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目录第五部分技术方案部分第一章整体方案...............................................................................................................................................第一节整体管理思路第二节服务承诺的预期效果第二章管理服务模式.......................................................................................................................................第一节服务特点第二节规范管理第三节创新机制第四节节能降耗模式第三章管理目标...............................................................................................................................................第一节管理目标承诺第四章机构设置与运作...................................................................................................................................第一节组织机构设置第二节岗位安排及职责第三节机构的运行第五章工作计划及绩效考核管理...................................................................................................................第一节工作计划第二节绩效考核管理第六章组织机构及人员培训和管理...............................................................................................................第一节人员配置第二节岗位素质要求第三节人员管理及培训管理第四节留人措施第七章安全防范管理方案...............................................................................................................................第一节保安内部管理第二节交通秩序管理第三节消防管理第八章水电管理方案.......................................................................................................................................第一节房屋建筑本体管理第二节设备设施运行第三节维修养护管理方案第四节电梯维护及运行管理第五节消防系统管理第九章保洁管理服务方案...............................................................................................................................第一节保洁服务方案第二节消杀服务方案第三节卫生间保洁方案第四节保洁应急预案第十章绿化管理服务方案...............................................................................................................................第十一章档案建立与管理...............................................................................................................................第一节档案的收集管理第十二章师生公寓楼管理方案.......................................................................................................................第一节管理范围及主要设施第二节管理服务的内容及要求第十三章垃圾处理方案...................................................................................................................................第一节垃圾分类及管理第二节校园垃圾的回收及处理第十四章应急预案...........................................................................................................................................第一节台风或特大暴雨应急预案第二节火灾应急方案第三节聚众围堵等治安突发应急处理方案第四节消防应急预案第五节停电和电力故障处理方案第十五章物业项目经理岗位配置情况...........................................................................................................第一节项目经理学历及证书第二节社保证明第十六章物业项目主要负责人岗位配置情况................................................................................................第一节各岗位主要负责人学历第二节保安队长资格证书第三节环境保洁及绿化主管资格证书第四节主要负责人社保证明第十七章各项管理规章制度...........................................................................................................................第一节安防管理制度第二节保洁绿化管理制度第三节建筑管理制度第四节停车场管理制度第十八章管理创新...........................................................................................................................................第一节物业管理创新的内容第十九章突击保障任务方案...........................................................................................................................第一节会议的布置及服务要求第二节新生报道的布置及服务要求第三节学生入学典礼及毕业典礼的布置及要求第四节运动会的布置及要求第五节省市领导或主管部门来校检查的布置及要求第六节考试期间突发事件的反应预案第五部分技术方案部分第一章整体方案第一节整体管理思路根据与校方签订的物业服务合同，我们将制定各个岗位的岗位职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。认真落实合同中的每一点。力争做到业主方满意，公司满意，自己满意。在物业服务的过程，我将积极与校方相关部门沟通，了解他们的需求。在物业管理运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据“大同市南郊区西韩岭学校”的需求特点，提出合理的人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍。根据“xx学校”所在区域的特点，将通过构建具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务内容赋予深厚的文化底蕴，力求全面提升“xx学校”的管理品位。第二节服务承诺的预期效果1.保持道路、广场全天整洁干净，达到九无(无果皮、无纸屑、无塑膜、无痰迹、无污水、无暴露垃圾、无烟头、无乱张贴、路牙无泥沙)，四净(路面净、果皮箱净、树穴绿化带净、地下通道净)，一通(下水道口通)。雨雪天气时，保证路面不积水、少结冰（中、大雪以上保证道路畅通）。2.保持路灯、投射灯等无污迹、无乱张贴；保持校园内所有标识牌、宣传牌、信报箱、雕塑等清洁；除宣传栏外，其他地方无乱张贴。3.保持校园内所有垃圾桶整洁，生活垃圾日产日清，清运率达到100%，保证无污迹、无粘附物、无异味、周围无散落垃圾、无污水；垃圾盘布清扫干净，做到车走地净；车容车貌保持整洁，设备完好无损；清理完垃圾，及时关好垃圾箱（楼）门。4.自行车库设施，加强管理。停车场、公共车库、车棚要保持干净整洁，地面无垃圾、无积水、无杂物。车辆摆放有序。5.做好消杀工作，按行业标准除四害。4月至11月，每季统一投放灭蟑、灭鼠、灭虫害药物至少3次，每两天对垃圾房消毒1次。6.安排清洁工每日在校园内巡视，拾捡烟头等废弃物，保持道路干净，绿化区无杂物。第二章管理服务模式第一节服务特点学校物业管理模式特点通过分析掌握学校物业的不同之处，针对学校物业的管理特点，我们经过长时间的学校管理经验，形成了成熟的物业管理服务模式，极大的发挥物业管理在学校的后勤保障作用。1、顾客的需求为导向，提供个性化的服务。这在学校物业中尤其突出。按学校对公共设施、清洁、人员、物资的管理要求，量身定制服务。2、学校物业管理人力资源配置上追求简练、精干，降低运作成本。学校物业管理从属于学校整体管理，学校物业如按照商住小区管理处分责设立物管员的多层管理，在成本上是物业公司和学校方面都不能承受的，学校物业的从属性决定他无需面对众多业主，在多种经营上发挥的余地不大，也就不需要如小区同样的管理人员配置。3、重视学校主管部门的领导风格、管理思路。特别是处理好与学校主管部门的关系，应加强对该类信息的收集，及时调整方式，及时跟进，确保管理的一致性，体现学校特点的共管模式。4、在强调本体内在管理的同时应注重本体外表工作，提高直观感受满意度。学校物业比住宅物业更注重直观感受，这也是学校发展壮大的需要。比如在学校内设置各类规范的温馨标识、提示性、警示性和说明性标识，为学校氛围的营造起到了画龙点睛的作用。5、学校物业在接管项目前，必须对接管原有问题或其他涉及面大、影响大的问题进行评估。在此期间应协调处理好各项关系，并尽量在此期间将重大问题予以明确，包括岗位设置、清洁的范围和频度，管理区域和项目、设施、设备的维护责任范围和处理权限、服务费用、支付方式及其它费用承担等，规避管理风险。6、注重服务的专业化。可提供办公室内植物的养护和指导、节假日环境氛围营造、组织特色活动、教室管理、电教办公设备维护等专业化、全方位的服务，提供行政后勤等方面业务的保障。7、提供技术含量，注重设备管理及相关人员的配备。学校物业人力资源配置的特点，确定了设备管理人员必须是素质高，技术上一专多能复合型人才。8、顾客意见的调查需关注各个不同层面的意见，还需建立定期沟通机制。重要沟通资料、满意度调查资料整理成为文件，双方认可，促进管理服务的水平的提高。第二节规范管理1.严格ISO9001