银行业房贷风险专题分析报告

行业专题报告银行业房贷风险专题分析————————————————————————————————————————————————————本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的正确性和完整性不作保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取投资银行业务服务。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。1投资要点：行业：银行业、房地产业-933；（8625）84457777-8592005年10月17日研究员：刘晓昶、张驰飞电话：[phone]E-mail：[e-mail]；[e-mail]●针对房地产价格上涨过快和投机炒房的状况，近期国家加强了对房地产市场宏观调控，这些政策有效抑制了炒房行为，房价的迅猛上涨势头得到抑制并开始回落。●我国房地产贷款增长率持续偏高，远远高于全部金融机构人民币贷款增长率。同时房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额也逐步增加，这些都使房地产业的风险大量转向发放贷款的银行。宏观调控以来，房地产开发商贷款增长得到了初步控制，个人购房贷款则继续保持高速增长的趋势。●目前国家对房地产贷款的政策取向已经由鼓励政策转向稍带限制措施的中性政策。●由于上海等全国重点地区的房地产价格仍然处于高位，尚未对开发商和购房者资金状况和偿付能力产生重大影响，因此当前银行业的房地产贷款质量依然保持基本正常。●《2004中国房地产金融报告》认为我国房地产贷款面临的风险主要包括：1、部分地区房地产市场过热存在市场风险；2、房地产开发企业高负债经营隐含财务风险；3、“假按揭”凸显道德风险；4、基层银行发放房地产贷款存在操作风险；5、土地开发贷款有较大信用风险；6、法律风险。●引发银行业房贷风险的几大诱因主要有：1、房价偏离当地居民承受能力，房地产投机成分不断加大。2、房地产价格具有大幅波动的特性，会造成银行业资产价值出现剧烈变动，银行不良贷款上升，资产质量下降。3、人民币加息将使房贷利息成本大大提高，降低购房者的偿付能力。●一般来说，提供给开发商的开发贷款风险高于个人住房按揭贷款。但是被银行视为非常安全的个人住房抵押贷款的风险随着上述诱因的发展也在不断加大。有研究报告指出，上海等部分地区按揭贷款违约率可能超过18%，且房贷违约很容易转换成未来几年内的银行坏账。●未来房地产调控对银行业的影响将出现分化。从地域来看，上海、北京、浙江、江苏等前期价格涨幅较快的地区房地产信贷风险较高；从银行机构来看，近年来涉入房地产业较深、开发商贷款比重较大的商业银行面临的房地产调控风险较大。分析显示，招商银行的房贷风险最低，浦发银行和民生银行的房贷风险较高，华夏银行和深发展由于净利润的绝对数值小，因此房贷不良率上升对净利润的影响最大。●未来我国房地产业将会进入一个更加成熟的发展阶段。对银行业来说，需要在支持房地产业健康发展的过程中做好风险防范的相关措施。●投资者应尽量选择房贷风险较低的上市银行进行投资，回避风险较大的银行。在上市银行中，我们长期推荐房贷风险小的招商银行；对房贷风险较大的民生银行和浦发银行持谨慎推荐态度；对抵御风险能力较弱的华夏银行和深发展保持积极观望。————————————————————————————————————————————————————本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的正确性和完整性不作保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取投资银行业务服务。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。2目录一、中国房地产业发展现状………………………………………………3二、银行业房地产贷款现状………………………………………………5（一）房贷增速快，比例高，隐含的潜在风险正在累积………………5（二）鼓励性房贷政策逐步转向中性政策………………………………6（三）目前银行业房贷质量处于基本正常的水平………………………7三、房贷风险的形成原因、表现形式和影响程度分析…………………7（一）房贷的风险因素及形成原因………………………………………7（二）房贷风险的影响程度………………………………………………9四、房地产信贷的前景展望与风险防范………………………………11（一）房地产贷款依然会扮演重要角色………………………………11（二）房地产信贷的风险防范…………………………………………12五、结论…………………………………………………………………13图表图11997-2004商品房销售面积……………………………………3图21997-2004商品房销售额………………………………………3图32001-2005全国房地产开发投资完成额增长率………………3图4商品房年销售额占当年GDP比重………………………………4图5全国及部分城市房价收入比……………………………………4图6商品住宅平均售价走势…………………………………………4图7房地产贷款与金融机构人民币贷款的余额及增速……………5图8房地产开发商贷款和个人购房贷款余额及增速………………6图9人均居住面积国际比较………………………………………11表1四大国有商业银行房地产贷款不良状况………………………7表22005年上半年上市银行房地产贷款状况……………………10表3上市银行房贷风险情景分析…………………………………11一、中国房地产业发展现状中国房地产业启动始自上世纪80年代末、90年代初，期间经历了1992至1995年的大起大落，1998年以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，居民个人消费成为房地产需求主力，市场进入快速发展时期，商品房销售面积和销售额高速增长（图1，图2），2004年全年销售面积达38231.6万平方米，销售金额达10375.7亿元。图11997-2004商品房销售面积0.005,000.0010,000.0015,000.0020,000.0025,000.0030,000.0035,000.0040,000.0019971998199920002001200220032004商品房销售面积(万平方米)资料来源：国家统计局、华泰证券研究所图21997-2004商品房销售额0.002,000.004,000.006,000.008,000.0010,000.0012,000.0019971998199920002001200220032004商品房销售额（亿元）　资料来源：国家统计局、华泰证券研究所有效需求扩张带来的行业景气吸引了大量资本进入，房地产投资规模不断扩大，始终保持着20%以上的增速（图3）。同时，房地产行业在国民经济中的地位也在不断提升，商品房年销售额占当年GDP的比重逐年上升（图4），其对上下游产业的推动作用也逐渐体现出来，已成为国民经济的支柱产业。图32001-2005全国房地产开发投资完成额增长率01020304050602001.1-22001.1-72001.1-122002.1-62002.1-112003.1-52003.1-102004.1-42004.1-92005.1-32005.1-8增长率(%)全国房地产开发投资完成额同比增长率资料来源：国家统计局、华泰证券研究所————————————————————————————————————————————————————本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的正确性和完整性不作保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取投资银行业务服务。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。3图4商品房年销售额占当年GDP比重0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%1998199920002001200220032004资料来源：国家统计局、华泰证券研究所虽然房地产业尤其是住宅产业发展迅速，但还存在一些问题。全国各区域发展不平衡，长三角、珠三角等地区市场的规模较大，房地产投资也主要集中在这些地区。投资结构也不合理，中高档的商品房较多，同时最近两年全国商品住宅价格上涨较快，出现了一定程度的泡沫现象，部分地区房价收入比远远高于国际公认的4～6倍的健康标准（图5）。今年年初以来，国家根据房地产价格上涨过快和投机炒房的状况，在以往加强对房地产市场宏观调控的基础上，又连续出台了一系列调控政策，包括3月17日央行取消房贷利率优惠政策，4月28日国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的8条措施，5月11日建设部等七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》等措施。这些政策通过增加交易成本等手段有效抑制了炒房行为，房价的迅猛上涨势头受到抑制并开始回落（图6）。图5全国及部分城市房价收入比6.07.08.09.010.011.012.013.014.015.0200020012002200320042005.1-8(X)全国上海北京资料来源：国家及地方统计局、华泰证券研究所图6商品住宅平均售价走势1,900.002,000.002,100.002,200.002,300.002,400.002,500.002,600.002,700.002,800.002,900.0000-600-901-401-701-1002-302-702-1003-303-603-903-1204-504-804-1105-405-7-10%-5%0%5%10%15%20%商品住宅平均销售价格同比增长率资料来源：国家统计局、华泰证券研究所尽管宏观调控的效果是明显的，从近几个月的数据来看，市场总————————————————————————————————————————————————————本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的正确性和完整性不作保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取投资银行业务服务。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。4体稳定，政策效应正在显现，朝着预期目标发展，但迹象表明短期内调控政策不会松动，会继续保持政策稳定。预计今后调控的重点是国务院政策各项措施的落实，调整住房结构、整顿和规范行业秩序、加大土地供应和住房供给信息披露的透明度。因此，未来房地产市场会在稳定中进行结构性调整，部分泡沫过多的地区房价会有较大的下调，一批资质不佳、资金实力有限的房地产企业生存将会遇到困难，给房地产开发贷款带来一定风险。二、银行业房地产贷款现状房地产业与银行业息息相关。一方面，房地产业的发展需要银行业大量的资金支持，例如房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上；另一方面，房地产业也是银行业重要的服务领域，目前房地产贷款已经占银行业中长期贷款的1/3以上。此外，银行业持有的大量企业和居民债权都是以房地产作为主要的资产担保形式，房地产价格涨跌、行情冷暖会导致银行业资产价值和资产质量出现大幅波动。（一）房贷增速快，比例高，隐含的潜在风险正在累积近年来我国房地产贷款增长率持续偏高，并且远远高于全部金融机构人民币贷款增长率。2004年底，我国金融机构房地产贷款余额比上年同比增长22.8%，比同期人民币贷款增速高11.3个百分点。2005年一季度房地产贷款余额同比增长25.7%，增幅比上年末提高2.9个百分点，比同期人民币贷款增速高14.9个百分点