城中村改造案例与经验

城中村改造案例与经验一、城中村及其特征1、城中村的界定城中村,又称都市村庄,是指已经纳入城市总体规划建设范围内,农业用地很少或已经没有,居民职业结构与生存方式已经向城市转型,但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征,建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。2、城中村的特征城中村与周边城市地区相比,其特征主要有：(1)土地特征。城中村土地属于集体所有制土地,基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅,农用土地不断减少以至消失,成熟的城中村已经没有农用土地。(2)建筑特征。建筑物以村民家庭住宅楼为主,缺乏统一规划,建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区的城中村极高),违章建筑和私搭乱建多,城市基础配套设施缺乏,缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。(3)人口特征。本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡,人口职业构成复杂,外来人口居多,本地居民和外来人口文化素质普遍不高,社会治安难度大,本地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会,相互之间为房东和房客关系。(4)经济特征。城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业,外来人口以居住为主,部分在本村从事经营,房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。3、城中村的分类从不同的角度,城中村的类型有：(1)根据与城市的距离和相交接的形态特征,城中村可以分为处于闹市区中的城中村、处于城乡结合部的城中村和处于郊区的城中村三类；(2)根据所处位置、发育程度和农用地的多寡等因素,城中村可以分为典型城中村、转型中城中村和边缘城中村三类。(3)根据具有的经济特征,城中村可以大致分为以居住为主型、以商贸餐饮业为主型和集体经济工商业为主型三类。二、城中村改造的案例1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50%的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新开工项目推出市场。同时，珠海市已全面停止机关、企事业单位自建住房，并允许房改房上市，促进居民二次置业，增加了对商品房的有效需求。在国家和省拆迁法规规定的范围内，制订有利于旧村居民的拆迁政策，旧村居民是旧村改造中最大的受益者。拆迁政策包括：旧村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1.2的面积比例进行补偿，旧村居民旧房变新房，且居住面积普遍扩大；旧村居民无需支付额外的费用便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境；旧村居民的原宅基地证换发房地产权证，其房屋成为商品房，可直接进入市场自由交易；拆迁期间旧村居民的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商负责补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入统一规划、改造，土地升值的收益归集体经济组织；集体经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到旧村居民个人，旧村居民回迁房必须优先建设，并由旧村居民优先挑选，保证按时回迁等。政府让出巨大利益，扶持房地产开发商参与改建城中旧村，并严格通过公开招标引入有实力的开发商，防止旧村改造出现“烂尾”问题。对房地产开发商最主要的优惠政策是“拆一免至三”，即根据旧村的区位及拆迁量，开发商每拆1平方米的房屋建筑面积，可免交2至3平方米建筑面积的地价，并减免相应的消防费等。对区位较差、拆迁量较大的，还允许开发商采取适当提高容积率，增加部分商业性质的建筑面积等办法提高经营收益。据有关部门测算，珠海市政府实施这一优惠政策，土地收益方面将减少40至50亿元，实质上政府让出巨大利益给旧村居民和开发商来推动旧村改造。为引入有实力的开发商，珠海市采用公开招标的办法，不分开发商来自哪里，一律对其资金实力、改建规划方案、拆迁安置方案及商业信誉等方面进行量化计分、综合评标，公平、公正、择优选择开发商参与旧村改建。凡参加投标的开发商，其自有资金必须达到旧村改建项目总投资的三分之一以上，并划入指定的银行帐户，以确保旧村居民回迁房部分的建设资金（一般占总投资的三分之一左右）到位。该部分资金由开发商、珠海市改建办及开户银行共同监管，确保专款专用。此外，其他建设资金还需由银行提供贷款承诺书。搞好规划，完善配套，提高环境质量，建设文明社区。在旧村改建过程中，有关部门始终坚持规划先行的原则，综合考虑路网结构、公共建筑与住宅布局群体组合和绿地系统、空间环境等因素的内在联系，努力促使每个旧村改建成为完善的、相对独立的有机整体，体现现代化海滨城市和岭南特色的新型文明社区。并制定了《珠海市香洲区改造城中旧村，建设文明社区规划建设标准》，对新建社区中的居委会办公场所、社区服务中心、物业管理处、商业网点、学校、邮政所、文化活动站、停车场、社区绿地，供水、供电、电讯、宽带接入网、安全智能化监控、垃圾房、公共厕所，以及旧村居民回迁房内部装修等各方面，都作了明确规定。2、广州市：分类治理城中村广州市区外围分布着138个行政村，分属五个带农村的区，其中以天河区居多，按已完成的行政村规划，未来数年间它们在“城中”部分将达到87.5平方公里，占全广州城市规划面积386平方公里的22.67%。广州市从2001年开始着手对城中村进行改造，实施的是“以原村集体经济组织为主体”的改造模式，禁止开发商进入，实行“一村一策”，分类治理城中村。具体措施如下：第一“城中村”的所有农业人口转为城市居民户口。首先由公安户政部门和区有关部门，将已征用土地的“城中村”农业人口一次性转为城市居民；然后以政府令的形式，将人均农用地面积不足66平方米（一分地）的在册农业户口有计划地逐步转为城市居民户口。对凡是征用土地后，按规定要实行农转非的，一律严格按规定办理农转非，换发新户口簿。在农业户口变更为居民户口过程中，免收城市增容费和其它有关费用。第二按土地所有权与使用权“两权分离”的方式，妥善处理“城中村”集体土地产权。按照《土地法》的有关规定，将农用地一次性转为国有土地，而土地使用权原则上保持不变，并按历史用地办理国有土地使用登记手续，核发国有土地使用证。第三撤销“城中村”的村委会，设立城市社区居委会，保持自治组织的性质与地位。按照有关法律法规，在“城中村”所有农业人口转位城市居民后，村委会建制和农村管理体制自然撤销，没有村设置的乡镇随之撤消。取而代之的是城市街道、居委会的管理体制。对改制后的“城中村”实行城市化的属地管理，并妥善安置原村委会的干部。第四对集体经济组织转制问题，在撤销原“城中村”村委会的同时，将原村的集体经济组织从政企不分的状态中剥离出来，转制为由集体法人股东和个人股东持股的股份制公司；在区政府和有关部门的指导下，经资产评估机构对集体资产进行评估后，由各村根据实际制定具体的转制方案，并经股东大会通过后报区政府备案；集体经济组织专为公司，视作企业更名，免交注册费。第五着手建立社会养老保险机制。为解决征地后原村民特别是年龄偏大的村民的生活出路问题，减少社会不稳定因素，结合“城中村”改造，逐步建立农转非人员社会养老保险制度。第六多主体、多渠道、多方式地加快“城中村”的旧村改造。采取由区、镇、村和村民以及社会共同融资的办法。3、深圳市：综合整治，全面改造深圳市共有村落1000余个，其中特区内200余个，特区内外共有私房约30万栋。深圳市从1997年开始尝试改造城中村，“以政府为主导、规划全面、制度跟上”是深圳市城中村改造的经验与特点，其主要的改造模式有三种，一是村集体自主改造的渔民村模式，渔民村旧村建筑面积4.25万平方米，村民62户，191人，村民住宅33栋，旧厂房2栋，单身公寓1栋。新建的渔民村由11栋小高层和1栋20层高公寓以及完善的配套设施组成的建筑群体，总建筑面积为6.5万平方米，总投资为1.3亿元。建成后每户村民可住进一套240平方米的顶层复式住宅。绝大多数村民户均拥有的物业面积由过去的980平方米增加到1400平方米，居住的环境变成了花园式的小区，村民们的投入得到了回报，继续以经营可出租物业为主。一是提高容积率的鹿丹村模式，一是开发商主导的蔡屋围村模式。2004年以来，深圳又采取了“综合整治+全面改造”两种改造模式，2005年，配合出台了《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010）》，具体措施如下。综合整治类的自主权全部下放给区政府，局部拆建的标准定为改造率30%,为了确保“成熟一个，改造一个，改造一个，成功一个”，深圳建立了“城中村”改造准入制度，对进入行政许可程序的改造项目和参加“城中村”（旧村）改造开发的机构设定准入条件。“城中村”（旧村）改造项目的绝大部分工作是在行政许可程序之前，进入行政许可程序之后，各相关部门一方面要依照《行政许可法》办理，另一方面要提供“直通车”或“绿色通道”服务，从而防止投机行为发生。全面改造类则进一步分为整体拆建和局部拆建，以给改造工作提供更明晰的分类指引，如5月22日引爆的福田区渔农村16栋总面积为5.1万平方米的高层建筑，是深圳市实施全面改造模式的一个典型代表，为保证村民利益，市政府、福田区政府都给予了多种优惠：一是建成后除公共配套设施外，其他部分建筑可进入市场运营；二是对渔农村改造采取“特事特办”原则，提高改造效率；三是制定灵活的拆补方案，对村民的合理利益予以保障，另外，福田区政府还拨出资金近亿元，用于渔农村改造的前期工作、市政基础设施、公共配套设施建设和项目资金缺口补偿等项支出，改造过渡期间的安置费用采取租金补偿方式，按栋计算，每平方米面积的租金补偿为20元/月，按季支付，直到交付新房为止，建设周期暂定两年，租金补助为20元/平方米，不低于目前渔农村出租价格水平，对于顶风抢建的私房，政府不予补偿，而对于认定的私房，搬迁、回迁补助费政府一次性给予补偿。深圳市最大的旧改项目大冲村“推倒重来”整体改造项目，该项目根据其位于高新技术产业园区的特点，确定了新的改造定位：建设深圳市高新技术产业园区配套基地+新型现代化高尚居住社区。其产业发展规划为：逐步迁出第二产业，大力发展高新园区配套商业及服务业，使第三产业成为大冲村经济发展的支柱产业；高效集约地利用有限的土地资源，促进土地利用向城市化模式发展，结合地铁的开通挖掘土地的开发潜力，提高单位用地面积产出；改善人居环境，加强主要道路的交通整治和环境综合整治，重点地段（如深南大道沿线、大王古庙等）的建筑群体进行详细的空间设计、环境设计、绿化配置等。与之相适应，大冲村在用地功能布局上，除了一般的居住、公寓外，增加了相关的商业、文化、娱乐以及部分研发孵化及专业展场等多项功能。整个大冲村旧村改造分为三步进行开发，保证难易结合，旧村的拆除和新开发建设并重，力争“三年见成效，五年大变样，八年换新貌”。4、武汉市：市场运作+有情操作武汉市“城中村”包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.66万人，其中农业人口17.10万人，土地总面积200平方公里，相当于武汉市2020年规划建成区面积的四分之一。根据实际拥有耕地现状，武汉市将全市“城中村”分为三类：A类村为人均农用地小于或等于0.1亩的村；B类村为人均农用地大于0.1、小于或等于0.5亩的村；C类村为人均农用地大于0.5亩的村。按照2004年9月出台的武汉市《关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》，“城中村”改造要体现“依法行政，有情操作”，通过市场化运作的方式解决问题，在政策框架内，改造要充分考虑到村民的利益。具体为：A类村