projectattractive项目吸引力区域产业发展需求Industrycharacteristics弱强强房地产文化旅游商务交流休闲娱乐职业教育Y-区域产业发展需求区域城市规划定位导向50%区域产业的发展程度30%成长性与延展性20%X-项目吸引力产业增值吸引力35%项目可实现吸引力25%区域条件吸引力25%综合成本20%矩阵产业筛选评价指标根据城市产业链矩阵研究：X-吸引力与Y-区域产业发展需求交叉细分指标评定，筛选出高附加值产业：房地产、休闲娱乐、文化旅游重点产业门类本报告仅供客户内部使用。18本项目产业定位产业分类产业基础市场/竞争需要政府政策支持力度需要开发主体操作能力开发风险物流产业方向工业物流城市配送电子商务农副产品家具建材五金机电高附加值产业房地产休闲娱乐文化旅游注：从低至高分为五档本项目产业拟合度分析项目区域物流等相关产业开发风险较高，市场空间有限，且均需现有市场整合和政府强力支持；房地产、休闲娱乐、文化旅游市场发展空间巨大，具有较大市场机会点，也将是本案需要重点关注和把握的产业领域本报告仅供客户内部使用。19本项目产业整体定位本项目产业定位物流产业农产品家具建材五金机电工业物流城市配送物流专业市场电子商务机遇产业房地产文化旅游休闲娱乐项目城市背景及属性界定Part.1项目物流产业方向研判及项目产业定位Part.2项目物流运作及核心价值组建Part.321本报告仅供客户内部使用。低高附加值产业链物流研发货代仓储运输加工配送利润空间大利润空间大利润空间小物流园区的“微笑曲线”物流运作通过“微笑”价值曲线分析，物流研发与物流运作是物流园区高价值链的两端，将提升整个物流园区的竞争力物流服务的核心关键——物流运行物流地产中物流服务产业只是园区服务内容，它只有物流运作起来才具有生命力，这就需要对物流地产价值链有深刻理解，而且能够比较好地把握物流园区“微笑曲线”的规律。22本报告仅供客户内部使用。前端网息交易平台网络结算中心物流招投标中心物流企业诚信评价中心后端网流交易平台物流信息公共服务平台第三方物流信息总部物流市场（物流呼叫、物流班车管理……）电子商务平台广州林安物流园“基地+网络”、“线上、线下”相结合来搭建第四方物流服务平台和信息化交易平台，实现物流、信息流、商流、资金流四流合一“商贸物流网”、“商贸物流呼叫中心”、“卫星VSAT系统”、“GPS卫星定位系统”等系统为依托成立商贸电子交易信息化中心，实现物流高效率运作赣州毅德城综合商贸物流园运作模式案例分析法——选取目前国内成功经营物流园：“基地+网络”、“实体+电子商务”“线上+线下”信息化网络化物流系统运作，将物流、信息流、商流、资金流整合合一总结项目物流运作确定——案例分析法以电子商务和网络公共平台为依托，整合物流行业资源、打造网络物流集中采购渠道、网络营销渠道、网络信息平台，实现物流、信息流、商流、资金流四流合一23本报告仅供客户内部使用。物流运作——第四方物流（4PL）四流合一客户（内部物流运作）客户第三方物流供应商客户客户客户4PL（第四方物流）内部处理外包4PL业务流程管理第三方物流供应商IT服务供应商+广泛功能集成+充分的运作自主权物流运作建议：根据园区建设的前瞻性、技术支撑以及成功物流园开发经验：整体物流、信息流、商流、资金流，实现第四方物流（4PL）运作模式资源整合第四方物流是一个供应链的集成商，负责第三方物流安排之外的功能整合，打造物流园区与制造企业、商贸企业共享的服务体系，以此获取一定的利润，第四方并不实际承担具体的物流运作活动。24第四方物流4PL搭建物流运作建议：运用iSCM（电子商务供应链）信息