房地产估价报告

房地产估价报告估价报告编号：京杜鸣估F字[2016]第57210号估价项目名称：海淀区西翠路17号院9号楼4-202号住宅用途房地产估价报告估价委托人：北京市海淀区人民法院房地产估价机构：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司注册房地产估价师：刘忠（注册号：1120030085）闫伟（注册号：1120120010）估价报告作业日期：2016年12月28日至2017年1月10日第1页共1页致估价委托人函北京市海淀区人民法院：受贵院委托，我公司对位于海淀区西翠路17号院9号楼4-202号的住宅用途房地产(以下简称“估价对象”)的市场价值进行了估价。估价目的：为估价委托人了解估价对象市场价值提供参考依据。估价对象：北京市海淀区人民法院(以下简称“估价委托人”)提供的位于海淀区西翠路17号院9号楼4-202号的住宅用途房地产，即建筑面积为192.29平方米的房屋所有权及相应分摊的国有建设用地使用权。价值时点：2016年12月28日价值类型：按照房地产交易方式或有关经济行为类型划分，价值类型分为买卖价格、租赁价格、市场价值、保险价值、计税价值和征收价值。根据本次估价目的，本次估价价值类型采用市场价值。估价方法：本次估价采用比较法和成本法进行估价，将上述二种方法的估算结果综合分析后，得出估价对象的市场价值。估价结果：注册房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上确定：估价对象在价值时点的市场价值估价结果为人民币1807万元，大写人民币壹仟捌佰零柒万元整，折合单位建筑面积价值约为人民币93973元/平方米。特别提示：房地产价值是实物、权益、区位的综合，由于未进入室内，故本次估价结果应理解为同区域、同用途的类似房地产通常成交价格水平。杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司法定代表人签字：2017年1月10日目录估价师声明................................................................................................1估价假设和限制条件...............................................................................2一、一般假设....................................................................................2二、未定事项假设...........................................................................3三、背离事实假设...........................................................................3四、不相一致假设...........................................................................3五、依据不足假设...........................................................................3六、估价报告使用限制...................................................................3估价结果报告.................................................................................5一、估价委托人...............................................................................5二、房地产估价机构.......................................................................5三、估价目的....................................................................................5四、估价对象....................................................................................5五、价值时点....................................................................................8六、价值类型....................................................................................8七、估价原则....................................................................................8八、估价依据....................................................................................9九、估价方法..................................................................................10十、估价结果..................................................................................11十一、注册房地产估价师.............................................................11十二、实地查勘期.........................................................................11十三、估价作业期.........................................................................12估价对象风险提示..................................................................................13附件......................................................................................................14海淀区西翠路17号院9号楼4-202号住宅用途房地产估价报告第1页共14页估价师声明1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）的规定进行估价工作，撰写估价报告。5、估价师闫伟在价值时点2016年12月28日已对估价对象现场进行查勘。6、我们在本估价项目中没有得到本公司以外的他人的重要专业帮助。姓名注册号签名签名日期刘忠1120030085年月日闫伟1120120010年月日海淀区西翠路17号院9号楼4-202号住宅用途房地产估价报告第2页共14页估价假设和限制条件一、一般假设（一）本次估价以估价对象能够按照法定用途并遵循最高最佳利用原则维持现状持续有效使用为假设前提。（二）本次估价根据北京市海淀区人民法院出具的《北京市海淀区人民法院房地产评估委托函》对估价对象在价值时点的市场价值进行评估，本次估价是以提供给估价机构的估价对象无权属纠纷为假设前提，对基于产权上的纠纷估价机构不予承担任何责任。（三）本次估价中，注册房地产估价师对建筑物安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，未发现影响估价对象价值或价格的上述因素存在明显负面影响。本次估价以现场难于观察到的建筑物及配套设施、设备内部不存在安全、质量、环境污染等问题为假设前提。（四）本报告以估价对象可以正常上市交易出售，不受任何限制为假设前提；同时，应在交易时缴纳国家及北京市规定的相关税费。（五）注册房地产估价师未对估价对象的建筑面积及相应分摊的国有建设用地使用权面积进行测量，建筑面积以估价委托人提供的《房屋所有权证》证载建筑面积为测算依据。由于估价对象未办理分割的《国有土地使用证》或进行分摊面积测绘，故关于国有建设用地使用权面积，暂以“相应分摊的国有建设用地使用权”进行描述。如上述情况发生变化，本估价报告应作相应调整。（六）估价结果为估价对象在价值时点的公开市场价值，其公开市场价值为在价值时点时的下列交易条件下最可能实现的价格：1、交易双方是自愿地进行交易的；2、交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；3、交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；4、交易双方掌握必要的市场信息；5、交易双方有较充裕的时间进行交易；6、不存在特殊买者的附加出价。海淀区西翠路17号院9号楼4-202号住宅用途房地产估价报告第3页共14页（七）本报告所得出的估价结果内涵包括房地产、附着于房地产内部不可移动或为满足使用功能必须配备的设施、设备的价值，不包括可移动的家具、电器等日常生活用品的价值。（八）本次估价未考虑抵押权等他项债权债务对评估价值的影响。（九）本次估价是以估价对象产权完整、清晰、无纠纷为假设前提。二、未定事项假设在价值时点2016年12月28日，估价人员未进入估价对象室内，根据北京市海淀区人民法院出具的《北京市海淀区人民法院函》，本次估价“设定为简单或普通装修”进行设定，估价设定的价值内涵包含土建、上下水、照明及空间安全措施等因素。三、背离事实假设（无）四、不相一致假设（无）五、依据不足假设估价委托人无法提供估价对象容积率等相关信息，本次估价中采用的容积率等相关信息是由注册房地产估价师通过市场调查取得，本次估价以上述相关信息符合估价对象规划条件为假设前提。六、估价报告使用限制（一）估价委托人只可按照本估价报告的估价目的合理使用，不可用于其它用途。（二）本估价报告仅限估价委托人及估价当事人使用，本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。（三）本估价报告使用期限自2017年1月10日至2018年1月9日止。若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格需作相应调整。如果使用本估价报告时间不在本估价报告使用期限范围内，我们对由此造成的损失不承担责任。海淀区西翠路17号院9号楼4-202号住宅用途房地产估价报告第4页共14页（四）本估价报告所依据的估价委托人及当事人提供的有关资料，包括法律文件，如《北京市海淀区人民法院房地产评估委托函》、《北京市海淀区人民法院函》、《房屋所有权证》等资料真实、合法、准确为假设前提。（以下此页无正文）海淀区西翠路17号院9号楼4-202号住宅用途房地产估价报告第5页共14页估价结果报告一、估价委托人（一）名称：北京市海淀区人民法院（二）联系人：张卿宋斌（三）联系电话：1861101817718611018137二、房地产估价机构（一）名称：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司（二）住所：北京市西城区陶然亭路45号北京电信建筑工程有限