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房地产行业2009年回顾及2010年形势研判投资部2010.01.212目录一.2009年回顾二.2010年形势研判三.集团主要地产企业财务情况四.2010年主要应对策略探讨3一.房地产行业2009年回顾41.房地产行业2009年回顾—总体情况销售由回暖向火爆演变，全年量价超越了07年的“疯狂”从09年全年来看，全国商品房销售形势经历了回暖、畅旺到火爆三个阶段，量价增长远超年初预期，甚至超过了疯狂的2007年：商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长51%，并且远超07年7.6亿平方米水平；商品房销售额4.4万亿元，同比增长82.8%，远超07年2.96万亿元的水平。销售面积和销售金额均创历史新高，两项指标的同比增幅也同时创下历史新高。全国全年商品房平均成交均价4695元/平方米，同比增长21%，远高于07年3885元/平方米的水平。我们认为销售由回暖向火爆、乃至疯狂演变，主要由四个原因导致：1.08年行业寒冬压抑大量需求，买房人在经历08年一年的房价下跌、户型变小、利率大幅下调、税费优惠后，购买力显著提升，在2009年上半年集中释放，从而催生了上半年的回暖行情；2.行业回暖改变了市场的预期，正向预期不断叠加、催生羊群效应，“追涨行为”抬头并不断强化，使销售持续畅旺；3.超宽松的货币政策和积极的财政政策强化了商品房的金融属性，在通胀预期下，投资、投机性需求大量入市，将楼市推向“火爆”；4.09年底基于一些超优惠的政策到期不再延续的预期，部分城市（如成都）出现了“疯狂”的抢房行为（单周新房成交量突破上万套）。51.房地产行业2009年回顾—总体情况投资逐渐复苏，我们预计复苏势头在2010年仍将延续09年全年，全国完成房地产开发投资36232亿元，同比增长16.1%，增速虽为十年以来最低水平，但从年初至年末，累计增幅基本呈逐渐扩大态势，复苏态势明显。我们认为09年投资增速较低，主要是08年行业经历“寒冬”，土地实际购置面积及实际新开工面积较低，导致09年全年可投资项目较少所致。我们预计：09年二季度开始的新开工复苏及下半年土地市场的热络将导致2010年的新开工和房地产投资显著增长，各月份的累积增幅在09年末的基础上将持续扩大，这也是政府敢于在当前对行业进行调控的一个重要原因。61.房地产行业2009年回顾—总体情况09年及08年全国主要城市住宅成交情况2009年交易情况2008年交易情况成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价城市（套）（万平方米）同比变化（元/平方米）同比变化（套）（万平方米）（元/平方米）北京1776412028.584.52%1310416.38%996001099.3111260上海2431002631.2769.27%1179027.56%1508471554.469243天津1258741321.99162.66%74087.03%46802503.316921重庆2612012412.7692.68%42967.46%1330851252.213998深圳68718637.4456.58%1497318.32%44129407.1112655杭州65803713.82151.88%14430-1.71%23575283.414681南京953741058.52136.24%--42520448.07-成都-1499.17128.94%--80684654.83-广州-987.0878.73%---552.27武汉-1431.58156.21%4818--558.75-71.房地产行业2009年回顾—总体情况09年及08年全国主要城市住宅成交情况2009年，全国主要城市楼市交易量同比08年上涨均在50%以上，重点城市中天津、武汉、杭州、南京以及成都涨幅超过100%,非重点城市福州和厦门同比涨幅超过200%。09年，主要城市楼市成交均价普遍上涨，上海、深圳和北京位居涨幅前三甲，同比08年分别上涨27.56%、18.32%和16.38%，仅杭州均价微跌1.71%。2009年主要城市成交面积环比变化图81.房地产行业2009年回顾—总体情况09年全国主要城市土地成交情况09年中国土地市场“地王”频现，广州亚运城地块成交总价255亿元，超过09年其他地块成交总价之和。09年中国土地市场领先于其他行业，出现“爆发式”回暖。一季度之后，土地市场成交量逐渐增长，成交价格持续走高。“地王频现”成为09年土地市场最真实的写照，不论是总价“地王”还是单价“地王”，含金量远远超过07年。91.房地产行业2009年回顾—总体情况09年主要房地产企业情况万科、绿城、保利地产、中国海外发展等27家企业2009年的销售额均突破百亿，较2007年的11家、2008年的13家，百亿房企数量出现显著增长，为2009年房地产市场的火热再添有力注解。101.房地产行业2009年回顾—总体情况09年主要房地产企业情况业绩销售业绩创历史新高，规模房企阵营不断强大；销售均价年内大幅提高；销售百亿企业数量翻番融资大额银行授信层出不穷；资本市场融资活跃；赴港IPO热潮再起，借壳上市备受青睐土地土地储备拓展积极，竞争激烈地王频现成长政策调控渐行渐近，理性成长方能平稳发展111.房地产行业2009年回顾—重要政策2009年以来主要货币政策日期颁布单位关键内容3.5温家宝总理政府工作报告支持居民购买自住型和改善型住房的信贷、税收和其他政策，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。3.31央行一季度例会保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。6.19《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》（银监发[2009]59号）坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。7.17银监会主席刘明康在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调：要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。7.27银监会发布《固定资产贷款管理暂行办法》与《项目融资业务指引》，确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要，防止贷款被挪作他用，以及防范贷款快速增长形势下的银行风险。121.房地产行业2009年回顾—重要政策2009年以来主要货币政策极度宽松的货币政策是市场快速回暖的重要原因2008年下半年，金融政策转向“积极”，多次下调存款准备金率，五次降息。10月27日，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%；紧接着12月中央经济工作会议将2009年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展”；“131”号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施.这些促进住房消费的优惠措施，的确对2009年的楼市成交起到了极大的推动作用，成为促成2009年市场快速回暖的重要原因。个人贷款是银行业的重要资产2009年1-11月，我国个人消费贷款余额（其中约75%是房贷）增长1.6万亿元，是2007年和2008年的2倍和3.6倍（分别为8400亿元和4500亿元），表明商业银行在个人贷款方面仍较为“激进”。开发企业在2009年得到银行大力支持2009年1-10月，房地产开发企业获得国内贷款9119亿元，同比增长53.0%，是2000年来的最高增速，总量已超过2007和2008年全年。由于国内贷款和销售回款的大幅增长，1-10月房地产开发企业资金来源达4.4万亿元，同比增长43.4%，资金实力显著提高。131.房地产行业2009年回顾—重要政策2009年主要财政政策日期颁布单位关键内容4.30国务院常务会议对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整。降低商品住房等项目资本金比例，同时适当提高属于“两高一资”项目的资本金比例。5.12国税总局为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》。5.25国务院《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。141.房地产行业2009年回顾—重要政策2009年各部委政策日期颁布单位关键内容2.1中央1号文件进一步提出要建立健全土地承包经营权流转市场。2.16建设部将研究制定《公共租赁住房指导意见》，总结各地通过发展公共租赁住房等方式解决“夹心层”住房问题的经验，明确公共租赁住房建设标准、供应对象及相关政策。4.16国务院常务会议提出要稳定住房、汽车等大宗消费。5.27国务院发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，决定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。6.2住建部、发改委、财政部联合印发《2009-2011年廉租住房保障规划》，2009年新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；2010年新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户；2011年将新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。6.22国土资源部45号令公布《土地调查条例实施办法》，指出，土地调查包括全国土地调查、土地变更调查和土地专项调查，并从土地调查机构及人员等方面对《土地调查条例》的相关制度进行了细化。9.1国土资源部《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤地行为。10.16住建部等七部门联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。“公积金”和“保障房”实现“对接”。10.28全国人大财经委员会住房保障法已经纳入十一届全国人大常委会立法规划。15二.房地产行业2010形势展望162.房地产行业2010形势展望—近期重要政策2009年12月中央政府公布的关键政策日期发布方关键内容12.7中央经济工作会议1.继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；2.增加普通商品住房供给；3.支持居民自住和改善性购房需求；4.加大农村危房改造支持力度；5.加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。12.9国务院常务会议1.个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年2.其他住房消费政策继续实施12.14国务院常务会议整体思路：在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，具体政策如下：1.增加普通商品住房的有效供给；提高土地供应和使用效率；加快普通商品住房建设。2.支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度3.加强市场监管，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。4.继续大规模推进保障性安居工程建设。到2012年解决1540万户低收入家庭住房问题。12.17国土部等五部委发布《进一步加强土地出让收支管理的通知》，关键政策如下：分期缴纳全部土地出让价款期