《物业管理条例》

《物业管理条例》解读培训主讲:涂如梅二、《条例》的立法意义与作用以建筑物区分所有权为基础，与WTO国际惯例接轨。–专有部分所有权–共用部分持分权–业主大会组织的成员权二、《条例》的立法意义与作用规范物业管理行为，培育推进物业管理市场。–物业管理招标、投标•前期住宅物业管理强制性要求招投标，其他物业鼓励招投标。–物业管理企业资质–物业管理职业经理人制度–前期物业管理–业主大会、业主委员会二、《条例》的立法意义与作用提高培育业主的物业管理消费意识–万科效应（优质的物业管理服务营造物业销售品牌与卖点）–王海效应（双倍返还）–史特拉效应（小案大赔偿）–业主维权反应计算成本，不能盲目跟进二、《条例》的立法意义与作用强化物业管理合同–法律意识–合同意识–风险意识–竞争意识–服务意识–品牌意识–全面提高从业人员整体素质二、《条例》的立法意义与作用倡导物业管理与房地产分业经营–物业管理招标投标–物业管理企业必须有相应的企业资质–住宅前期物业管理强制招投标–前期物业管理开发商的权利与义务二、《条例》的立法意义与作用提升了中国社区民主活动进程–以财产与社区事务为切入点•物业管理权是业主的权力，是以财产分额为基础来行使的。–业主的财产民主与物业管理权对应–体现权利意识、市民意识、财产意识、市场意识、管理意识、服务意识二、《条例》的立法意义与作用为司法的审判、行政执法、纠纷处理提供法律依据。–纠纷急剧增多–行政纠纷凸显–引发民法、诉讼法、合同法、刑法、行政法、税法等法律规范的调整。–业主委员会诉讼主体资格—经业主大会决议授权。三、《条例》的基本原则公平、公开、合理、科学–从内容上体现–从立法形式上体现建筑物区所有权为基础–吸收发达国家成熟的建筑物区分所有权理论–物业管理权和财产权相应–物业管理是针对共用部分与共同事务所提供的管理服务三、《条例》的基本原则维护全体业主合法权益（财产民主的权利）–业主大会代表和维护全体业主合法权益–业主委员会成为业主大会执行机构–业主大会、业主委员会成立运作程序法定–业主大会、业主委员会不得做出无关决定–共用部分建设单位不得擅自处分–招投标、选聘物业管理企业–业主临时公约不得侵害业主合法权益三、《条例》的基本原则维护全体业主合法权益（财产民主的权利）–空置房也要按标准交费–额外收费停止缴纳–保安人员不得侵害公民权利–小区共用部分经营收益按业主大会决定使用–挪用专项维修资金受行政处罚，追究刑事责任–安全隐患要强制排除–服务合同终止应做好移交三、《条例》的基本原则民主自治自律与专业化服务相结合–民主自治自律—业主大会、业主委员会–专业化服务—物业管理公司—专业化人员—专业化技术、技能—专业化工具—专业化组织—专业化程序、方法三、《条例》的基本原则保证物业的正常运作和安全合理使用–物业管理是对物、对物业的管理，对人的服务是最基本原则可持续民展与国际惯例接轨–保留物业管理企业资质–建立物业管理职业经理人制度–建筑物区分所有权概念的运用三、《条例》的基本原则政府的适度干预与推动引导–立法–执法–指导–监督四、《条例》规定的主要问题为什么要制定《物业管理条例》（以下简称《条例》）？–为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境（第一条）。四、《条例》规定的主要问题什么是物业管理？–《条例》中所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动（第二条）。四、《条例》规定的主要问题业主在物业管理活动中有哪些权利和义务？《条例》规定业主在物业管理活动享有10项权利：–1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；–2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；–3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；–4、参加业主大会会议，行使投票权；四、《条例》规定的主要问题–5、选举业主委员会委员，并享有被选举权；–6、监督业主委员会的工作；–7、监督物业管理企业履行物业服务合同；–8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；–9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；–10、法律、法规规定的其他权利。四、《条例》规定的主要问题同时规定业主在物业管理活动中必须履行6项义务：–1、遵守业主公约、业主大会议事规则；–2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；–3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；四、《条例》规定的主要问题6项义务：–4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；–5、按时交纳物业服务费用；–6、法律、法规规定的其他义务（第六条）。四、《条例》规定的主要问题如何成立业主大会，什么情况下可以不成立业主大会？–同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会。–只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会。决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责（第十条）。四、《条例》规定的主要问题业主在业主大会会议上的投票权如何确定？–业主在业主大会会议上投票权的确定，应当根据业主大会议事规则的规定来确定。但首次业主大会会议召开时，由于业主大会议事规则尚未制定，《条例》规定业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定（第十条、第十八条）。四、《条例》规定的主要问题业主大会会议可以采用什么形式召开？如何作出决定？–业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议。但无论采用哪种方式召开会议，都应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加（第十二条）。四、《条例》规定的主要问题–召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主，住宅小区的业主大会会议，还应当同时告知相关的居民委员会（第十四条）。–业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过（第十二条）。四、《条例》规定的主要问题业主委员会是怎样产生的，它和业主大会间是什么关系？担任业主委员会委员必须具备哪些条件？–业主大会成立时，应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案（第十条、第十五条、第十六条）。–业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任（第十六条）。四、《条例》规定的主要问题业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系？–业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。–在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。–住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议（第二十条）。四、《条例》规定的主要问题建设单位在前期物业管理活动中承担什么责任？–建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明（第二十二条、第二十三条）。四、《条例》规定的主要问题–住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业（第二十四条）。–建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权（第二十七条）；建设单位应当在办理物业承接验收手续时向物业管理企业移交竣工总平面图等资料（第二十九条）；应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房(第三十条)；应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任（第三十一条）。四、《条例》规定的主要问题《条例》对前期物业服务合同作了哪些要求？–前期物业服务合同应当以书面形式订立（第二十一条）。–建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容（第二十五条）。–前期物业服务合同可以约定期限。但前期物业服务合同是附终止条件的合同，约定的期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止（第二十六条）。四、《条例》规定的主要问题怎样签订物业服务合同，物业服务合同包括哪些主要内容？–业主大会作出选聘物业管理企业的决定后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定（第三十五条）。四、《条例》规定的主要问题物业管理用房归谁所有，如何使用？–物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理企业使用物业管理用房，应当根据物业服务合同中的约定。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房交还给业主委员会（第三十八条、第三十九条）。四、《条例》规定的主要问题物业管理企业能否把取得的物业管理服务再转移给其他的物业管理企业？–物业管理企业不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业（第四十条）。四、《条例》规定的主要问题物业服务费用如何确定？物业服务费用由谁交纳？不交纳物业管理费用的承担什么法律责任？–物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定（第四十一条）。四、《条例》规定的主要问题–业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳（第四十二条）。–业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉（第六十七条）。四、《条例》规定的主要问题《条例》对水、电、气、热等费用的代收作了哪些规定？–物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受有关单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用（第四十五条）。四、《条例》规定的主要问题物业管理区域内发生安全事故，物业管理企业应当承担什么责任？对物业管理企业保安人员有什么要求？–物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作（第四十七条）。–物业管理企业对物业管理区域内发生的安全事故承担的法律责任，应当根据物业服务合同的约定来确定，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任（第三十六条）。四、《条例》规定的主要问题–物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应