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第十一章投资估算与资金筹措一、投资估算1、依据项目投资估算是在前面章节的市场预测、建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等基础上，经多方案比较后，在选优方案基础进行的。该项目总投资包括工程建设费用、工程建设其它费用、铺底流动资金、建设期利息和预备费等，参照当地实际建筑投资定额，依据国家发改委和建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版中的新建和改扩建项目评价方法进行投资估算。编制依据如下：（1）国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；（2）《投资项目可行性研究指南》（试用版）；（3）《农业建设项目经济评价方法》；（4）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（5）各专业设计提供的有关单项工程量，包括基础设施、设备及安装工程；（6）当地目前同类型工程的参考价格；（7）近期建筑材料及设备的市场价格；（8）建设单位提供的基础资料，以及编制建设单位与编报双方关于投资估算的谈话和会议记录；（9）有关费率选取参照农业项目建设工程投资估算编制规定。2、总投资构成项目总投资23869万元，其中：(1)土地费用:125亩×20万元/亩=2500万元(2)前期工程费用：(包括勘察设计费用、三通一平费)70万元(3)建安工程费用：16000万元。(4)道路、广场、绿化费用：400万元(5)房屋拆迁费用：100万元(6)管理费按工程造价的3%计算:497.1万元(7)税费按总造价的15%计算:2890.1万元(8)工程总投入:22457.2万元(9)流动资金200万元(10)利息计算贷款金额:22457.2×(1－30%)－180000×35%×30%+200=12707万元贷款利息按二年期计算，利率为3.1%按单率计共12707×3.1%×2=1181.8万元(11)项目总投资=22457.2+1181.8+200=23839万元总投资的详细估算情况见下表11-1。表11-1总投资估算表单位：万元序号建设项目费用1投资估算238692土地费用25003前期工程费用704建安工程费用160005道路、广场、绿化费用4006房屋拆迁费用1007管理费497.18税费2890.19工程总投入22457.210流动资金20011贷款金额12707该项目需占用土地8.5万平方米，其中住宅建筑面积7.2万平方米，公建面积1.3万平方米.绿地率45%，3、流动资金估算本项目所需流动资金主要为购买钢筋、水泥，建材以及人员工资等费用，根据业主以往的经营情况以及参照其它类似企业的情况，粗略估算项目总计需要流动资金200万元，贷款金额12707万元.4、经济评估结论拟开发的“海景”居住小区项目的静态投资回收期为1.40年，年均投资利润率为7.0%，内部收益率为14.46%，投资利润率为17.4%。投资回收期较短，内部收益率一般，投资利润率处于中等水平，而且开发商又处于卖方市场，可随时根据市场的变化作适当的调整，初步判断可行。二、资金筹措项目建设所需投资23869万元，申请银行长期贷款12707万元，各投资股东自筹资金200万元。自有资金用作资本金，资本金比例符合国家关于农业项目的规定。三、资金使用计划项目准备期一年，分两年建设完成，第一年完成土建工程和基础设施建设，第二年完成仪器设备购置与安装。建设期第一年投入建设资金23869万元，第二年投入建设资金10000万元