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房屋管家的签订动作细节及标准管家业务流程房屋开发→房屋勘察→收房→签订合同→房屋交接→产品化→客户开发→带看→出房→签订合同→房屋交接→服务→续签收房收房前的准备1.资料及营销工具的准备2.整理自己的穿着，仪容仪表3.多方渠道评估4.预先考虑房东可能提出的问题5.清楚了解房屋管家与普单的区别以及房屋管家的好处收房的标准1.产权条件2.房屋本身附属设施收房合同签约中1.客户接待2.收集审核证件3.合同条款解释4.双方签字确认5.复印资料收房合同签约后1.管家礼送客户2.返回会议室整理；3.整理资料及复印件，在合同顶部空白处备注4.管家将信息录入ERP，并将资料送至运营部，存档。收房需要的资料1.托管合同2.房产证复印件（每一页都要）3.平面图复印件4.业主身份证复印件（与房产证上户主姓名一致）5.租赁授权书（要求与房产证上户主姓名一致）6.治安责任书7.银行卡复印件（收款人和房东不是一人则需要情况说明，收款人身份证复印件，联系方式）8.房屋交割清单非业主本人签订托管合同，则要一份业主的委托代理书和代理人的身份证复印件房屋管家的签订一、收房前的准备1.营销工具的准备（在带看中已经讲过，可提问）资料：①手机②个人名片③干净鞋套（只用一次）④笔⑤本子⑥文件夹（包含所有签约所需营销工具、白纸）⑦印泥⑧纸巾以上物品装在自己的公文包里2.谈管家前，整理自己的穿着，仪容仪表（在行政中已经讲过，可提问）头发：干净、整齐、长短合适面容：无胡须，有微笑着装：衬衫干净，黑皮鞋佩戴领带、工牌3.谈管家前，我们应该从多方渠道对该房屋进行评估以确定合理价位，为现场的谈价做准备。评估因素：片区、小区、面积、户型、装修、楼层、朝向、附属设施4.预先考虑房东可能提出的问题。5.清楚了解房屋管家与普单的区别以及房屋管家的好处省时、省心、省力、放心、避免空置、避免风险、收入可观、灵活理财①多次看房：调查显示，平均每套房屋成功出租大概要看房十几二十次，费时、费力、费路费;②筛选客户：租房人群形形色色，很难辨认谁比较可靠、比较有信用，他们是否会对房屋设施造成损坏等等，费时、费心;③追讨租金：客户不按时支付租金，就需要您多次上门催缴，再加上目前人口流动性强的因素，就更会增加您经济上的风险，费时、费心、费力;④再次招租：现代人生活变化快，频繁更换租住房屋，导致您一年内可能需要2—3次招租，而每次招租，都会导致您成本的增加，且费时、费心、费力;⑤维修繁琐：小至更换灯泡，大至刷墙补地，都会浪费您宝贵的时间和精力，烦;⑥承租期间的纠纷处理：承租人与邻里间的纠纷等，同样会占用您宝贵的时间，还有可能给您带来更多的麻烦;⑦承租期满时各项费用结算：由于一些小区水、电费半年才收一次，以上费用可能在合同期满一个月后才能结清。以上所有情况都需要花费大量的时间、精力乃至直接的金钱成本，而房屋管家后，您的烦恼和成本全都没有了。二、收房的标准1.产权条件①具备上市交易条件的房屋②具有合法的房产证件或房屋权属证明（共有产权，提供共有人同意书）。③产权清晰无属纠纷。④房屋正常使用，不属于危险房屋，违章建筑2.房屋标准如下表（标准为参考依据）收房标准卧室项目品牌及型号标准及要求状况床+床垫无破损，能正常使用□正常□修理空调运转良好无振动噪音，无冷凝水滴，控制准确良好□正常□修理衣柜无破损，能正常使用□正常□修理客厅沙发无破损，能正常使用□正常□修理餐桌餐椅无破损，能正常使用□正常□修理卫浴马桶马桶通畅，无渗水，配件正常□正常□修理洗衣机运转正常，无渗漏水，整体完整无缺失□正常□修理热水器开关正常，水温稳定，无漏水漏气□正常□修理厨房煤气灶打火正常，火焰稳定，无漏气现象□正常□修理冰箱能正常制冷，照明□正常□修理油烟机吸力正常，声音稳定正常，无滴油等现象，烟道正常，密封良好□正常□修理其他门、锁能正常使用□正常□修理窗窗户纱窗无损坏、漏风，开关流畅□正常□修理各水龙头龙头无渗水漏水、损坏、缺失□正常□修理消防器材保证消防6件套器材备注：如有多个卧室和卫生间统一按以上标准。消防器材标准灭火器口哨面具或口罩逃生绳烟感器手电筒价格/套一房122121100二房234222200三房366333300三、收房的话术1.我对房屋管家不了解，什么叫房屋管家？你好，我是鼎寓的XXX，我们是一家出租房托管管理的公司，是这样的，房屋管家相当于我们以公司的名义和你签订长期的租赁合同，由我们给你支付相应的租金和房屋后期所产生的一切费用（水费，电费，暖气费，天然气费，电梯费）。简而言之，房屋管家就相当于你请了一个房屋保姆替您维护打理您的房子，您可以省下来很多时间、精力去干别的事情，不被租房的事情所羁绊缠身。房屋管家这种形式兴起于南方沿海的各大城市，现在已经做的非常普遍成熟了，房东为了避免麻烦把闲置空置的房子交给房屋管家中心管理已经发展成为一种社会的必然和趋势。2.你们和传统的租赁有什么区别？首先，传统的租赁业务只是单方面的找租客，然后看房成交完事。而我们房屋管家的经营理念是专业，高效，快捷，服务，真正能成为你的房屋保姆。传统的租赁业务每年都避免不了几次长短不一的空置期，但我们房屋管家中心的服务业务会让你每年都轻松避免空置期的出现，从而降低你的利润风险，真正做到让你省心，省时，省力和避免风险。3.房屋管家给你们太麻烦了，我还是想租给个人？您说的没错，往外租房子的确很麻烦，很糟心。尤其是租给个人的话您还得一次次的带着租客去看房，好不容易找到租客住进去又因为各种乱七八糟，细小琐碎的问题三天两头，接二连三的跑去维护解决。租客走了，您还得对房屋进行清扫打理。但如果您租给我们以后，您什么事情都不用操心担忧，只等着按期收取房租就好，您说这样是不是很方便很实惠？？而且，我们是杭州一家专业做房屋管家的公司，房屋管家这种形式在各大城市已经做的非常普遍成熟了，房东为了避免麻烦把空置闲置的房子交给房屋管家中心管理已经发展成为一种社会的必然和趋势。再者说了，人总是要勇于接受新鲜事物才能跟上社会的步伐，时代的潮流，您说是不？4.我们不认同你们的这种房屋管家方式，不想与你们合作?①您好是这样的，首先我们的房屋管家业务也是站在您的角度上考虑这个问题主要是为您省时、省心、省力，避免风险，我们今天专门过来跟您谈首先表示了我们的诚心诚意，其次是为了达到双方的共赢。我们的这种房屋管家模式和流程，已经有很多客户都能理解并且接受已经跟我们签订了长期的合作协议。（针对我们现在上万套的房屋管家量）这种房屋管家模式在沿海周边城市已经很成熟了，这其实就相当于房屋保姆，让您减少很多麻烦。②您房子房屋管家给我们您很方便，以后您不用在为房子出租一点点小事天天来回折腾麻烦。再说租给个人您也缺乏对其的了解，如果他住了半年要退房或没交水，电，暖，气，物业费，人就走了，这种损失您还要自己承担。但房屋管家给我们公司就不一样了我们为您担保并找专人进行打理维护，就如同您把孩子交给了幼儿园，一切都由我们为您全全办理。便于您房子的管理维护，保值升值。对您来说方便可靠且安全。有百利而无一害。5.什么样的房子你都有房屋管家吗？您好，是这样的，我们不是什么样的房子都房屋管家的，我们也会对你房屋所在的周围环境，地理位置，周边的交通，做一次系统的审查，再次，我们还要看你的房屋是属于学区房，还是主城区商圈房，还是富人的高档社区，我们会综合以上条件对你得房屋进行审核，如果符合我们的房屋管家条件我们会在第一时间和你取得联系签订房屋房屋管家合同。6.你们房屋管家是怎么收取费用的？您好，我们房屋管家是不收取你的任何费用的，只是我们房屋管家有四项硬性条件。您的房子委托给我们后，我们也需要一段时间的招租时间。我们每租一套房子出去，都需要花费大量的人力，物力，广告等支出。即便是您自己租，这些时间期限也是少不了的。第二，我们的付款方式是月付，因为我们的财务是统一管理和运转的，每个月固定时间统一给房东划拨房款，方便管理。第三，我们房屋管家的期限一般在三年到五年之间，这样我们才能达到一个双方共赢的局面。第四，我们没有押金的，我们做房屋管家的注重的是名誉，我们跟您是长期合作，由公司进行担保赔偿，让您真正的踏实放心其实比押金更重要，是吧！7.为什么每年要给你们30天的免租期，怎么这么长？这个我不能接受。主要是因为以下两个方面：①.这个免租期是我们每年对房屋进行维护和清扫以及再次招租要花费的时间。现在的生活节奏这么快，客户的违约情况也比较高，像上个月，一套房子的违约率达到40%，一年内招租两到三次都是常事，每次换租客我们都会有一段时间的空置期，主要针对可能出现的墙壁弄脏，家电家具的造成损坏。我们要对墙壁进行粉刷，对家居用品进行维护修理。每次换租客，再次招租，我们还要花费大量的时间，精力去打广告，贴条，找租客，筛选合适的客户，中间相应的都会有一段时间的空置期，一年下来，30天的免租期一点也不长。②.再说，我们是以公司的名义和您签的合同，所以我们会比您个人更加注重对您房子的负责，而对于租客的选择更是慎重谨慎，认真负责，宁可房子空置也不能随便租给一个不爱惜房子的人居住。所以我们的空置期相应地也会很长。8.租给你们是一个月一付的，这个太麻烦了，我想要年付？您好，是这样的，首先，我们是很正规的公司，它的财务也是进行相对统一，独立的管理。我们公司统一的月度付款方式就是为了方便管理与财务做账。况且我们公司的规模很大，就这个板块也有10多家分店，房屋管家的房子现在也几万套了，都是统一进行的月度付款。再说我们的月度付款对您也是很方便的，您只需要提供给我们一个指定的银行账号，我们每个月的1号或15号就会将租金打到您的指定账户上，合同上都会写的明明白白。所以，请您放心，一分钱也不会少您的！其他还有问题吗？9.房子租三年租金肯定要涨，总不能一直这个价吧？您的心情我能理解，但您想想您现在租给我们的这个房价已经不低了，明年还能涨多少？就是涨的话也涨不了多少了（针对物价水平，消费水平和现在的人均工资，租房基本都是年青人，消费水平有限，房屋空置率高，租房的竞争）。再说了，这个市场有可能涨，但是也有可能跌，如果跌了，这也是我们承担，而且一个客户搬走了，您还要花费时间来收拾打扫，还要整理，坏的要修，缺的要买，这些都是您不可避免的支出，花费自然也不会少。但如果您房屋管家给我们，这些都是我们来维护。虽然房价没变，但是您的实际收入和您的预期租价是划等号的，您可以省下很多时间和金钱去享受人生，充实生活。10.租给你们没有押金，你们不交押金，那在房屋管家期满办理退房交割手续时，发现物品损坏你们不给解决怎么办呢？①这个您放心，我们会把您的家电家具物品罗列一份清单，清楚详细的备份注明在合同里，待到房屋管家期满后，我们会交给你一个和签合同时一样的房子，屋内设施除了正常的损耗一定会完璧归赵，我们是家很正规的公司，名誉对于我们来说至关重要，我们把您的房子租回来当然要对您的房子操心负责。不会随便找些乱七八糟，不明底细，不负责任，不爱干净的人住，这样对您的屋内设施也是一种责任的体现，您选择了我们大可放心。②首先，我们是以公司的名义和您签的合同，由公司进行担保，负责，操心，屋内的家电家具有损坏的我们会有专业人员进行及时，有效的维修护理，维修不了的进行赔偿。我们做房屋管家的注重的就是名誉和信任，您这么多高档家电家具又是全新的，就是要了押金，这些家电家具的损坏也是不够赔偿的。我们跟您是长期合作，互惠互利，相互信任的，由公司进行担保赔偿，让您真正的踏实放心其实比押押金更重要，您说是吧！11.我把房子房屋管家给你们之后，在客户承租期内，如因房屋的遗留问题影响租户居住，你们不会不管直接让租户找我们吧？应当如何处理这些问题?您好，是这样的我们在接管房子时会把你房子所能出现的问题都会考虑进去，如果出现不可抗拒的非人力所抗拒的因素时，我们会及时通知你，和你做具体的沟通，通过双方的努力解决问题，实在没办法居住时，我们会妥善的来处理租户的住宿问题，直到问题解决为止。12.把房子管理权给你们，你们不会让什么人都住吧，把房子弄脏损坏了怎么办？（我要挑客户的，租给你们我客户都看不到）①您好，对于您的担忧我非常理