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1房地产产业分析报告报告人：李长旭2004212754杨伟然20042127592前言房地产产业是一个涉及众多相关产业的行业，所以有很多因素会对其有影响，如何分析和理解房地产业应有很多方法，本报告试图分析和预测各因素对房地产业的影响结果，从而对因素所作用的对象――房地产业有所了解。房地产是一个关系到国民经济和社会生活的重要产业。房地产业为社会提供的房地产品是经济建设的重要生产资料，是社会活动不可缺少的物质条件；住宅是关系国计民生的基本生活资料。在社会主义初级阶段的中国，它作为一个新兴产业发展了20多年，逐步建立了具有中国特色的社会主义房地产经济体制。第一部分房地产业发展的历史（透过历史看房地产）房地产业原本是一个传统行业，而目前的提法是“房地产业在我国是一个新兴产业”（国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》），这里对“新兴产业”可以理解为：在新的历史时期、新的政策背景、新的经济体制下所构筑起来的新的房地产业体系。我国的房地产业发展的历史可以大致分为四个阶段。第一个阶段结束的标志是1949年中华人民共和国的成立，实际上我国在解放前就存在房地产业，但是它的支持系统是一个动荡的社会环境和破败的经济背景，所以只是一个残缺的产业雏形；第二个阶段。在解放初期，房地产业曾有过一个短暂而缓慢的发育期，之后，由于政策的原因，生产和消费之间不存在市场行为，产业的中间环节断链，无法形成市场体制，致使房地产业长期萎缩。从市场经济的意思上讲，是有产无业，房地产业实质上已经停止运行而处于休眠状态；第三个阶段是党的十一届三中全会以后，随着我国经济建设的发展，房地产业逐步复苏，进入80年代，有关推进房屋商品化、实行土地使用权有偿转让、确定房地产行业类别、建立房地产生产要素市场等方面的法律、行政法规相继出台，为房地产业发展提供了法律、政策依据，标志着作为新兴的房地产业真正起步。3第四个阶段开始于是90年代初，邓小平同志南巡谈话的发表和党的十四大作出关于建立社会主义市场经济体制的重大决策之后，房地产业进入高速发展时期，产业的结构体系、运行机制和政策框架初步形成。房地产业按照产业分工履行着社会职责，为我过社会和经济的发展作出了应有的贡献。第二部分房地产业的现状（透过指标看房地产）房地产业发展的一些主要阶段性指标：十多年来，我国房地产业实现了高速发展。在国家有关政策的指导下，投资额、竣工面积、房屋销售面积等指标全面上涨。下面先介绍一下关于房地产业发展的一些主要阶段性指标的情况在全国固定资产投资方面，全年房地产开发投资额的变化可从图2-1可看出，其中固定资产投资额增加的比例分别为2003年27.7％，2004年26.1％；2004年房地产开发投资达到13158亿元，比上年增长29.6%，1-9月，其中，商品住宅完成投资5684亿元，同比增长27.4%；办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了32%和35.1%。2003年房地产开发投资也比2002年增加了30.3％，均高于当年总固定资产投资额增加的比例；相应的房地产开发投资额占总固定资产投资额的比例从2002年的17.9％增加到2004年的18.77％，在固定资产投资的结构中，对房地产方面的投资的比重越来越大。43499.9155566.61700737790.9210153.80131580.0010000.0020000.0030000.0040000.0050000.0060000.0070000.0080000.002002年2003年2004年固定资产投资总额(亿元)房地产开发(亿元)图2-14施工、竣工、新开面积指标2003年之前房屋建筑面积的发展趋势由图2－2所示。施工面积以每年超过18％的速度递增，2003年的增长速度更快，为25％。竣工面积也以平均每年18％的速度增加。0.020000.040000.060000.080000.0100000.0120000.0140000.02000年2001年2002年2003年施工面积(万平方米)竣工面积本年新开工面积图2－22003年房地产开发企业行业数量为37123家，比2000年增加36％。截至2004年底，全国共有房地产上市公司72家。实际情况是还有很多上市公司为了追求高回报，纷纷涉足房地产业，进行开发投资，实际的数量不易统计。2730329552326183712305000100001500020000250003000035000400002000年2001年2002年2003年企业个数（个）图2－3从业人数由2000年的97.19万人增加到2003年的120.54万人，增加约24％。5商品房屋销售面积指标2000年2001年2002年2003年商品房屋销售面积（万平方米）18637.122411.926808.333717.6#住宅16570.319938.723702.329778.8#经济适用房屋3760.14021.54003.64018.9商品房屋销售价格（元/平方米）2112217022502359#住宅1948201720922197#经济适用房屋1202124012831380表2－1上表显示了近4年来商品房销售的统计结果，每年销售的面积以平均21％的速度递增。但经济适用房的销售面积只有微弱的增长，总销售面积的增长主要来自普通商品住宅。商品房销售额2003年为10376亿元，比前一年增长30.0%，其中销售给个人增长30.4%，所占比重为93.3%。从房价角度来看，2003年平均价格比2000年增长11.7％，增幅不大。但据国家统计局2004年全年的最新统计显示，全国房屋销售价格比上年上涨了9.7%，全国土地交易价格也比上年上涨了10.1%。有些热点地区的房价上涨幅度惊人，而且还在继续攀升，已经引起了全社会的关注。涨幅从高到低依次为中部、东部、西部地区。房价上涨的主要原因有以下几个：1、在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有较大回落。2、土地供应方面，政府对土地资源的控制，导致人们对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨，无论出于投资或自住，业主都乐意尽快掏钱购买3、房地产需求旺盛。1-9月份，房地产销售面积增幅19.3%，远远高于竣工面积9.5%的增幅。销售的旺盛直接引发了空置面积下降。9月末，全国商品房空置面积为9748万平方米，同比下降2.3%。按用途分，商品住宅空置面积下降幅度最大。需求的旺盛主要原因是：①国家推行的房改政策在近两年显现了巨大作用，单位分房的取消，6使以前单位买房的比例逐渐减小，个人买房的比例不断提高。②房地产市场活跃，对房产行情看涨，把买房作为投资的行为越来越多。在一些地方，大量的资金被用于房地产投资，房价已经超过其应有的价值，形成了一定的泡沫。③旧城改造产生的被动需求④城镇化趋势和外来人口增长⑤居民改善住房条件产生的主动购房需求4、拆迁成本增加5、国际原油价格居高不下导致建材涨价，也对房价推波助澜。房地产价格指数房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。前一年是100。可以看出2003年的房屋销售价格指数和土地交易价格指数均上涨了一定的量。项目1999200020022003房屋销售价格指数100.0101.1103.7104.8土地交易价格指数100.0100.2106.9108.3房屋租赁价格指数98.5102.4100.8101.9表2－2资金来源的统计指标：2000年2001年2002年2003年资金来源小计（亿元）5997.67696.49750.013196.9国内贷款1385.11692.22220.33138.3利用外资168.7135.7157.2170.0自筹资金1614.22184.02738.53770.7表2－3从上表可以看出，有几方面的特点：7在利用外资方面，2000年到2003年变化不大。国内贷款占资金来源的比例分别为：23.1％、22％、22.8％、23.8％，基本保持不变。自筹资金的比例在2003年稍有增加，为28.57％。与房价、地价走高不同的是，2004年全国房屋租赁价格仅比上年上涨1.4%，并且地域差距比较大，一些中西部城市的房屋租赁价格继续飞涨，而另一些特大型城市则保持了一种缓涨态势。房地产开发公司收益率表2－4列出了2002年以前的全国和主要几个城市的房地产开发公司的平均收益率。从整体看，全国的平均收益率比较低，但几个主要城市的收益率却很高，尤其是北京，高达30％多。不能忽略的是，这些统计是2002年以前的，最近两年上海、北京、杭州等地的房地产市场十分活跃，所以今天上海的收益率可能比这些数字要大很多。除此之外，还有一些企业为了某种目的隐瞒真实的收益率，所以实际的这些数字可能还会更高。高收益率必然会吸引大量的投资，这就是为什么房地产投资过热的原因之一。年份全国（%）北京（%）深圳（%）上海（%）19970.333422.095.4619980.293115.967.4519990.86329.992.6120001.473214.336.0620011.98－13.127.1820023.25－－－表2－48第三部分影响房地产业的一些因素（透过影响因素看房地产）第一节政策因素纵观我国房地产业的发展，每个阶段可以找到属于该阶段的政策的影子。这是很容易理解的，因为我国的房地产处于起步发展阶段，政策法规并不完善，政府为保证房地产业健康稳定的发展，和进行宏观调控时，出台一系列的政策。通常一个政策的出台可以极大的影响行业的发展，所以说房地产业的变数非常多。过去的2004年中国房地产行业受国家宏观政策调控影响痕迹非常明显，因此有人说，2004年对于中国房地产行业来说，更准确的表述应该为房地产行业的政策年。在一定意义上，政策一方面是从国家的宏观调控的角度对整个行业的发展进行调整和控制，另一方面政策同样是对行业的发展起到了积极的引导作用。房地产政策主要是从几个方面来控制和引导房地产行业的发展的：1、土地供应土地作为房地产开发的基本要素之一，其供应合适与否直接影响房地产市场的健康发展1990年国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》。它的出台实际上是从法律上承认土地交易的合法性。使得房地产这个高利润的行业得以迅速发展，并带动了餐饮、娱乐等相关产业的发展，对人们的衣食住行产生了巨大的影响。从上个世纪90年代中后期，政府相关法规的逐步健全和完善，就是针对部分开发商的不规范操作做出了一系列的调整，如开发项目都要走招、拍、挂的形式，意义是让土地真正进入流通领域。2003年政府对房地产市场进行调控实际是从控制土地供给开始的调整供地结构，从年初的停止别墅供地，到年中出台《协议出让国有土地使用权规定》，乃至国务院五部委联合对全国土地市场进行监督检查，并在全国范围内清理整顿开发区等，都体现出国家对土地市场进行治理整顿的政策举措。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》提出要加强对土地市场的宏观调控，各地要健全房地产开发用地计划供应制度，房地产开发用地必须符9合土地利用总体规划和年度计划，严格控制占用耕地，不得下放土地规划和审批权限。由此可见，在国家大政方针中已明确提出要加强对土地市场进行宏观调控的指导思想。2005年将实行对土地有偿使用费将实行先缴后分。根据财政部、国土资源部、中国人民银行共同下发的《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》，１月１日起，中国对土地有偿使用费将实先缴后分。申请用地的市、县人民政府应缴的新增建设用地土地有偿使用费，由市县人民政府财政部门负责缴纳。各级国库收到库款时，按规定的分成比例，将库款的30％逐级上划中央总金库；将库款的70％部分，按各省、自治区、直辖市人民政府规定的省、市、县具体分成比例进行划拨。今后，凡不按国家规定的标准足额缴交土地有偿使用费的，一律不得下发农用地转用和土地征收批准文件。否则，以违法批地进行处理。2、房地产金融方面最近最有影响力的政策要数中国人民银行的“121号”文件《关于规范住房金融业务的通知》。它的基本精神就是要促进房地