《山东省物业管理条例》二十三大亮点

《山东省物业管理条例》二十三大亮点2009年1月8日，《山东省物业管理条例》经山东省十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，5月1日将正式实施。从2006年4月底开始至该条例通过，山东豪才律师事务所周长鹏主任与王辉律师全程参与了该条例的起草工作。在该条例通过后，他们集中对该条例进行了详细解读，现就其中的亮点、焦点问题律师与大家进行交流。亮点一、改革物业交付条件，维护业主合法权益条例规定：第二十四条新建住宅小区的配套建设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：（一）生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置；（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；（六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；（八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；（十一）法律、法规规定的其他条件。建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。具体事例：济南东部有个项目，房屋交付时，连道路都没修好，业主交房，深一脚浅一脚正好与工程施工车辆同行，这边建设单位与业主交房，吵成一片，旁边施工机器轰鸣声响个不停。有的业主提出质疑时，开发商根本就不听。只要业主在相关交付手续上签字接收房屋，就万事大吉。律师解读：在房地产项目开发商过程中存在若干种验收制度，现在老百姓比较熟悉的是竣工验收备案制度，还有就是四方验收制度。前者是行政主管部门的监督管理，在后者四方验收合格后，质检站进行备案。而后者勘察、设计、施工、监理四方验收合格，这是《建设工程质量管理条例》所规定的内容。有的小区还在搞分户验收，当然由于各地情况不一，具体情况也各不相同，但是相对来讲，一般的商品房买卖合同规定的都是竣工验收备案视为交房的条件。正如前面事例中所讲到有的小区施工与交房并行，有的小区天然气的相关设备未安好就交房了，当然这都是一些违规或违反合同约定的行为。但是究其根源，也是因为之前的相关法律法规不健全造成的，才造成的交房没有统一标准，各自为政的局面。基于这些情况，本条从实际出发、从业主生活需要出发，从安全出发，列举了十一项的内容，只有这十一项的内容都具备了或完善了，才会办理综合验收备案手续。它不但改变了现有的交房制度，而且改变了一直以来交房标准不统一的局面。从另一层面讲，严格开发商的交房责任，督促开发商加强施工质量，解决业主面临的实际问题，保护业主的合法权益。随着条例的实施，本条所设立的交房制度，其意义将更加突出。亮点二：业主使用物业要规范，社区管理加强条例规定：第四十四条业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；（三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为；（四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；（五）随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为；（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；（七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；（九）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。第四十五条业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，不得破坏屋面，影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。第八十六条物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理。具体事例：有的小区防盗网装的跟蜘蛛网一样，样式不一。有的业主任意违章搭建小房子，小棚子。有的污水随处流，污水管坏了也不修，杂乱不堪。有的物业公司去管，业主理直气壮，我的房子我做主，我想怎么做就怎么做？律师解读：本条是关于业主使用物业的规定。1、规定使用物业，可以使用物业保值、增值。我想这是大多数业主购房时除了满足居住这一需要之外另一个目的吧，这也是绝大多数业主入住后更关心的问题。一个好的居住环境影响到业主生活的方方面面。那么〈条例〉上述规定正是从创造和谐居住环境出发，从方便业主生活而设定的条款。2、物业纠纷的误区：一直以来媒体也好，社会各界讨论的都是物业公司与物业之间的一些纠纷。很少关注业主使用物业不规范的一些行为。有的业主出于邻里考虑，有的不满，也不会讲；有的业主看到后反而想效仿。当然对象如果是物业公司，业主肯定跟物业要起争执。当然实践中也有的物业公司有些做法也欠考虑，侵犯了业主自主使用物业的权利。基于实践中这些情况，基于规范业主使用物业的需要，在《国务院物业管理条例》规定业主规范使用物业的基础上，本条例又进行了明确而详细的规定。尤其是安装太阳能、空调外机等等与业主日常生活相关的常见物业使用行为进行规范。3、法规的衔接性：根据《国务院物业管理条例》四十六条规定，在存在业主违法使用物业时，物业公司可以向行政执法部门汇报。因此本〈条例〉在八十六条专门规定，社区管理中，相关部门进社区，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，方便对违法行为进行处理。因此，在物业管理区域内，物业公司或者业主只要存在违法行为，在制止后拒不接受的，另一方可以采取向相关联系人或相关部门汇报来促进问题的解决。条例第九十九条对政府部门的责任做出了规定：物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中，有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）在进行建设工程规划审批和设计审查时，未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的；（二）未按照本条例规定对住宅小区综合验收进行监管的；（三）未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的；（四）挪用物业质量保修金和专项维修资金的；（五）未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的；（六）发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的；（七）其他滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的行为。亮点三：联席制度好，七嘴八舌话纠纷条例规定：第八十七条实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。联席会议主要协调下列事项：（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；（二）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；（三）物业管理区域内发生的突发事件；（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；（五）需要协调的其他物业管理事项。第八十八条业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解，也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。具体事例：之前参加电视台一个栏目，讨论是否在社区摆摊的问题，支持者为正方，否定者为反方。参加节目的业主自行选择支持哪一方。结果双方各持已见，业主间争论的非常激烈，抛开业主提出的各种问题后果不提，但是最后一位站在中间位置的老大爷的观点却最有代表性，这位老大爷讲：“只要别在我家门口摆摊，在其他的地方怎么摆，我都不管。”似乎老大爷讲出了所有人的内心真实想法，在场的各位业主都认同的笑了。律师解读：《条例》第八十七条不但规定了联席会议要解决的主要事项，而且规定了能参与联席会议的成员。条例规定的社区联席会议制度，重在参与，体现的是业主的心声，维护的是业主的合法权益，也最能体现当前存在的一些纠纷。比物业公司与业主为是否封闭阳台争来争去，闹得不可交，倒不如到联席会议制度上，大家讨论一下更好。建议可以做成类似外国陪审团那样，有些问题比如说是否摆摊，封闭阳台等等都可以拿出来讨论一下，让业主七嘴八舌发表一下观点，事情怎么样，就很清楚了。最后看一下代表双方观点的人数。当然有的人会提出来，到底支持谁呢？这时就按《物权法》第七十六条规定的，召开业主大会或由全体业主表决就可以了。因此，该条不但贯彻《物权法》，而且从业主大会或业主委员会的规范运作方面也非常有益，同时更避免物业公司与业主就一些问题各执自己观点，久拖不绝。亮点四、明确会所、幼儿园、车库归属条例规定：《山东省物业管理条例》第十四条规定：按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。具体事例：实践中存在着大量的业主委员会与开发商及物业公司关于会所、幼儿园的纠纷，关于会所、幼儿园的归属问题一直是众说纷纭。由于许多开发商将会所的部分房屋用于经营与小区业主无关的事务，大量的小区外的人员进入小区。不但扰民，而且带来了安全隐患。同时也背离了当初开发项目建设会所为满足业主基本需要的这一目的。律师解读：本条关于会所、幼儿园的归属的规定。1、它的前提是按规范要求配套建设，它体现了一个原则，约定属建设单位所有的前提条件是建设单位有证据证明会所及幼儿园归其所有，否则该约定会因为建设单位没有证明文件而无效。从另一个层面讲，就是归全体业主所在。当然即使在归建设单位所有的情况下，业主有优先享有其提供服务的权利。2、在实践中会所、幼儿园的产权问题一直是社会各届最广泛关注的问题，长久以来，在法律或法规上也未进行过明确的规定。本条例的这一规定，正是从解决实际问题出发，严格了开发商的举证责任，从立法的本意还是从维权业主合法权益出发的。亮点五、车库归属确定，开发商无权滥卖车位！条例规定：第十五条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。具体事例：在很多小区，有些车库，开发商不但与业主没有约定，而且拿不出证据证明车库的归属，就擅自将车库卖掉了。有的甚至连占用地上共用道路的车位也卖掉。律师解读：本条是关于确认车库、车位归属的规定。根据《物权法》第七十四条规定，规划内的车库及车位的归属可以约定。占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属业主共有。本条就是对上述规定作了进一步的明确。就该条所规定的内容来看，在实践中更利于操作与执行。建设单位说车位归其所有，不但要事先有约定，而且要提供相应的证据予以证明。从一定程度上讲，该条倾向于保护业主利益角度出发，对开发商的权利进行了限制。同时针对实践中开发商任意卖掉业主共有车位的