住宅产品规划建议

杭州项目住宅产品深化研究一、房地产市场走势和需求变化特点1.市场表现及其走势随着政府宏观调控的不断加强，杭州房地产市场开始出现全面下滑。市场成交锐减，陷入低迷状态。从1-6月份统计看，纳入杭州房地产信息网的八大区域成交量不断下降，到6月份，成交套数仅为818套，日均成交套数不足28套。相比1月份2879套而言，简直就跌入冰点。杭州市场观望气氛日益浓厚，开发商业需求者信心全面下跌，多方市场调研表明，杭州市场开发商和需求者的市场信心均跌至12年以来的最低点，目前的市场行情不容乐观。房地产市场衰退可以分为如下三个阶段：第一个阶段成交量急剧减少，价格小幅下跌；第二阶段成交量继续减少，幅度不大，但是价格急剧下跌；第三阶段成交量开始回升，价格低位徘徊，处于阴跌，市场逐步出清。从杭州目前的市场表现看，正处在第一个阶段，市场观望切分浓厚。从价格看，杭州房价已经开始松动，价格出现一定下跌。6月份的成交均价为7440元/平米，与最高价月份3月份9226元/平米相比，下跌1786元/平米。众多项目开始变相降价，如购房送车、实行98折甚至92折优惠等等。最近开盘的萧山佳境天城对购房者提供200-300元/平米的价格优惠。2.需求变化特点市场成交低迷，市场投机开始淡出市场。杭州楼市存在比较严重的市场投机，这一点毫无疑问。从杭州本地经济水平和收入水平而言，支撑9000多元的房价，简直难以想象。杭州城市收入房价比已经突破13：1的危险水平。经过4年的繁荣，杭州楼市的市场拐点已经逐渐显露，而今年政府政策的出台，就直接使这一拐点提前到来。市场转向，需求结构中变化最大的就是投机客群的急速退场。伴随市场转向，市场“羊群心理”开始作用，自住需求客群跟随退场。从目前市场需求去客群看，主要分为如下几类：（1）杭州本地自住人群。他们目前构成杭州主要需求人群，从目前在售多个项目购买对象看，目前的需求人群已经以自住需求人群为主。如今年6月25日开盘的顺发·佳境天城，70%都是杭州本地自住客。（2）开发商的忠实跟随客户。一些知名开发商在发展过程中，已经逐渐形成了自己一批比较忠实的市场客户群，这群人和开发上形成良好的关系，他们非常愿意购买这些开发商的产品，即使市场出现一定的波动。由于良好的关系，开发商对这群人一般多有额外的特别优惠，因此，也促进他们的需求。（3）外地入杭定居人群。这主要以浙江人为主，由于进城思想、子女读书、业务需要、长期投资等多种原因，富裕的浙江人纷纷来杭置业，处于长期打算，而不是短期投机。（4）少量投机者。虽然主要的投机者已经退出市场，但是仍然存在少量的投机者，在目前价格下跌的情况下，伺机购入，但是他们已经不是市场的主体。二、住宅产品走势研判投资客户纷纷撤离，自住客户成为主体，杭州本地购买比重大幅增加。因此，面对这种变化的市场行情，本项目的住宅产品必须做出相应的调整。产品定位原则如下：（1）自住导向的产品定位。（2）品质之上，打造精品，构建扎实的价值基础（3）分散市场风险，多元化定位。（4）充分发挥地块特色，扬长避短。根据上述原则，我们认为必须全力打造适合居住的杭州住宅社区新典范，仔细规划产品，三、产品规划建议（一）项目情况简介1.现状介绍本项目位于江干区新风路，西面为铁路，北面为机场路，南面直达天城路。邻杭州火车东站，地块为200*500长方状，地块呈东南、西北斜角分布。从项目地现状和未来规划看，有如下几个方面的特点：（1）紧邻铁路，噪音问题比较突出。因此，在产品规划中，必须重点考虑消除噪音的问题。（2）西面隔绝，人流车流完全集中于新风路。必须很好解决小区入口问题，方便居民进出。（3）新风路临街面和南面为商业区，住宅分布于西、北面和中央区域。（4）地块长宽比例不是很协调，朝南面过于狭窄，不利于住宅的排布。这导致传统的板式排布格局很难实现。（5）紧邻火车东站，未来流动人口聚集，环境复杂，这容易产生安全问题，而且整体环境会难以保证。针对上述问题，需要采取相对应的规划措施，加以规避，树立自身独特的产品地位。2.项目建筑指标方案一：占地面积：100000平方米总建筑面积：250000平方米容积率：2.5限高：54米住宅部分面积：180000平方米酒店式公寓面积：18000平方米商业部分面积：50000平方米方案二：占地面积：总建筑面积：210000平方米容积率：2.5限高：54米住宅部分面积：酒店式公寓面积：商业部分建筑面积：（二）产品建议1、整体规划布局建议总体规划为开放式围合型花园社区，商住分离、人车分流、体验式园林景观、。充分体现杭州国际性旅游城市特色，建设全景观花园式社区，打造杭州东部高品质楼盘典范。小户型产品设置在临近铁路沿线，朝向设置偏向东南，降低噪音干扰，大户型则位于西部分。西面通过坡体、树木和隔音板降低火车噪音。摆脱传统单调乏味的板式布局，开放式围合型组团、组团内景观园林，同时点缀以点式建筑。开放式围合：人车分流、阳光车库花园式阳光车库：2、外立面建议现代风格，融入江南民居元素，多阳台设计，大视角空间，增大通透空间。空调隐藏设计（参照深圳万科东海岸项目），从而使建筑外立面更加纯粹、整洁。3、景观和休闲配套建议建筑、景观的有效融合，观赏性和实用性的完美兼顾。充分体现江南园林特色，通过绿化、亲水池、情景雕塑、亭子、景观喷泉、假山、木走廊等营造出园林化、花园式情景生活社区。景观水池：雕塑：公共亭：景观喷泉：在配套上，完善保安配套设施的配置，考虑儿童游乐设施、老人休息娱乐配套等，增强社区温馨家庭氛围，使社区居民的生活更多的从室内引入室外，营造邻里亲和的和谐社区。4、户型建议杭州开发的商品房向来以大户型为主，户型结构单一。最初是因为第一批购房者中多数为“实力派”，后来，则是因为杭州市场一路走红，房子普遍好卖，而大户型无论在设计的难易程度还是资源的利用、成本的控制上都占有优势。伴随杭州市场下滑，自住需求者逐渐成为购房的主体，同时，经济实力较弱的购房者开始进入市场。因此，需求开始呈现多元化、经济化的特点。提高得房率、空间利率用，尽量减少空间浪费，同时保证空间的通光、通风性等良好的实用性。根据杭州住宅户型销售调查看，杭州户型的空间浪费普遍比较严重，且以大户型为主，100平米的住宅做成2房2厅甚至2房1厅的情况非常普遍，3房面积普遍在130平米以上。从今后的走势看，借鉴广州、深圳市场的发展特点，高得房率户型肯定会受到市场追捧。在杭州，90平方米-120平方米的房子最好卖，而当面积超过140平方米以后，销售进度就明显降低。因此，经济型二房、三房成为我们项目户型定位的主体。根据杭州市场需求的变化，我们的户型配比建议如下：房型面积（M2）比例（%）1R50-60102R80左右154590-95303R100-1152540120-130154R140左右5