《物权法》与《物业管理条例》

12019/8/28《中华人民共和国物权法》与《物业管理条例》22019/8/28带着以下问题学习物业相关法律法规业主未入住是否要交物业费一层住户是否要交电梯费租房使用人是不是业主住改商是否允许改动附属设施要怎么办理选举业主委员会需要注意哪些事项阁楼搭建阳台私挖地窖的现象是否允许地上停车场收入归属地下停车场产权归开发商，销售的优先权32019/8/28什么是物权？物权：物之归属权、物之利用权即是权利人对特定的物的直接支配、管领的权利直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意思、无须他人的介入权利人就可以独立地作出决断并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处分、处置的民事权利物权具有排他性、绝对性、对世性42019/8/28《物权法》的架构基本原则第一编：总则物权的设立、变更、转让和消灭38条物权的保护国家、集体、私人之所有权业主的建筑物区分所有权第二编：所有权相邻关系之相邻权共有所有权取得的特别规定土地承包经营权建设用地使用权物权法第三编：用益物权五编，247条宅基地使用权地役权抵押权第四编：担保物权质权留置权第五编：占有附则2019/8/285《物业管理条例》的修改1.增加了“街道办事处、乡镇人民政府”的指导与监督2.业主大会职责修改成“下列事项由业主共同决定”3.投票权方式与《物权法》一致4.物业管理企业修改为“物业服务企业”5.业主公约修改为“管理规约”，业主临时公约为“临时管理规约”6.业主委员会由业主大会执行机构修改为“业主委员会执行业主大会的决定事项”2019/8/286建筑物区分所有权与物业管理建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度所有权问题：1.公共、公用与共用、共有2.建筑区划与物业管理区域3.所有权的初始获得、创设获得与继受获得4.小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权5.会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属6.小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属7.相邻关系的处理原则72019/8/28新提出了“建筑区划”（《物业管理条例》中的“物业管理区域”）概念。可以理解为土地“红线”四至。规定了建筑区划内的一些法定权利道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。2019/8/288《物权法》与《物业管理条例》1.业主对建筑物管理方式的自主选择2.由业主共同决定的事项及其程序3.业主大会投票权4.业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地位5.物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理维修基金与专项维修资金1.物业管理日常维修与中修、大修、更新改造2.专项维修资金的筹集、使用包干制与酬金制92019/8/28业主的建筑物区分所有权《中华人民共和国物权法》第六章专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主组织的成员权”102019/8/28《物权法》与原《物业管理条例》的区别66.67%33.33%赞成反对或弃权业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：原《条例》的2/3投票权《物权法》的双2/366.67%33.33%赞成反对或弃权66.67%33.33%赞成反对或弃权112019/8/28《物权法》与原《物业管理条例》的区别25.10%24.90%50.00%同意反对或弃权不参加50.10%49.90%同意反对或弃权业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：原《条例》的“双过半”《物权法》的“新双过半”50.10%49.90%同意反对或弃权122019/8/28业主与非业主使用人身份界定业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑物区分所有权人……《物业管理条例》规定的房屋所有权人非业主使用人……物业使用人、住户、租户等不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书……签订了售房合同发展商将客观上已经交付了房屋业主业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和《中华人民共和国婚姻法》界定132019/8/28办理了产权登记业主业主身份类别没有办理产权登记没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际交付了房屋的仍然是房屋所有权人。但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押……不得对抗第三人142019/8/28业主总人数I.产权证书拥有者未婚人士已婚，属于夫妻个人财产已婚，属于夫妻共同财产夫妻产权证书署名者夫妻产权证书未署名者未拥有产权证书者签订了售房合同并获得实际交付者2019/8/2815管理人业主业主大会业主委员会政府主管部门及相关部门管理服务人物业管理公司管理服务人，是指业主大会决议、决定或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘而执行建筑物管理维护事务者162019/8/28不动产所有权的构成不动产所有权土地所有权建筑物区分所有权居住权相邻权172019/8/28建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权专有部分所有权共用部分持分权业主大会组织的成员权182019/8/28不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通道、屋面、外墙等）法定建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线等设备）建筑物之附属设施设备（如消防栓、天井、共有停共用部分分类车场、游泳池）（共有部分）约定附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）全体共用（大共）部分共用（小共）售房合同约定共用部分之专用权（约定专用）管理规约约定业主大会决议（物业服务合同）约定192019/8/28专有部分要件：构造上及使用上独立性使用专用共用（约定）区分所有建筑物范围：专有部分及市政设施以外之其他部分不属于专有部分之附属物依约定：无约定依专有部分比例共用部分持分占有作为分担共用部分负担的准则、依据使用共用（原则）专用（法律、规约、约定）特色不得分割不得单独处分，共用部分持分权应随专有部分所有权之转移而转移不得独立办理产权登记2019/8/2820共用部分是建筑物区分所有权的核心重要问题212019/8/28专有部分与共用部分之范围界定确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用：内容：专有部分——专项服务、特约服务共用部分——常规服务责任：专有部分——业主自己负责共用部分——物业管理公司、业主大会及业主委员会分别负责费用：专有部分——业主自己承担共用部分——物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊权利与义务不同有利于解决纠纷2019/8/2822专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线2019/8/2823专有部分之最后粉刷层说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间最后粉刷层也称为抹灰层各种管线的共用部分与专有部分划分专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施2019/8/2824架空层、停车场、会所、绿地所有权屋顶外墙地下室外墙停车位DEFCBA楼梯2019/8/2825专有部分所有权专有部分所有权权利义务法律责任占有收益使用装修、改良、修缮排他性相邻权按本来用途、目的使用专有部分维护建筑物安全、外观美观独自承担专有部分的责任与费用不得随意变更通过专有部分的各种共用管线尊重维护环境卫生、安宁、当地善良风俗相互容忍停止侵害消除危险排除妨碍剥夺区分所有权赔偿损失处分2019/8/2826共用部分持分权共用部分持分权权利义务法律责任持分占有收益使用装修、改良、修缮排他性相邻权按规划设计功能使用共用部分维护和保存共用部分按持分比例承担共用部分的责任与费用按时交纳物业管理费、专项维修资金、业主大会决议的分摊费用不得单独处分共用部分停止侵害消除危险排除妨碍剥夺区分所有权赔偿损失清偿拖欠费用2019/8/2827业主大会组织（因共同关系形成）的成员权业主大会组织的成员权权利义务参与管理权选聘权选举权监督权请求权服从、执行业主大会的决议、决定遵守业主公约、业主大会议事规则遵守物业管理服务合同接受、服从业主大会及业主委员会、物业管理企业所提供的管理服务按时交纳物业管理费、专项维修资金业主大会决议的分摊费用共同承担业主大会、业主委员会的民事责任参加业主大会通过业主大会形成决议、决定通过业主大会制订、修改业主公约、业主大会议事规则通过业主大会制订、修改物业管理制度、规定选举、被选举、罢免业主委员会成员通过招标投标等方式签订物业管理合同参与物业管理活动责任主体之间相互监督请求分配共有收益请求正当管理共同事务请求召开业主大会会议请求追究侵权或违约责任遵守物业管理制度、规定282019/8/28司法解释建筑物区分所有权纠纷最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）物业服务纠纷最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）292019/8/28经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。302019/8/28建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。312019/8/28除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。322019/8/28银川市物业管理条例第五十四条物业管理区域内禁止下列行为：(一)损坏房屋承重结构，主体结构，破坏房屋外立面，擅自改变房屋用途；第五十四条物业管理区域内禁止下列行为：(一)损坏房屋承重结构，主体结构，破坏房屋外立面，擅自改变房屋用途；(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备；(三)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿拆、搭占等；(四)放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物质或者制造噪声；(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；(六)占用公共场地，损毁绿化、建筑小品、文体设施等；(七)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；(八)违章搭建、改建或以其他方式改变物业共用部位，影响其正常使用功能；(九)在建筑物或构筑物上违规悬挂、张贴、涂写、刻画；(十)法律、法规及业主公约禁止的其他行为。332019/8/28业主以业主大会或者业主委员