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《兴安盟物业管理实施细则》解读二○一三年五月提纲一、立法必要性二、立法过程三、主要内容一、立法必要性（一）本盟物业管理基本情况实施物业管理的物业总建筑面积约1200万平方米；其中，住宅物业建筑面积1000万平方米；住宅物业项目约990个，覆盖面达70%。约300个住宅小区成立了业主大会，占50%左右。截至2013年一季度，全盟共有物业服务企业71家。（二）物业管理的突出问题随着本盟物业服务行业的迅速发展和业主权利意识的提高，物业管理成为当前社会普遍关注的热点问题和难点问题。1、业主大会、业主委员会成立困难，运作不规范。主要表现：缺乏组织经验，业主无法按照法定条件成立业主大会；部分业主委员会选举产生后不依法履行职责，甚至出现侵害业主权益的现象；政府指导监督出现缺位或者越位。2、开发建设遗留问题影响到物业管理的正常开展。主要表现：配套设施不全，随意更改规划，房屋质量问题等，侵害业主的权利。据统计，因开发建设遗留问题导致的物业纠纷，占物业纠纷的70%。3、物业服务交接不规范，缺少有效管理手段。主要表现：业主及物业服务企业不能顺利交接，出现弃管情况严重。4、物业服务不规范，与业主要求差距较大，业主与物业服务企业之间缺乏合作信任。主要表现：部分物业服务企业没有从根本上树立服务意识，服务不到位，不及时公示收支情况和物业服务合同履行情况等信息，导致业主和物业服务企业之间不信任，业主处于弱势地位。（三）物业管理现行法律制度《物业管理条例》（2003年）和《中华人民共和国物权法》（2007年）是规范物业管理活动的基本法律、法规，明确了物业管理的基本框架，但是在实际操作层面规定较为原则，需要进一步细化和补充。物业管理的历史沿革《物权法》出台和《物业管理条例》的修改，为物业管理活动的发展提供了法律依据，但是因其规定较为原则，在业主共同决定机制、各方主体权利义务关系以及政府部门职能等方面规定不够清晰，现实操作性不高，不适应本市物业管理发展形势的需要。200720032012《兴安盟物业管理实施细则》《物业管理条例》《中华人民共和国物权法》二、立法过程（一）征求意见情况书面征求意见：书面征求了全盟各旗县政府、各个相关委办局意见。向社会公开征求意见：在兴安盟日报向社会公开征求意见，我们专门召开了与业主意见代表的座谈会，进行了直接的沟通和交流,收到较好的社会反响。基本反映：从征求意见和媒体反映情况看，对《办法（草案）》普遍持肯定态度。（二）专家审议情况2012年1月6日，召开了专家工作组会议，与会专家重点对前期物业管理制度、事实服务、车位车库出租出售的限制性规定、专项维修资金的应急使用等问题进行了讨论。一致赞成《办法（草案）》的规定。三、主要内容《兴安盟物业管理实施细则》共九章，70条。兴安盟物业管理实施细则目录第一章总则第二章业主、业主大会与业主委员会第三章前期物业管理第四章物业管理服务第五章物业使用与维护第六章物业管理用房设施和经费第七章旧住宅小区物业管理第八章法律责任第九章附则（一）总则明确立法目的第一条为规范和促进物业管理活动，维护业主和物业服务企业、社区物业服务机构的合法权益，改善人民群众生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律法规规定，结合本盟实际，制定本实施细则。明确实施细则适用范围及物业管理概念第二条兴安盟行政区域内从事物业管理、使用及其监督管理适用本实施细则。第三条本实施细则所称物业管理，包括物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理。本实施细则所称物业服务企业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照规定标准，依据物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本实施细则所称社区物业服务机构管理，是指由社区物业服务机构对未实行物业管理和自行管理的住宅，按照政府确定的服务标准和收费标准，依据物业服务合同约定，为业主提供相应物业服务的活动。本实施细则所称业主自行管理，是指以业主共同商定的服务形式，为业主提供相应物业服务的活动。明确各部门职能分工第四条兴安盟住房和城乡建设行政主管部门负责全盟物业管理活动的监督管理工作。旗县市住建（房产）行政主管部门（以下简称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。盟和旗县市规划、建设、城市综合执法、财政、环保、工商、物价、公安、税务、民政、街道办事处、卫生、广播电视、质量技术监督、水务等行政管理部门和通讯、电力、消防等单位按照各自职责做好相关工作。第五条物业主管部门、街道办事处和乡（镇）人民政府（以下统称街道办事处）要确定分管领导，配备专职工作人员负责物业管理的监督指导工作，社区居民委员会也要明确具体人员做好物业管理的指导工作。街道办事处负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等工作的组织、指导，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷。社区居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作。第六条街道办事处应参与住宅小区物业管理类别、物业服务收费标准的评定，指导、监督新建小区环境建设和老旧小区综合整治。街道办事处为新建住宅项目综合验收的成员单位，参与物业管理办公用房、社区组织办公用房和活动用房等物业配套设施的规划建设及竣工验收，对发现的问题有权提请有关部门予以纠正和整改。第七条对物业管理区域内的突发事件实行快速处理机制。对危及共用部位、共用设施设备安全、严重影响业主生活秩序等突发紧急情况，需要立即维修的，有关部门（单位）应从速从快先行抢修、立即处理；物业主管部门按照先指定维修单位施工、后立会限期解决问题的办法处理，有关部门不得以任何理由推诿、拖延。第八条各旗县市物业主管部门应当实行物业管理纠纷调解联席会议制度，召集有关街道办事处、社区居民委员会、物业服务企业、社区物业服务机构、业主代表等共同协商，调解纠纷。调解过程中，可以邀请人民法院、司法行政机关有关人员参加。（二）业主大会和业主委员会规范业主大会、业主委员会成立和活动程序明确了成立业主大会申请的条件；规定了建设单位和业主双启动申请机制。具体条款：第九条业主在物业管理活动中，享有国务院、内蒙古自治区人民政府颁发的《物业管理条例》规定的权利，并应当履行《物业管理条例》规定的义务。第十条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的（二）房屋出售并交付使用的套数达到百分之五十以上的；（三）首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之三十以上的。建设单位对具备召开首次业主大会会议条件的，应当在三十日内书面报告物业所在地的街道办事处，并提供有关资料。业主可以向所在地街道办事处，提出召开首次业主大会会议的书面要求。街道办事处对符合条件的，应当组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。第十一条建设单位应当按照物业所在地街道办事处的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。明确政府职能定位明确街道办事处和乡镇人民政府职责具体职责：一是接受业主成立业主大会申请；二是指定代表组成首次业主大会筹备组；具体条款：第十二条符合成立业主大会条件的，街道办事处应当在收到建设单位或业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。第十三条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处代表和社区居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处指派人员担任。业主代表由街道办事处组织业主推荐产生。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。筹备组组建后七日内，街道办事处应当在物业管理区域内公告筹备组成员名单。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处协调解决。筹备组应当在成立之日起三十日内组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。第十四条业主大会筹备组应当履行下列工作职责：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；（六）制定业主委员会选举办法；（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。第十五条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。具体标准由行政辖区内物业主管部门会同街道办事处和建设单位制定。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会筹备经费缴交给街道办事处，由业主大会筹备组使用。第十六条业主大会会议可以采取现场会议的形式，也可以采用书面、网络等征求意见的形式召开。业主可以委托业主小组代表或者代理人参加业主大会会议。业主小组代表参加业主大会会议时，应当事先书面征求所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。代理人参加业主大会会议时，应当出具业主书面授权委托书和本人身份证明。业主大会、业主委员会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内，将决定以书面形式在物业管理区域内公告。三是业主委员会产生、备案及相关活动具体条款：第十七条业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行《物业管理条例》规定的职责。业主委员会应当由本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表组成（经协商同意，也可适当选聘街道和社区干部），委员应具有完全民事行为能力，遵纪守法，模范履行业主义务，具有较强的公信力和组织能力，且需书面向业主大会作出承诺并积极、及时、全面履行工作职责。第十八条业主委员会委员的人数应当是单数，最低人数不得少于5人。业主委员会主任、副主任在业主大会选举产生的业主委员会成员中推选产生。本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域提供物业服务的企业或者机构任职的，不得担任业主委员会委员。业主委员会应在选举产生之日起30日内向辖区物业主管部门备案，备案内容执行建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。第十九条业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。作出的决定须业主委员会经全体委员半数以上同意。业主委员会应当在作出决定后3日内，以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告；业主可以要求查阅业主委员会的会议记录，业主委员会应当予以配合。业主委员会召开会议应当通知社区居民委员会，社区居民委员会可以派员参加。四是指导监督业主大会、业主委员会活动第二十条业主委员会应当根据业主大会议事规则的要求召开业主大会定期会议。并通知物业所在地街道办事处，接受其监督和指导。街道办事处应当派员参加。物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或业主大会临时会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处责成业主委员会限期召开业主大会会议。业主委员会逾期不召开的，由街道办事处组织召开。业主委员会应当建立活动档案，并指定专人保管，档案一般包括