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中部城市酒店资产管理报告北京龙藏天下投资管理有限公司2012年12月导言中国酒店市场概述中部酒店市场概览及资产管理分析中部酒店市场总结与展望独立理性远见报告提纲本报告和其中所有的信息（标明了引用出处的信息除外）,包括但不限于所有的文字、数据和图表（以下简称为“信息”），属我公司所有，未经我公司的许可，任何个人或机构不得将相关信息部分或全部复制或再次传播；获得书面许可将信息复制或再次传播的，需标明信息的出处来源于我公司。本报告选取了，中部区域的四个核心省会城市郑州、合肥、武汉、长沙的高星级酒店为样本，进行了调研分析。其中高星级酒店是指，已挂牌五星级酒店及已开业酒店未评定星级的国际或国内五星级品牌酒店。报告中提及所指的区域酒店市场，也是基于对此部分市场的调研了解。本报告中关于经营收支部分主要参考当地酒店竞争市场的平均水平，并做适当权重调整。由于计算机在自动运算过程中，可能会因为四舍五入造成某些数据计算不精准，但这种影响可以忽略不计。本报告仅供参考之用，对于任何直接或间接使用本报告和其中任何信息而造成的损失，我公司无须承担任何法律责任。3导言：申明独立理性远见帮助从业者了解中部城市高星级酒店的市场情况，树立中部城市高星级酒店的业绩标杆。提醒业主重视经营预算审查和利用竞争组合的市场平均水平作为考核管理公司业绩的手段之一。提醒业主重视收益管理，关注人工及能耗成本的控制。投资者在投资酒店或者购买酒店时，利用业绩标杆考核目标酒店的经营业绩。4导言：本酒店资产管理报告的意义独立理性远见5导言：酒店资产管理概念酒店改造/资产改进计划（PIP）实施酒店管理合同分析收益管理人力资源研究能耗分析餐饮成本分析和盈利最大化经营预算审查竞争组合确定和市场跟踪持有/卖出分析贷款人报告再融资分析保持酒店的良好运营酒店资产的保值升值满足投资者/业主的战略规划独立理性远见6导言：酒店业绩指标分析平均房价（ADR）平均入住率（OCC）每间客房平均收入（Rev-PAR）客房、餐饮和其他收入占比能耗成本人工成本经营毛利及GOP收益管理竞争组合和市场跟踪经营预算审查人工成本和能耗成本分析单个酒店的经营数据中部地区平均水平加权平均平均该城市酒店平均数据全国平均水平对比独立理性远见导言中国酒店市场概述中部酒店市场概览及资产管理分析中部酒店市场总结与展望独立理性远见报告提纲2012年上半年2012年上半年，全国旅游总收入约1.28万亿元，同比增长17.3%。国内旅游人数达15.5亿人次，同比增长14.6%；国内旅游收入1.13万亿元，同比增长20.1%；入境旅游人数6625万人次，与上年同期基本持平；入境过夜旅游人数2835万人次，同比增长1.3%；旅游外汇收入约240亿美元，同比增长3.0%。2012年全年预计中国旅游研究院预计2012年全年，旅游接待总人数将超过30亿人次，旅游总收入约为2.54万亿元。国内旅游人数将突破29亿人次，同比增长11%；国内旅游收入2.23万亿元，同比增长16%。入境旅游1.37亿人次，同比增长1%；入境过夜人数约5825万人次，同比增长1%。数据来源：国家旅游局近年来，我国旅游经济取得又好又快的发展，国内游、入境游、出境游三大市场全面增长，旅游市场格局稳中有变，国内市场主体地位进一步突出；受到经济危机及汇率机制影响，入境旅游市场出现分化。近年来，国内旅游收入和旅游外汇收入增幅均高于国内旅游人数和入境过夜旅游人数增速，说明旅游者消费力增加，大大带动酒店住宿和餐饮收入增加。旅游业“十二五”规划中，旅游业总收入预计年均增长10%，高于GDP预计7%的增速。近年来，旅游业总收入年均增长高于GDP增速。这说明旅游行业将处于发展黄金期，对于酒店业的发展也将是一个重大的利好。中国旅游经济概况独立理性远见8五星级酒店的业绩表现在2005-2007年比较稳定，平均房价于2008年达到一个高峰，而平均房价及平均每房收益随后在2009年降到低谷，近两年有所恢复回升。2011年，中国五星级酒店的业绩表现延续2010年的增长态势，但增幅收窄。74680679282688572878779749755053352847437946147766.6%68.2%67.3%63.9%53.5%52.0%58.6%59.9%40%46%52%58%64%70%76%30040050060070080090020042005200620072008200920102011ADR全国RevPAR全国OCC全国数据来源：《中国饭店业务统计》全国五星级酒店业绩概述独立理性远见全国五星级酒店近年业绩水平，2004-2011年9140,756119,78191,752117,448118,20840.7%38.2%33.3%37.2%35.5%30%32%34%36%38%40%42%80,000100,000120,000140,000160,00020072008200920102011平均每间房经营毛利水平毛利率五星级酒店的毛利水平在2007年达到高点，随后迎来毛利水平的下降，2010年和2011年这两年有所增长，但仍未恢复到2007年的水平。2011年，全国五星级酒店实现平均每间房经营毛利为118,208元，较2010年仅略增长了0.6%。数据来源：《中国饭店业务统计》全国五星级酒店业绩概述独立理性远见全国五星级酒店平均每房毛利水平，2007-2011年10平均每间房人力成本：特指平均每间房均摊总体工资及相关费用2011年五星级酒店平均每间房人力成本创近年来新高，总体人力成本占到了总收入的24.8%。平均每间房配比员工数整体呈现下降趋势。尽管如此，因平均每间房配比员工数下降而获得的效益已被员工工资水平的上涨所抵消。74,00374,82969,24774,57082,4461.831.691.531.611.5211.21.41.61.8260,00065,00070,00075,00080,00085,00020072008200920102011平均每间房人力成本平均每间房人员比数据来源：《中国饭店业务统计》全国五星级酒店业绩概述独立理性远见平均每间房人力成本，2007-2011年11部门开支含客房、餐饮、通信、康乐及小型运营部门等支出；未分配经营开支含行政部门、销售部门、能源、物业运营及保养等支出。平均每间房总费用开支=平均每间房部门开支+平均每间房未分配经营开支2011年五星级酒店平均每间房总费用开支同比上涨了10.6%，增速高于平均每间房收益水平的增长。其中员工工资总额及相关费用上涨尤其明显。数据来源：《中国饭店业务统计》129,645123,807114,745122,975137,22980,03777,15872,70579,90187,17238.17%38.39%38.79%39.38%38.85%61.83%61.61%61.21%60.62%61.15%30%40%50%60%70%060,000120,000180,000240,00020072008200920102011平均每间房未分配经营开支平均每间房部门支出未分配支出占比部门支出占比全国五星级酒店业绩概述独立理性远见平均每间房总费用开支，2007-2011年121经济和旅游市场持续健康发展为高星级酒店市场提供了良好的产业基础。国内市场主体地位进一步突出；受到经济危机及汇率机制影响，入境旅游市场出现分化。132中国五星级酒店市场在RevPAR、平均每间房收益水平方面保持增长态势，但增幅回落。中国高通胀环境及人力成本不断增加对酒店总体费用开支水平产生了影响。3供给过剩仍然困扰着中国五星级酒店市场发展。展望未来，中短期内预期的新增酒店项目很可能将继续影响2012年及以后中国酒店市场的入住率水平。4受制于地区经济发展的不平衡，不同地区酒店市场将面临分化。新型旅游目的地可能会给未来度假酒店市场带来新的机会。中国五星级酒店市场概述：小结独立理性远见导言中国酒店市场概述•中部概述中部酒店市场概览及资产管理分析中部酒店市场总结与展望独立理性远见报告提纲15中部概述-研究范围按照《中部崛起计划》概定的范围，“中部”为经济地理（地缘经济）概念，区域范围包括山西、河南、安徽、湖北、湖南和江西共计6省。中部六省地处内陆腹地，总面积102.6万平方公里，2005年时总人口为3.67亿，2010年其GDP总量为8.6万亿元，占全国21.5%。相比较而言，目前该区域的经济发展水平低于东部经济区，高于西部经济区，但经济发展的增速低于西部经济区。本报告选取并研究了中部区域的郑州、合肥、武汉、长沙四个核心省会城市的高星级酒店市场。独立理性远见16中部概述-2012福布斯排行榜最佳商业城市考虑因素有：人才、城市规模、消费力、客运、货运、私营经济活力、经营成本、创新能力，综合得出总得分。旅游业最发达城市考虑因素有：入境游人数、国内游人数、旅游外汇收入、国内游收入、星级饭店、4A级以上景区数目，综合得出总得分。独立理性远见2012年排名2011年排名城市省份综合得分1617长沙湖南0.72992019武汉湖北0.71072330郑州河南0.69674627合肥安徽0.57625659南昌江西0.53876374太原山西0.5031中国大陆最佳商业城市全国排名城市省份总得分10武汉湖北0.198616郑州河南0.167020长沙湖南0.1235中国大陆旅游业最发达城市17中部概述-经济指标对比分析从四个城市2011年的经济总量及城镇居民可支配收入来进行对比分析，这将显示区域酒店市场依托的经济腹地的经济实力和当地居民的消费能力。合肥、郑州的经济总量在中部四市中相对落后，武汉、长沙则显现了更强的经济实力，武汉的经济总量几乎是合肥的两倍；中部四个省会城市平均城镇居民可支配收入均高于2011年全国的平均水平的21,810元，其中长沙的城镇居民可支配收入在中部是最高的，武汉、郑州、合肥依次较低。独立理性远见4,9133,6376,7565,61922,47722,45923,73826,45122,00023,00024,00025,00026,00027,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000郑州合肥武汉长沙2011年GDP总量（亿元）2011城镇居民可支配收入（元）中部四市经济数据对比，2011年数据来源：各市统计局18中部概述-访客情况对比分析区域访客数量的情况对区域短期住宿市场的需求大小有着直接的影响。对比中部城市国内、国际访客的数量，国内访客均占了绝大部分比重，除了长沙以外，其他三个城市国际访客的人次大约是国内游客人次的10%或者更低。访客数量与GDP水平呈正相关关系，合肥的国内、国际访客数量均居于中部四省省会末位，郑州、长沙的访客人数在中部五市中处于中等水平，而武汉则显现了更多的访客数量及经济活力。独立理性远见5,4264,45911,6366,01438.435.5115.9183.5204060801001202,0004,0006,0008,00010,00012,000郑州合肥武汉长沙2011年国内访客人数（万人次）2011年国际访客人数（万人次）中部四市访客情况对比，2011年数据来源：各市统计局19中部概述-2011年主要城市酒店市场业绩2011年，三亚和北上广深等一线城市是中国领先型的酒店市场，其五星酒店的平均房价水平均超过了900元，表现了良好的客房收益水平。中部酒店市场当中，郑州2011年的平均房价水平均接近800元，每可售客房平均收益也均超过了500元每间夜，在全国重点城市中排名靠前。与全国主要城市相比，武汉、长沙、合肥的平均房价及每可售客房平均收益则相对落后，尤其是合肥市场，其房价与客房收益水平的增长仍面临诸多挑战。0200400600800100012001400三亚上海广州深圳北京杭州郑州厦门青岛天津南京苏州成都西安武汉长沙沈阳重庆合肥ADRRevPA