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RICS专业指南(全球版)RICS估价—专业标准2014年1月加入IVSC国际估价标准RICS估价—专业标准2014年1月加入IVSC国际估价标准英国皇家特许测量师学会（RICS）出版英国伦敦市议会广场SW1P3AD对于任何人因参考本出版物所载数据而采取或不采取行动而招致任何损失或损害，其作者或RICS概不负责。英国皇家特许测量师学会估价专业组编制。ISBN9781783210251©英国皇家特许测量师学会（RICS）2013年11月。本发布档全书或各部分的版权属于RICS。除非已获得RICS的事先书面许可或遵守现有许可的规则，否则任何人不得复制或以任何方式使用本发布档的任何内容（包括图解、电子或机械方式），包括影印、录制、磁带录音或网络分发。由伯克郡雷丁市ColumnsDesignXML有限公司在英国排版由诺维奇PageBros公司在英国印刷(此乃英文版本之中文翻译，文义如有出入，当以英文版本为准。)RICS估价-专业标准2014年1月iv前言2014年1月新版《RICS估价—专业标准》也被称为红皮书，综合概况了2012年及更早版本的内容、框架和格式，还包含了与商业估价及无形资产相关的新资料。2014版采用并完全符合《国际估价标准》（IVS），该标准以附件模式复制在印刷版本和电子版本上。RICS不仅有自己的高标准估价原则，还允许采用并执行这些全球通用标准。同时，RICS红皮书还涉及大量房地产资产（土地、建筑及相关利益）估价细节，其覆盖范围扩大至各种资产，包括相关负债。本版本包括很多重大修改和更新，包括布局和格式，可以提高清晰度，便于使用，保证执行并提供估价的结构一致性及最佳实践。原出现在2012年版不同部分的数据已被整合，从而提高清晰度，避免重复。2012年版《估价标准VS1-6》（包括相关附件）已经过审查，并纳入《全球专业标准》（PS）和《全球估价实践声明》（VPS）中。提供书面估价的所有成员需要遵守专业标准和估价实践指南，换言之，如果没有其他规定，必须强制执行这些要求。同时，已经审查并更新2012年版中的指南手册，目前已纳入《RICS全球估价业务指导——应用》（VPGA）中。这些应用注重专业标准和估价实践指南在具体情况下的相关度和执行性，无论用于特殊目的或与特殊财产或资产类型相关。但主要用于咨询目的，所有成员必须熟悉相关知识。随着新版《红皮书》的发布，工作转向以一致的方式度量世界各地的不动产。因此，RICS是一个国际联盟的成员，该联盟最初由20个创始成员组织组成，目的是建立国际物业测量标准（IPMS），第一版标准将于2014年发布。此类测量标准将涉及所有RICS已公布数据，并与其相互联系。RICS估价-专业标准2014年1月v版权声明《RICS评估与估价手册》最初分为两个单独标题出版：关于资产估价的指南手册第1版（1976年）、第2版（1981年）和第3版（1990年），出版时使用的标题是《资产估价实践与指南手册》；和《估价指南手册》第1版（1980年）、第2版（1981年3月）和第3版（1992年4月）。《RICS评估与估价手册》于1993年、1996年（两次）、1998年、2000年和2002年重印。《RICS评估与估价标准》于2003年首次出版。于2003年3月至2007年4月期间，共作出九次修订。第6版《RICS估价标准》于2008年首次出版，于2008年9月进行修订，2009年3月重印，并再次于2009年7月修订，2010年4月重印。第7版《RICS估价标准—全球版及英国版》于2011年4月出版。2012年版《RICS估价—专业标准（全球版及英国版）于2012年3月出版。对于任何人因参考本出版物所载数据而采取或不采取行动而招致任何损失或损害，无论该损失是否由于疏忽或其他原因引起，国际估价标准委员会、RICS、作者和出版商均不负责任。版权©2013年国际估价标准委员会（IVSC）。版权所有。允许RICS将国际估价标准复制于红皮书中。对于发布文本中信息的准确性，IVSC概不负责。国际估价标准的批准文本由IVSC使用英文出版，可以向IVSC索要副本，地址：英国伦敦市国王街1号，邮编EC2V8AU；网址：http：//。从VPS4《国际财务报告标准13（IFRS13）：公允价值测量》以及《UKGN1国际会计标准17：租赁》中摘取：版权©IFRS基金会。版权所有。英国皇家特许测量师学会得到IFRS基金会®许可复制。不允许第三方复制或分发。对因使用或无法使用本出版文件中的数据而造成损失的任何人，无论该损失是否由于疏忽或其他原因引起，IASB、IFRS基金会、作者和出版商均不负责任。viRICS估价-专业标准2014年1月UKVS1.15中所复制文本的版权归英国财政部所有。未经公开政府许可v2.0不得复制皇家版权数据用作公共部门信息：。UKVS2.6中所复制文本的版权归审慎监管局（PRA）所有，且复制需得到其许可。（PRA数据的使用并不表明PRA认可本发布档，或者文件中所含的信息或观点。）英国版附件9复制内容的版权归金融市场行为监管局（FCA）所有，且复制需得到其许可。（PRA数据的使用并不表明PRA认可本发布档，或者文件中所含的信息或观点。）RICS感谢特许公共财政与会计协会（CIPFA）对修订英国版附件5提供的说明。RICS感谢社团和地方政府（原ODPM）对修订UKGN5提供的帮助，以及地方当局对土地的合理处置。联合出版：英国收益评级与估价协会（IRRV）是英国最大的国税、收益及估价领域专业团体。IRRV估价师通常具有RICS和IRRV双重会员资格。中文译本工作小组:AUKinKeung,Alkan,MRICS,JonesLandLaSalleCHENXiaQing,Summer,JonesLandLaSalleCKLau,FRICS,JonesLandLaSalleGaoXin,FRICS,ChinaUnitedAssetsAppraisalCo.Ltd.GaryMan,FRICS.GreaterChinaAppraisalLimitedHenryLi,FRICS,BDGHCharteredValuationSurveyorsLtdKKChiu,FRICS,DTZLiangJin,FRICS,BeijingK&GConsultantsCo.Ltd.WangChengjun,FRICSChinaValuerInternationalCo.,Ltd.YanXudong,MRICS,RendaRealEstateConsultingCompanyRICS估价-专业标准2014年1月vii目录1.引言12.RICS术语63.RICS专业标准（PS）11PS1提供书面估价的标准和实践声明遵从性11PS2道德、胜任力、客观性和公开性174.RICS全球估价实践声明(VPS)29VPS1最低聘用条款29VPS2检查与调差38VPS3评估报告41VPS4价值基准、假设与特殊假设525.2013年IVSC国际估价标准（IVS）646.RICS全球估价实践指南–应用（VPGA）介绍65VPGA1财务报表内容估价66VPGA2担保贷款估价67VPGA3企业及企业权益估值74VPGA4个体经营相关房地产的估价84VPGA5厂房和设备估价92VPGA6无形资产估价97VPGA7个人财产估价，包括艺术品和古董106VPGA8投资组合、收藏品和财产组合估价111VPGA9易受变动的市场估价：确定性和不确定性1147.2012年全球估价标准、附录及指导性说明的变更概述117其他RICS出版物120索引2013年IVSC国际估价标准（IVS）RICS估价-专业标准2014年1月11.引言总体目标1.一致性、客观性和公开性是构建并维护公众对估价的信心和信任的基础。其结果则主要取决于对相关技能、知识、经验和道德行为的依次具有和使用，从而形成良好的判断，向客户和其他估价使用者清楚地及不含糊地汇报价值的意见。2.全球公认的高水平估价原则和定义现已纳入国际估价标准委员会（IVSC）发布的《国际估价标准》（IVS）中。RICS长期作为制定此类通用标准的支持者，不仅自己完全接受，还积极支持世界各地的其他机构采用此标准。3.但仅仅接受还不够，有效的执行才是关键。如果要实现对估价过程的信心和公共信任，不能一成不变地解读、采纳标准，而是需要积极监督和执行。4.这是新版全球《2014年RICS估价——专业标准》（通常被称为“红皮书”）的基本原则。IVS被正式承认并采纳，并要求其成员遵守。还提出了关于实际执行IVS的详细指导和具体要求。5.RICS的道德、技能和行为的专业标准巩固了这种方法；并利用完善的监管系统和积极引进估价师登记系统来提供保证。整个体系保证RICS成员和监管公司作为IVS估价的全球领先提供商的地位。6.简单陈述了目的——使客户和公认的使用者等群体相信RICS-合格估价师提供的估价达到最高专业标准，并为此提供保证。范围从估价提供者的角度：7.对于成员来说，这些专业标准和估价从业规则规定了下述程序规则和指导：（a）包括《IVSC专业估价师道德原则》中规定的原则，并且明确遵守《RICS行为准则》；1介绍2RICS估价-专业标准2014年1月（b）对登记由RICS监管的估价师个体或公司提出关于胜任能力、客观性和公开性的某些强制性义务；（c）为执行和提供估价建立一致性及最佳实践框架；8.他们不会：（a）指导成员如何对个例进行估价；（b）规定报告的特定格式：但必须满足这些标准中的强制要求，报告应当始终适用于相关任务；（c）替代单独司法管辖区专用标准——见PS1第4段“与其他标准的遵从性”以及PS1第5段“RICS国家协会估价标准”。从估价用户的角度：9.对于客户和其他估价使用者而言，这些专业标准和估价实践声明可以保证：（a）方法一致性，有助于理解估价过程以及报告的估值；（b）由具备相关资质和足够经验，并且经过适当培训的估价师提供可靠、一致的估价意见；（c）估价师方法的独立性、客观性和公开性；（d）聘用条款的清晰度，包括需解决的事宜及相关披露；（e）估值基础的清晰度，包括需要考虑的任何假设或重要注意事项；（f）报告清晰度，包括适当、充分地披露第三方可能估价依赖结果的相关事宜。RICS全球资料的安排10.本版本中RICS全球资料被归为三个单独标题下，前两个标题涉及与估价工作相关的事宜，第三个标题涉及特殊应用。目的是向成员明确说明哪些是强制性要求，哪些是建议——因此，在前两个标题下的数据是强制性要求，第三个标题下的数据是建议性要求；11.这是确定并划分估价实践指南的新方法。将以《指导应用》形式公布，涉及与一个或多个实践声明密切相关的具体资产类型或情况，也可以以《指南手册》形式公布，用于所有其他情况。《指导应用》和《指南手册》的地位平等——包括建议性数据，而非强制性数据。但为了便于用户使用，在本版本中复制了《指导应用》全文，并相互参照《指南手册》的内容。1介绍RICS估价-专业标准2014年1月3RICS专业标准（PS）——强制条款12.使用PS参考号表示估价师采用了《RICS专业标准》，所有提供书面估价的成员都必须采用本标准（除非有其他规定）。标准规定了遵守《红皮书》的参数，包括采用《国际估价标准》；规定了相关RICS监管要求；并阐明了成员进行估价工作时使用《RICS行为准则》的详细说明。标准包括：PS1–提供书面估价的标准和实践声明遵从性；PS2–道德、胜任力、客观性和公开性。RICS全球估价实践声明(VPS)——强制执行13.RICS估价实践指南是通过使用VPS参考号码，特定的、强制性的要求以及相关执行指导来定义的，并提供了一个符合IVS规定的估价。标准包括：VPS1–最低聘用条款VPS2–视察与调查VPS3–估价报告VPS4–价值基准、假设与特殊假设全球估价实践指南–应用（