《营口市物业服务收费管理办法》

营口市发展和改革委员会营口市住房和城乡规划建设委员会营发改收费[2011]74号关于印发《营口市物业服务收费管理办法》的通知各市（县）区物价局、住房城乡建设委（城建局），各物业服务企业：现将《营口市物业服务收费管理办法》印发给你们，望认真贯彻执行。二〇一一年三月七日营口市物业服务收费管理办法第一章总则第一条为规范物业服务收费行为，保障业主合法权益，促进物业服务企业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省物业服务收费管理实施办法(试行)》、《营口市物业管理实施细则》等有关规定，制定本办法。第二条我市（大石桥市、盖州市除外）具有物业服务资质的企业物业服务收费行为，应当遵守本办法。第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业服务区域内的日常管理与服务、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理，向业主收取的费用。第四条物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务相适应的原则。第五条市发展改革委（市物价局）会同市住房城乡建设委负责全市物业服务收费的指导监督和管理工作。市物业管理处受市住房城乡建设委委托具体负责物业服务指导监督和管理工作。老边区、鲅鱼圈区和熊岳镇价格主管部门会同同级物业行政主管部门负责本辖区内物业服务收费的监督和管理工作。第二章物业服务收费定价方式和标准第六条物业服务收费根据物业服务对象不同，分别实行政府指导价和市场调节价。第七条住宅的物业服务收费按照政府指导价，实行等级管理。市发展改革委（市物价局）会同市住房城乡建设委根据物业服务基本要求、房屋管理、共用设施设备维修维护、秩序维护、保洁服务、绿化管理和文化建设等服务内容，制定物业服务收费等级指导标准（详见《营口市住宅物业服务收费等级指导标准》），分别为：（一）一级每月每平方米（建筑面积）0.91元-1.10元（含）;（二）二级每月每平方米（建筑面积）0.71元-0.90元（含）；（三）三级每月每平方米（建筑面积）0.51元-0.70元（含）；（四）四级每月每平方米（建筑面积）0.31元-0.50元（含）；（五）五级每月每平方米（建筑面积）不超过0.30元。超过一级指导标准的为豪华级，由物业服务企业将服务内容上报辖区价格主管部门和物业行政主管部门，经审定后，由业主大会与物业服务企业协商具体收费标准，并签定物业服务合同，报辖区价格主管部门和物业行政主管部门审批。第八条住宅小区业主在辖区物业行政主管部门或街道办事处（社区）的指导下，组织召开业主大会，与物业服务企业按照等级指导标准商定具体收费标准，由业主委员会与物业服务企业签定物业服务合同。第九条非住宅（含住宅小区内的非住宅）的物业服务收费实行市场调节价。第十条物业服务企业按照业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准由双方约定。第十一条新建住宅小区前期物业服务收费标准，由开发建设单位与通过招投标方式聘用的物业服务企业商定，报辖区物业行政主管部门和价格主管部门备案；没有实行招投标的，物业服务企业应当在收取前期物业服务费两个月前到辖区物业行政主管部门申领前期物业服务收费申报表，由辖区物业行政主管部门和价格主管部门按照物业服务收费等级指导标准，审批前期物业服务收费标准，期限为一年。并按规定办理《收费许可证》。开发建设单位应当在售房场所的醒目位置明示前期物业服务收费标准。第十二条物业服务企业与业主委员会签定物业服务合同，将服务内容和收费标准在小区内显著位置公示7天后，到辖区物业行政主管部门填报住宅小区物业服务收费备案表，经辖区物业行政主管部门初审,报辖区价格主管部门备案，审查合格后发放《收费许可证》。重新签定物业服务合同的，应当重新办理备案和《收费许可证》变更或换发手续，原物业服务收费标准同时废止。第十三条物业服务企业办理备案，领取《收费许可证》时，应提供以下资料：（一）工商营业执照副本及复印件；（二）税务登记证书副本及复印件；（三）物业服务资质证书副本及复印件；（四）物业服务合同原件及复印件；（五）前期物业服务协议或购房合同样本原件及复印件；（六）物业服务内容及标准；（七）物业服务费用成本核算资料；（八）业主大会议程及会议纪要；（九）备案申报说明、收费标准公示情况；（十）其它有关资料。第十四条《收费许可证》实行年审制度。年审时物业服务企业应当提供上年度财务报表，审验合格后，由价格主管部门在《收费许可证》副本上加盖年度审验章。无《收费许可证》或使用未经审验的《收费许可证》实施收费的，视为乱收费。第十五条实行业主自治管理的住宅小区，由业主委员会提出具体服务内容及收费标准，经业主大会通过后，报辖区价格主管部门和物业行政主管部门备案。第三章电梯运行收费第十六条电梯运行费包括电梯年度安全检测、电梯定期常规保养、零星配件及维修、电梯运行电费四项内容。第十七条电梯年度安全检测、电梯定期常规保养、零星配件及维修费用，按每月每平方米（建筑面积）不超过0.15元收取。第十八条电梯运行电费，新建住宅由开发建设单位安装电表，按每部电梯的电表计量，采取按户分摊的方式收取。原有住宅由开发建设单位或产权人为每部电梯加装电表，按电表计量（电梯暂未加装电表的，电梯运行电费由业主按户分摊）。第十九条电梯运行的收费方式和标准由业主委员会与物业服务企业按物业服务合同执行。未成立业主大会的，按照前期物业服务合同的约定执行。第四章物业服务收费管理第二十条物业服务企业在物业服务中应当遵守价格法律、法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第二十一条物业服务收费标准实行收费公示。物业服务企业应当将服务项目、服务内容及收费标准在物业服务区域内的显著位置公布，接受业主监督。物业服务企业每年向业主大会报告一次物业服务费年度预决算和收支情况，每半年向业主委员会报告一次物业服务费收支情况，业主或业主委员会对物业服务费年度预决算和收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。第二十二条物业服务区域内按照规划建设的停车场停车费，实行政府定价，由辖区价格主管部门核定。利用住宅小区内共用部位停放机动车是否收费，由业主大会与物业服务企业商定，未成立业主大会的，按照前期物业服务合同的约定执行。第二十三条物业服务费按季收取，经物业服务企业与业主约定可以预收，但预收期限不得超过一年。第二十四条物业服务收费按房屋产权证载明的房屋建筑面积计算，未办理房屋产权证的，以房屋买卖合同中约定的建筑面积计算。未计入房屋产权证建筑面积的储藏室、阁楼、地下室（不含车库）不收取物业服务费。第二十五条住宅小区出入口智能门在启用时免费向业主发放3张智能门卡，补发的智能门卡经业主委员会审定后按制作成本收费。第二十六条装修期间产生的建筑垃圾，业主委托物业服务企业清运的，清运费用由双方商定。业主自行处理的，物业服务企业不得收费。物业服务企业不得向业主收取装修管理费、抵押金等。第二十七条区物业办、街道办事处和社区居委会应按照职责分工做好物业管理工作。住宅小区物业服务收费发生争议，影响业主正常生活秩序的，辖区街道办事处要会同社区居委会、派出所、物业公司、业主委员会召开联席会议予以解决。住宅小区没有业主委员会或业主委员会被暂停活动期间，社区居委会应承担业主委员会的工作职责。第二十八条有下列行为之一的，由各级物价检查机关依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》予以查处：（一）擅自扩大收费范围和提高收费标准；（二）擅自设立收费项目，乱收费；（三）不按规定办理《收费许可证》；（四）不按规定实行收费公示和明码标价；（五）提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务；（六）其他违反价格法律、法规的行为。第二十九条大石桥市、盖州市可参照本办法制定物业服务收费管理办法。第三十条本办法从2011年4月1日起施行。营口市住宅物业服务收费等级指导标准详见文件。