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第三章物业管理行业环境分析2019/8/27第一节物业管理行业的演变过程一、行业生命周期理论从行业出现到行业完全退出社会经济活动所经历的时间。四个阶段：初创期、成长期、成熟期、衰退期2019/8/272019/8/27产量QTBACD图：行业生命周期发展阶段不同发展阶段的特点投入期市场增长率较高，需求增长较快，技术变动较大，企业致力于开辟新用户、占领市场，进入壁垒低。成长期市场增长率很高，需求高速增长，技术渐趋定型，企业进入壁垒提高，产品种类及竞争者增多。2019/8/27成熟期市场增长率不高，需求增长放缓，技术已经成熟，买方市场形成，行业盈利能力下降，新产品和产品的新用途开发困难，进入壁垒很高。衰退期市场增长率下降，需求下降，产品及竞争者数目减少，市场逐渐萎缩，利润率停滞或不断下降，行业逐渐解体讨论：物业管理行业处于哪个阶段？全国物业服务企业数量的变化图3企业经济效益表1企业资质发展情况表2我国物业管理行业30年的演变历史资料2019/8/27二、行业演变的关键性关系1、行业的集中问题误解：随着时间的推移，行业会产生集中影响因素：竞争者、进入壁垒、退出壁垒2019/8/272、行业边界的变化2019/8/27行业结构的变化常伴随着边界的变化；行业演变具有改变行业边界的强烈倾向；行业或其替代品行业的革新可能有效地使更多的企业参与竞争，直接扩大行业边界；结构变化使行业同其供应商的前向一体化变得更容易，这意味着供应商成了有效的竞争者。3、影响行业兴衰的主要因素技术进步电灯取代煤气灯，电力行业取代蒸汽动力政府的干预与影响政府的价格管制、经济政策、税费标准社会习惯业主对物业服务的消费意识2019/8/27第二节行业竞争力量结构分析一、影响行业与竞争的五种力量2019/8/27物业管理行业的五力模型分析替代者：业主自治、单个的管理人供应商：劳动力队伍，开发商（自组物业）专业服务公司行业内的竞争者：竞争激烈潜在进入者：潜在利润的吸引、国外企业购买方：业主的议价能力、参与配合拓展阅读：资料\物权法时代物业服务行业的五力模型分析.pdf资料\房地产行业的五力模型分析.pdf2019/8/27图3物业服务企业成立时间走势图1）81年至94年的前十三年，萌芽起步阶段，发展速度慢。2）1994年至2004年的十年间，是我国物业管理发展最为迅猛的阶段，大多数的物业服务企业在这一阶段诞生。3）2004年以后，企业数量的增长速度放缓。返回2019/8/27物业管理企业成立时间走势图3222726574732721161461721922583433964264965615064662848701002003004005006008182838485868788899091929394959697989920002001200220032004200520062007年度企业成立数量表1当前物业服务企业经济效益返回调查企业数盈利情况亏损情况持平情况企业数%平均盈利额企业数%平均亏损额企业数全国4600184340.0781.28187140.7637.22886东部地区175495854.62124.8352229.7651.82274中部地区130841331.5724.5660546.2518.53290西部地区90431534.8540.8040444.6931.30185东北地区63415724.7645.9634053.6355.121372019/8/27表2各资质等级面积、人员之间关系企业数建筑面积（万㎡）企业平均管理面积人员总数企业平均人数管理人员/操作人员管理人员人均管理面积（万㎡）一级36581826.30224.183220788821：6.41.88二级71357925.5481.242053922881：6.11.99三级328759304.7518.04220912671：4.11.382019/8/27资质等级越高，每一名管理人员相应配置的操作人员越多，管理人员人均管理面积越大，一、二级物业服务企业人均管理面积明显高于三级企业。返回