五星度假酒店可行性研究报告

1烟台***五星级度假酒店可行性研究报告2目录第一章总论1.1项目概况1.2项目提出的背景及建设必要性1.3可行性研究的依据和范围1.4主要技术经济指标1.5施工进度计划第二章市场调研及前景预测2.1产权式酒店的概念2.2烟台***五星级度假酒店引入产权式酒店模式情况分析第三章项目定位3.1主题定位3.2功能定位3.3市场定位3.4项目建设方案及规划设计定位3.5价格定位3.6入市姿态及推广时机定位3.7销售方式定位3.8物业管理定位第四章营销策略4.1宣传主题概念34.2卖点整合4.3优惠措施4.4销售目标体系——整体推广思路4.5分阶段控制的公关效果4.6外发式宣传策略4.7销售进度目标4.8资金计划第五章投资估算和资金筹措5.1投资估算5.2资金筹措第六章财务评价与社会效益分析6.1盈亏平衡分析6.2赢利预测6.3敏感性分析6.4社会效益分析第七章结论4第一章总论1.1项目概况本报告所陈述的对象为***五星级度假酒店，以下简称本项目。本项目位于山东省烟台市著名的省级旅游度假区***。***犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬36°，与地中海、爱琴海、加勒比海、大西洋、太平洋一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于滨海的假日旅行线。这里四季分明，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。联合国将烟台评为最适宜人居城市。烟台市把***海水浴场列入全市水质最优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使***在全球游客中具有很大的吸引力。烟台***五星级度假酒店便位于***景色最为秀丽的东南端。本项目建设用地东、南面临黄海；西南靠***海水浴场；北临兴岛路，西面不远处为18洞标准高尔夫球场，地势北高南低，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档休闲度假酒店的理想用地。1.2项目提出的背景及建设必要性在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长5点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，***的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。近几年，随着国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及旅游综合环境的不断改善，使得***越来越受到国内及国际的关注。与此同时，***也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到***旅游度假充满热情。目前，***仅有一家三星级传统商务酒店，其他酒店档次参差不齐，至今还没有一家度假休闲酒店，不能满足日益增长的市场需求。在此背景下，我们准备开发建设的***五星级度假酒店无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的度假休闲酒店，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。1.3可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。61.4主要技术经济指标总占地面积：91779.05平方米总建筑面积：37000平方米可销售面积：22000平方米，建筑密度：13.5%容积率：0.4绿化率：60%1.5施工进度计划1.5.12008年02月26日破土动工1.5.22008年06月26日结构达到正负零1.5.32008年12月26日结构封顶1.5.42009年07月26日交付使用第二章市场调研及前景预测2.1产权式酒店的概念产权式酒店由时权酒店（TIMESHARE）演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大.奈特。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的产权酒店，是买断产权而不仅仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作为一个带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒7店赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合，给拥有一定闲置资金、既想获得较高回报又不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，所以在全球范围内正快速增长。据国际旅游组织2002年报告，其增长率达到19.3%。到2003年，已有6.5万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。美国的产权酒店已超过了1000个。在中国内地，从1995年开始流行。目前北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆明、长沙、深圳、海南等地均有各种规模的产权酒店。2.2烟台***五星级度假酒店引入产权式酒店模式情况分析一．市场形势分析（一）客观区域市场分析定位：烟台***五星级度假酒店是位于山东省级旅游度假区内的海岛休闲度假型五星级大酒店。酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之一。项目所处的市场形势利好。1．烟台市是我国近年来旅游业发展比较迅速的城市之一。在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有8了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，烟台的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。2．烟台有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩、蓝天是这个城市最为骄人的资源，是最适合人类居住的城市之一。3．房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场，这是房地产发展的一个必然。一线海景和近海、海岛的公寓、酒店式公寓、产权式酒店、别墅等成了房产投资的首选。综上所述，烟台***五星级度假酒店有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。（二）市场供求分析到目前为止，烟台市还没有一家真正意义上的度假酒店，高端商务酒店也寥寥无几，因此项目的建设是迫切需要的。（三）项目比较分析1．项目地块情况项目的地块约91779.05m2，位于烟台***东端，东、南面向黄海，北靠起伏的山岭，西面毗邻高尔夫球场，是一块优质的有专属海域的一线海景地。用以开发度假酒店，是非常珍贵非常稀9缺的一块宝地。2．市场定位烟台***度假酒店是设计为五星级标准的度假酒店，目标是来烟台度假的具有高消费能力的富豪、高端游客，包括世界500强企业、新崛起的经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产权发售的角度考虑，同样是为这样一群高端客户提供自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在千万元以上的投资群体。3．比较分析在同样的地理条件下，烟台暂时尚未出现可类比的项目。烟台市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是一个空白。目前唯一竞争对手是位于烟台芝罘区北部的“阳光100酒店式公寓”。因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。因此，本项目的发展前景是非常诱人的。第三章项目定位3.1主题定位烟台***五星级度假酒店为产权式酒店。3.2功能定位休闲、度假、美食、疗养、会议、娱乐。103.3市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。下面将根据“家庭生活的阶段”及“区域”两个标准进行划分及详细分析，从而最终准确地确定项目的目标客户群体。3.3.1以“家庭生活的阶段性”为划分标准的客户分析家庭生活周期阶段与特点住宅购买与消费特点旅游及旅游物业购买消费特点1、单身阶段：年轻、单身，几乎没有经济负担，新消费观念带头人。但普遍没有厚实的经济基础。好动型青年公寓的主要租买者。对新生事物的接受较快，对旅游拥有浓厚的兴趣与热情，尤其对自助游情有独钟。贷还款能力强，接受贷款购物的方式。出游以朋友同事作为组合元素。2、新婚阶段：年轻夫妻，无子女，经济处于上升阶段，购买力强，对耐用品、大件商品的期望和要求强烈。对中小型住宅购买需求较为强劲，开始以家庭为单位的旅游组合方式。对自助游拥有更充足的财力、精力和兴趣，而暂时没有繁重的工作与家庭负担。购买住宅削弱了一定的经济能力，但处于上升阶段的贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。3、满巢阶段（一）：年轻夫妻，有6岁以下子女，家庭用品购买的高峰期。不满足现有的经济状况，注意储蓄，购买较多儿童用品，购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款的压力。开始11承担繁重的工作及家庭压力，开支剧增，对旅游的兴趣和精力明显减弱。4、满巢阶段（二）：年轻夫妻，有6岁以上子女，经济状况较好。购买趋向理智，受广告及其他营销刺激的影响减少，注意档次较高的商品及子女教育投资。职位上升快，有较好的能力调整住房到更大、更高档次。经验的积累，职位的升迁令该群体拥有更强、更稳固的经济实力。开始注重投资及对生活质量的提高，高质量的休闲度假生活已经提到议事日程。时间与财力对此的支持处于不断上升阶段，同时财力和对新事物的接受程度正处一个最佳的平衡点。5、满巢阶段（三）：年长夫妇与尚未独立的成年子女同住，经济状况仍然好。伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，购买冷静、理智，住房储蓄购买力已达高峰。仍然拥有较强的经济实力，对高质素度假生活的需求及消费能力正达到高峰。但消费态度日趋理智，并随积蓄的不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚的兴趣。6、满巢阶段（四）：年长夫妇，子女离家自立，前期收入较高。购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分，较多购买老年人用品，如医疗保健品等。对医院等配套设施依赖性增强，后期退休收入减少。有充足的时间和金钱计划度假的生活，其中部分由于子女的支持，更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的度假生活，投资的兴趣开始减退，并且对新生事物的接受程度已经大幅度下降。127、孤独阶段：单身老人独居，收入锐减。特别注重情感沟通、关注安全保障，着重社区人事因素，怕孤独和冷落。消费力和消费兴趣明显下降。从上表分析可知，以“家庭生活的阶段性”为标准划分的不同客户群中，项目的主要目标客户群应包括下列3个部分：3．3.1.1经济富裕的年轻阶层包括上表中阶段1、2的人群：年轻夫妻，无子女或单身人士。行为及性格特征对新生事物拥有最快的接受速度和最浓厚的兴趣，因而，是旅游度假物业推广的突破点。对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用的酒店式公寓及较为完善的配套服务，对他们来说有极大的吸引力。容量大，快节奏的旅游活动比较适合他们的口味。价格适中偏低，使用时间灵活，旅游配套服务齐备的度假物业产品能迎合该群体的口味。经济实力及消费习惯本阶段的客户群体虽然积蓄有限，但已经开始进入经济实力的上升阶段，还贷能力较强，而且对贷款购物的方式比较容易接受。随着产业结构的改变，高薪年轻一族的比例正呈不断上升的趋势。由于暂时没有很重的经济负担，所以消费欲望相对较强，而13且容易受到媒体及市场营销活动的影响。同时，彼此间的相互影响力也不容忽视。3.3.1.2注重生活质素的成熟家庭包括上表中阶段4、5的人群。行为及性格特征该类人群的家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断上升的阶段。经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到一个更高的层次，享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味。家庭拥有一定的积蓄，并进入有计划的收支模式中，对投资有着最浓厚的兴趣及较强的实力。度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行。经济实力及消费习惯经济实力不断加强的同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理的理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动的影响而激发的冲动型消费行为已基本不存在。但由于处于基本稳定期，具有一定的社会地位，容易为体现和自身的社会地位相对称的虚荣心而产生购买行为。3.3.1.3财力雄厚人包括上表中阶段6的人群行为及性格特征