《杭州市物业管理条例》修订解读

《杭州市物业管理条例》修订解读1《杭州市物业管理条例》修订解读一、总则2（一）物业管理发展历史、现状特点（二）相关法律规定主要的法律法规、地方性法规、司法解释、地方法院的审批指导意见二、修订解读（一）概述（二）《杭州市物业管理条例修订解读》（一）物业管理起源物业管理源于国外。1908年由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。3（一）物业管理国内物业管理的发展从国内的物业管理的发展来看，九十年代，是中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。在发展初期由于缺乏必要的管理经验，没有相配套的法律法规、规范性文件，因此，物业公司在实际管理中，会出现种种问题，整一个市场是一种接近混乱、无序的状态。此后经过十年的左右，随着中国房地产市场的迅速发展，在政府的势引导下，物业管理跟随着配套的法律法规、规范性文件的颁布，成为了一个新兴的行业，而物业管理公司也随之进行了专业化的发展，物业管理已经成为目前中国房地产的必备的配套服务之一。4（二）相关法律规定司法审判依据《物权法》《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》浙江省高级人民法院民一庭《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》政府层面国务院《物业管理条例》（07年）浙江省政府《浙江省物业管理条例》（09年）杭州市政府《杭州市物业管理条例》5二、修订解读（一）概述第一章为总则，共6条，主要从立法依据、适用范围、监督管理及协助监督管理机构或部门等作了规定；第二章为业主、业主大会和业主委员会；第三章为物业管理服务；第四章为物业使用和维修；第五章为物业保修金和物业专项维修资金；第六章为法律责任；第七章为附则；6二、修订解读（二）具体条文解析71.适用范围旧：杭州市行政区域内城镇物业管理活动（第2条）新：本市行政区域内物业管理活动（第2条）2.物业管理联席会议制度旧：无新：建立由辖区房产主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度。（第5条）实际意义：待考证。3.行业组织旧：无新：物业服务行业组织应当建立诚信档案，制定物业服务规范，加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性管理（第6条）。（二）具体条文解析4.物业管理旧：物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对物业进行维护、修缮、管理，对物业管理区域内的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。（第3条）新：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者自行管理形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域环境卫生和秩序的活动。（第2条）8解读：自行管理的法律依据？自行管理的具体操作办法？（二）具体条文解析5.物业管理区域划分旧：拥有相对独立的共同设备设施的物业，应当划归于一个物业管理区域。（第4条）新：①新建物业项目，包括分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，拥有共用主要配套设施设备的，核定为一个物业管理区域。②旧城区规划范围内新开发建设的项目，与周边原有项目房屋相毗连的，经各自的业主大会同意，可以归并一个物业管理区域。③建设单位在房屋销售时，应当将有关主管部门核定的物业管理区域范围，通过合同约定方式向物业买受人明示。④具备下列条件之一的，可以提出调整物业管理区域的要求：a.经自然分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的；b.两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意，合并为一个物业管理区域的。（第27-28条）9（二）具体条文解析6.业主代表大会及出席人数要求旧：业主人数超过100名的，可按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主代表的任期一般不超过3年，可以连选连任。业主大会或业主代表大会须持投票权数过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。（第8条）新：取消10解读：虽然在《杭州市物业管理条例》中予以取消了，但是在《物业管理条例》中对于上述规定是有明确表述的。从实践意义上来说，因为在业主大会通过决议要求中，通过决议的要求必须是要求投票权数半数以上或者三分之二以上才为有效。（二）具体条文解析7.业主大会及业主委员会的相关规定117-1.第一次业主大会筹备要求旧：（1）入住率达到60%以上，或入住率达到30%以上且物业交付使用已满两年。（2）筹备主体：前期物业管理单位。（3）报送单位：区、县物业管理部门。（第9条）新：（1）房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积60%以上，或首套房屋出售并交付使用已满2年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积30%以上。（2）筹备主体：建设单位。（3）报送单位：所在地街道办事处、乡（镇）人民政府（4）筹备经费：建设单位承担，交付前交街道办事处、乡（镇）人民政府。专户储存，专款专用。（5）时限要求：建设单位两个月内报送，街道办事处、乡（镇）人民政府在收到建设单位或者5%以上业主提出书面申请后两个月内指导成立业主大会筹备组。(6）报送资料：共七项（7）筹备组人员组成及筹备工作具体规定。（第8-10条、第16条）（二）具体条文解析7-1.第一次业主大会筹备要求解读：成立业主大会的条件与《浙江省物业管理条例》第八条的规定一致。而新增的规定主要是要求建设单位（开发商）报送筹备首次业主大会会议所需的资料。这些资料为：（一）物业管理区域划分资料；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）共用设施设备的交接资料；（六）物业管理用房配置确认资料；（七）其他有关的文件资料。127.业主大会及业主委员会的相关规定（二）具体条文解析7.业主大会及业主委员会的相关规定137-2.参加业主大会确认旧：无新：（1）业主到会并在会议签到表上确认；（2）业主在表决票上或者表决票发放表上确认；（3）业主大会议事规则以及法律、法规规定的其他方式。（第11条）解读：本条是规定了确认业主参加业主大会的方式：主要是会议签到及表决票上确认这两种。《浙江省物业管理条例》第九条规定的业主大会可以集体讨论的形式及书面征求意见形式，而确认业主参加了会议的方式显然基本上为会议签到、书面表决票确认。值得注意的是，物业企业的工作人员不得以业主代理人身份出席，但在被要求列席会议时，应当列席。7-3.非业主使用人旧：无新：可接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。（第14条）。（二）具体条文解析7.业主大会及业主委员会的相关规定147-4.首次参加业主大会相关规定旧：无新：（1）表决通过管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会。（2）分期开发的，在议事规则中明确增补业主委员会委员会的办法。（3）尚未出售和已出售尚未交付的物业由建设单位代行业主职责。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的，应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。（第15条）7-5.业主大会的召开旧：（1）每半年至少召开一次。（2）20%以上投票权数的业主或者业主代表提议，应召开临时业主大会或者业主代表大会。（第10条）新：删去解读：自虽然删去，但是无实质影响。物业管理条例仍旧有类似上述的规定：临时大会经20%以上业主提议，应当召开业主大会临时会议。7-6.业主大会的召开旧：（1）业主的投票权，住宅物业实行一套一票；非住宅物业按每100平方米建筑面积为一个计票单位，不足100平方米的以每本房屋产权证为一个计票单位。（2）业主大会或者业主代表大会的决定，须经出席大会的业主或者业主代表投票权数的超过半数通过。（第8、11条）新：（1）业主人数：一个专有部分按照一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一个计算；（2）专有部分：专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算；没有房屋买卖合同的，按照建设工程规划许可证上载明的面积计算。（3）一般事项需经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意（以下称“经过半数通过”）。（第12条）解读：15修改的核心条款，通俗的来说，是严重滞后的核心条款。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条《业主大会和业主委员会指导规则》第23条、第24条（二）具体条文解析7.业主大会及业主委员会的相关规定167-7.业主委员会相关规定旧：（1）每届任期不超过3年；（2）成员辞职：提前两个月书面通知业主委员会；（3）业主委员会备案：选举产生之日起15日内报区、县（市）物业管理部门登记备案；（4）运作经费额度：不超过同期物业管理费总额的1%；（5）业主委员会会议由主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，作出的决定须经业主委员会半数以上委员同意，决定应在作出之日起3日内予以公布第13-18条）；（二）具体条文解析7-8.业主委员会相关规定新：（1）每届任期3-5年。（2）未能选举产生业主委员会或人数不足总数的1/2的，由居民委员会代行职责。经过半数通过，该职责终止。（3）可以设立候补委员制度。（4）终止业主委员会委员职务的情况及程序：a.不履行业主委员会委员职责和业主义务，不遵守管理规约，情节严重的；b.收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的；c.向物业服务企业销售商品、承揽业务的；d.牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的；e.其他侵害业主合法权益的行为。业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时，应当允许该委员提出申辩，并记录归档。（5）业主委员会委员职务自动终止的情况：a.不再是本物业管理区域的业主的；b.因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；c.以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；d.被依法追究刑事责任的。（6）业主委员会应当按照业主大会议事规则规定及业主大会决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员提议，应当在七日内召开业主委员会会议。业主委员会不能委托代理人参加会议。修补委员可以列席业主委员会会议。（7）业主委员会资料交接：新一届业主委员会选举产生之日起10日内。委员资格提前终止的，终止之日起三日内。（8）运作经费额度：由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。（第18-26条）17（二）具体条文分析7.业主大会及业主委员会的相关规定业主委员会的成立概述主要文件：《业主大会和业主委员会指导规则》示范文本：《业主大会议事规则》《(临时)管理规约》《关于筹备业主大会的申请书》、《关于组建业主大会筹备组的公告》、《关于业主大会会议筹备组产生办法的公示》、《关于业主身份、投票权人数、专有部分面积确认方法及结果的公告》等示范文本18（二）具体条文分析7.业主大会及业主委员会的相关规定（1）提出申请符合成立业主大会条件的（《杭州市物业管理条例》第八条），建设单位或者百分之五以上业主可向街道办事处、乡（镇）人民政府书面申请成立业主大会筹备组。（2）成立筹备小组街道办事处、乡（镇）人民政府在收到书面申请后两个月内指导业主成立业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区居民委员会的代表组成，成员人数应当为单数。业主代表由街道办事处、乡（镇）人民政府组织业主推荐产生，业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处