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山东金瀚投资集团有限公司房地产行业分析报告北大纵横管理咨询公司二零零四年三月自由Copyright©2004ByAlliancePKUManagementConsultantsLtd.金瀚集团管理咨询项目第一阶段汇报ALLPKU第2页本文件专为客户使用分发、引用和复制-----即使是节选方式-----给第三方使用需事先得到北大纵横公司的书面认可Copyright©2004ByAlliancePKUManagementConsultantsLtd.金瀚集团管理咨询项目第一阶段汇报ALLPKU第3页中国正在经历一场“新造城运动”上海浦东广州的珠江新城深圳福田新城市中心杭州东部新区北京奥运村成都人民南路沿线Copyright©2004ByAlliancePKUManagementConsultantsLtd.金瀚集团管理咨询项目第一阶段汇报ALLPKU第4页导读战略环境影响因素产业价值因素分析城市运营模式借鉴市场需求政策约束Copyright©2004ByAlliancePKUManagementConsultantsLtd.金瀚集团管理咨询项目第一阶段汇报ALLPKU第5页1978－2003中国城市化进程020000400006000080000100000120000140000197819801985198919901991199219931994199519961997199819992000200120022003年度万人051015202530354045%总人口城镇人口城镇人口比重(%)首先，城市化进程在我国已进入高速发展期，2003年城市化率超过40%按照西方发达国家经验，一旦城市化率达到30%时，就进入起飞期，一直到70％才回归一个平缓期。中国在1996年城市化率达到了30％，2003年超过40％，处于城市化高速发展时期资料来源：历年《中国统计年鉴》Copyright©2004ByAlliancePKUManagementConsultantsLtd.金瀚集团管理咨询项目第一阶段汇报ALLPKU第6页为此十六大明确，加快城镇化进程是国家经济建设和改革的重要任务，房地产业也必将参加到“奔小康”的事业当中“国内生产总值翻两番”恩格尔系数下降以后，必然将可支配收入转向住房消费；目前我国人均住房为0.78间，城乡住房成套率仅为67％，远未实现“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”的全面建设小康社会的要求。房产是城市家庭中价值量最大的财产,根据国家统计局测算，房产在家庭总资产中所占比重达到了47.9％，其中大城市为49.3％、中等城市为45.1％、小城市为48.1％；根据城市化水平与人均GDP的正相关性规律，2010年我国城市化率将达到46％，城市人口将达到6.4亿，年平均新增人口1852万，比目前净增1.9亿人，仅此就需要建设41.8亿米2住宅；2020年GDP要比2000年翻两番，房地产业必须也能够为此作出应有的贡献；城镇住宅与房地产投资占GDP的比重将近8.4％，每年拉动GDP增长1个百分点以上；“城镇人口比重大幅提高”“家庭财产普遍增加”“人民生活更加富足”21世纪头20年，我国将全面建设小康社会，“坚持大中小城市和小城镇协调发展，走中国特色的城镇化道路。发展小城镇要以现有的县城和有条件的建制镇为基础，科学规划，合理布局……”——十六大报告Copyright©2004ByAlliancePKUManagementConsultantsLtd.金瀚集团管理咨询项目第一阶段汇报ALLPKU第7页根据中国房地产业2001~2010年发展规划，2010年城镇人均使用面积达到18平方米，房地产业的增加值占生产总值的比重增加到5%2003年底住房面积市场容量37.6亿㎡2010年底住房面积×××目前人口5.24亿人均现有面积15.5㎡2010年人口2010人均面积×6.4亿18㎡原有住宅拆迁重建×2003年底住房面积90.68亿㎡重建比率4%Copyright©2004ByAlliancePKUManagementConsultantsLtd.金瀚集团管理咨询项目第一阶段汇报ALLPKU第8页因此，城市化给房地产业带来了巨大的市场需求，今后20年~30年将是房地产业重要的战略机遇期城市化公共服务放开城市群扩张与重新定位消费升级城市人口和人均面积增加城镇数量增长我国每年新增小城镇800个左右，提供了城市建设新增空间大城市为以经济为纽带向周边城市群发展，提供了更新改造空间政府公共服务放开，吸纳私人资本进入城市开发汽车消费、中产阶级出现、市民工作与居住分离等都会带来深远影响每年1000－3800万农民进入城市；目前人均建筑面积每增加1米2，则全国需新建5亿米2住宅房地产起步阶段平稳阶段人均GDP800美元1000美元1300美元8000美元13000美元以上快速上升阶段⊙⊙⊙⊙萎缩阶段⊙中国Copyright©2004ByAlliancePKUManagementConsultantsLtd.金瀚集团管理咨询项目第一阶段汇报ALLPKU第9页其次，“经营城市”伴随着市场经济不断深入、城市化快速发展、政府职能转变，应运而生政府职能转变城市化经济转型三阶段第一阶段，微观搞活，“一部分人先富起来”；第二阶段，中观搞活，国企改革、乡镇企业改制；第三阶段，宏观搞活，解决城市和区域经济的发展问题2000年世界城市人口达到55％，人类历史上首次出现城市人口超过农村人口20年后中国将至少有一半人生活在城市里，中国不可避免地要城市化第一阶段，建设城市，“盖了一个桥”、“建了一幢楼”、“修了一条路”等；第二阶段，管理城市，“草地工程”、“广场工程”、“亮灯工程”等，包括沿江沿海的治理、旧城改造等；第三阶段，“经营城市”，－城市是一笔资产，要最大限度地增值；－城市是一个战略节点，要增强个性和竞争力；－城市是区域经济的龙头，要带动周边发展Copyright©2004ByAlliancePKUManagementConsultantsLtd.金瀚集团管理咨询项目第一阶段汇报ALLPKU第10页经营城市是通过对城市的可经营性资产权益进行市场运作，以实现资源配置最优化和效益最大化－城市土地－城市基础设施－城市生态环境－文物古迹和旅游资源有形资产无形资产－依附于有形资产上的名称、形象、知名度和城市特色文化等对其使用权、经营权、冠名权等相关权益进行市场运作使城市资本实现“投入—经营—增值—再投入”的良性循环实现城市资源配置的最优化和效益的最大化，形成自我滚动、自我积累、自我增值的城市运营模式可经营性资源，构成城市空间和城市功能载体盘活存量（主要是土地和基础设施）引进增量（包含各种经济成分的混合资本投入）激活无形资产－转化为有形资产－发掘历史人文内涵Copyright©2004ByAlliancePKUManagementConsultantsLtd.金瀚集团管理咨询项目第一阶段汇报ALLPKU第11页我国城市经营呈现出工业化主导、城乡一体化、全球经济一体化的三大特征1993-2003中国工业化与城市化比较0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%19931994199519961997199819992000200120022003工业化城市化050000100000150000万人199319941995199619971998199920002001200220031993－2003中国农村人口与城市人口比较城镇人口乡村人口与西方200多年的工业化与城市化基本同步的历史相比，中国的城市化水平始终滞后于工业化，因此工业化仍然为主导力量；由于农业人口基数庞大，中国的“三农问题”的彻底解决需要与城市经济统筹考虑；中国城市发展刚刚起步，已置身于对外开放、全球经济一体化的背景下，使城市经营受到诸多外力和因素影响。1996-2002年房地产企业外商投资情况02000400060008000100001996199719981999200020012002140000145000150000155000160000房地产投资额（亿元）投资总额（百万美元）Copyright©2004ByAlliancePKUManagementConsultantsLtd.金瀚集团管理咨询项目第一阶段汇报ALLPKU第12页经营城市是市长与市场、政府与城市运营商的“双人舞”•挖掘核心竞争力，确定城市在一定区域内所扮演的角色•对城市主导产业进行梳理，并整合体现城市价值的无形要素•要有区域的眼光、长期的眼光•首要解决观念和思维方式转变•必须有内涵的支撑、必须有产业链的支撑城市定位产业要素整合城市战略布局与规划形象包装推广城市经营政府•从建筑制造转移到为政府和社会提供服务•建设相对完善的社会功能区，接管城市基础设施等公共服务•从城市优势中找到自己的市场价值•在未来城市发展竞争的大环境下考虑•从提供住宅空间转移到提供城市空间运营商发展商承政府之上，启发展商之下对所在的区域统一规划与布局，整合各种发展商来投资、经营最终提升城市价值Copyright©2004ByAlliancePKUManagementConsultantsLtd.金瀚集团管理咨询项目第一阶段汇报ALLPKU第13页因此，经营城市市场化使房地产业从项目运作向城市运营跃进，催生了“城市运营商”1971年日本《城市的经营》问世。2002年底，国土资源部在深圳举办了中国首届城市经营论坛2003年第五届住交会提出“城市取代大盘成为住交会永不褪色的主题，而城市的运营与竞赛正是CIHAF(住交会）之魂。”大连最早实施“企业家化城市治理模式”，政府把城市土地权进行市场转换，利用土地招商引资，以此强化城市形象，进行城市规划，同时包装城市进行推广，获得成功。最早提出城市经营概念的房地产策划师王志纲认为，城市运营商介于政府和一般房地产商之间，主导“一级半”市场。2002年，浙江广厦董事长楼忠福提出“我们的开发理念是经营城市。”广州奥园集团确定了城市运营战略，从一般的开发商向城市运营商迈进，从一般层面的房地产经营向产业化、专业化、科技化经营迈进。基础设施型的城市运营商居住建设型的城市运营商（郊区化开发商）资源整合型的城市运营商(新城市、城镇开发商,介入规划)城市营销型的城市运营商（如参与经营奥运会的开发商）城市经营活动可区分为两类，我国目前“资金获取指向型”城市经营占据了绝对主导地位。“资金获取指向型”，城市政府为弥补其履行职能时遇到的财源不足，而在获取资金收入、或吸引外来资金投入方面所作的努力；“服务效率指向型”，城市政府为提高公共服务的效率，而在公共服务部门引入市场机制的努力。Copyright©2004ByAlliancePKUManagementConsultantsLtd.金瀚集团管理咨询项目第一阶段汇报ALLPKU第14页导读战略环境影响因素产业价值因素分析城市运营模式借鉴市场需求政策约束Copyright©2004ByAlliancePKUManagementConsultantsLtd.金瀚集团管理咨询项目第一阶段汇报ALLPKU第15页2002年，国土资源部指出“政府土地经营要与开发（城市运营商）衔接”，正式认可“城市运营商”2002年国土资源部办公厅颁发了《关于开展宣传提高经营土地与经营城市水平系列活动的通知》（国土资厅发「2002」78号），首次出现“城市运营商”。这意味着城市运营商正式获得政府认可。国土资源部办公厅78号文件2002年11月16－18日，国土资源部土地利用管理司在深圳举办了“中国城市土地运营论坛”，提出：经营城市土地的目标不是片面地扩大土地供应、以地生财；经营城市土地必须建立在科学合理规划的基础上；在经营城市土地的过程中，必须维护最广大人民群众的用地权益，不能放弃合理的供地政策对房市的影响作用中国城市土地运营论坛Copyright©2004ByAlliancePKUManagementConsultants