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焦作大学经济管理学院2013届电子商务专业毕业论文郑州二手房中介机构的经营问题研究专业电子商务学号***********姓名********指导老师**********经济管理学院二零一三年五月二十日焦作大学经济管理学院2013届电子商务专业毕业论文1摘要随着房地产市场的发展，房地产中介行业也日益壮大，各类房地产中介机构大量涌出来。房地产中介对房地产市场的运作起到了促进作用，但房地产中介市场存在大量棘手的问题，导致房地产中介纠纷频频发生。本文主要阐述了房地产中介的现及作用，对房地产中介存在的一些问题作出详细分析，并重点提出了解决方案，比如从加强培训，提高从业人员的素质；建立健全的法律法规，强化管理制度；树立诚信意识，注重发展品牌优势；强化自律手段，经纪人自律；完善管理体系，客户信息统一化管理；增加信息透明度，行业管理规范化等相应对策。关键词：二手房中介现状问题解决对策焦作大学经济管理学院2013届电子商务专业毕业论文2目录摘要...................................................1一、郑州二手房中介机构经营的市场分析.....................3（一）郑州二手房中介状况研究分析......................3（二）郑州二手房中介的现状和发展趋势..................3（三）国五条对市场的影响..............................4二、二手房中介发展遇到的问题.............................4（一）中介机构本身存在的问题..........................5（二）市场发展遇到的瓶颈..............................5（三）国家政策带来的限制..............................6三、二手房中介发展遇到问题的对策研究.............................6（一）建立健全的法律、管理制度........................6（二）业务人员素质培训，提高入职门槛..................7（三）强化市场意识，及时调整市场对策，增加灵活性......8（四）树立品牌，强化品牌意识..........................9四、结束语...............................................9参考文献................................................10焦作大学经济管理学院2013届电子商务专业毕业论文3二手房中介机构的经营问题研究一、郑州二手房中介机构经营的市场分析（一）郑州二手房中介状况研究分析在郑州最多的公司可以说就是房产中介了，几乎所有的路面上都有他们的身影，可见二手房市场的火爆，随着郑州房价不断攀升，二手房市场有增无减，一些比较大的公司例如美华、21世纪等已经牢牢占据了市场，新冒出来的小公司不足以影响市场，2012年郑州市二手房成交233.9万㎡，年度均价为5544元/㎡；同比上涨21.6%，相较2011年呈现量价齐涨的态势。全年偏松的货币政策无疑是造就良好业绩的重要推动力，而年初的以价换量也挣得了刚需的持续释放，本年二手房自3月份起即进入上升通道，且走势十分稳定，创造了同比22%的同比销量增幅，虽然仍不敌2010年，但业绩依然可喜。2013年随着国五条在郑州软着陆，郑州的未来市场鲜明起来，但是之前还是引爆了市场，3月份成交量在3000套以上，几乎是去年半年的成交量。未来一段时间郑州二手房将进入一个寒冬期。（二）郑州二手房中介的现状和发展趋势近年来，随着城市化进程的加快，城市流动人口的增加以及人民生活水平的不断提高，二手房市场得到了迅猛的发展。以郑州市为例，根据郑州市房管局的统计资料：自2000年以来郑州二手楼市日趋火暴，2001年交易额2000多套，2002年上升至5365套，2003年为8796套，2004年为11974套；二手房的均价也由2002年的1021/平方米上涨到2006年的2289/平方米。越来越多的消费者购买二手房的原因：首先在商品房价格飞涨的今天，二手房价格相对低廉；其次，二手房的位置和配套设施是新商品房无法比拟的；再次，郑州市政府为了加强房地产市场建设，促进房地产市场健康持续发展，出台了一系列的政策，有关部门也推行了一系列的便民措施，这些政策和措施都在一定程度上激活了二手房中介市场，刺激了交易量的增加。随着郑州市政建设的加快，旧城改造的土地批租，使郑州每年都集中产生大量动拆迁户，就大多数动拆迁居民而言，一旦动拆迁，必须在市场上购置新居，这在一定程度上为二手房带来可观需求，也是二手房市场交易量上升的支撑点之一。最后，就是消费者购买二手房的观念在转变。在很焦作大学经济管理学院2013届电子商务专业毕业论文4多国人眼中，买房宁可要新，而不会退而求其次，但是郑州越来越严重的“买房难”已经促使很多消费者的购房观念在转变，购买二手房已经得到越来越多人的认可。发达国家和发达城市的经验表明，一个成熟、可持续发展的房地产市场应该是一个一、二手市场共同发展、良性互动的市场。随着城市功能的健全和房地产市场的饱和，二手市场的活跃应该是一个必然的发展趋势。在国外发达国家一手市场与二手市场成交面积的比值为1:5，以国内二手房市场发展较好的上海为例，2004年的比值已经跨过1:1的门槛，达0.9:1，对比同期的4.0:1，郑州的二手房中介市场显然还有着庞大的发展潜力和市场空间；从消费观念上来讲，住宅梯级消费观念要求住房者要根据自身经济收入的变化，来逐步改善自己的居住品质，由租赁市场、二手房市场到新房市场，从“安置型”、“适用型”到“舒适型”，从而形成一个完整的住宅梯级消费链。（三）国五条对市场的影响首先，国五条直接限制了二手房的供给，业主买房需要面临更多税，因此会减少出手的可能性，而刚需还在，导致价格短期内会进一步上涨。其次，在细则出来前，很多观望的买方都会出手买房，怕越等越严，将来供给少了买房更难，所以会短期内增加需求，导致价格进一步上涨。再次，二手房的上涨会导致新房也上涨，因为买二手房不划算的人会转向新房市场，另外租房市场也会涨价，因为更多的人不考虑买而是租了。最后，从长期来看，国家抑制房价上涨的趋势是明显的，将来也一定会用各种严格手段打击房市，主要是抑制住了投机型的购房和买房，所以长期来看房价会受到抑制的。但是房地产是固定资产，也是稀缺资源，再降郑州也不一定能降多少。中介的话，会一段时间爆火，但办理过户等手续的成本也会逐渐加大，过程也越来越繁琐越严格。二、二手房中介发展遇到的问题随着经济的发展、人们生活水平的提高,人们开始关注生活的质量，住房需求成为生活质量提升中关键的一环。住房需求迅速增加的同时中国房地产业发展迅速，房地产市场火爆受其影响二手房市场在各地交易量也大幅上涨。房地产中焦作大学经济管理学院2013届电子商务专业毕业论文5介市场得益于此短期内迅速崛起，全国各地房地产中介大量涌现。然而房地产中介在迅速崛起的过程中出现了不少问题。（一）中介机构本身存在的问题郑州二手房虽然几年来发展迅速，但自身存在这样那样的问题。例如，管理不规范，私下交易多，少数公司采用暗箱操作方式吃差价害买卖双方利益。房产中介服务收费方式弹性大，导致客户对整个行业的收费方式产生质疑与不信任。像我们公司******公司有13家分公司，但分店与总部之间任务不明确，总部的政策、制度与策略的执行往往流于形式，业务员的考核更多倾向于个人积极性的发挥，实际上出现业务员的失控状态。还有就是在人员招聘、录用、培训、分工、指挥、管理、考核、提拔、淘汰、工资、奖励、处分、调配方面无良好的制度可遵循，无明确管理目标，管理人员权责不清。公司人员素质良莠不齐，服务水平有待提高房地产中介机构需要较高素质的经纪人，这直接关系到中介机构的生存。二手房公司应用的房友系统有一定的弊端，一般以准确录入为标准，但由于管理规定的不完善会出现洗盘的现象，使员工间会出现纠纷。在管理房友系统是应该明确使用规则，避免此类事件发生。以上就是中介自身的问题所在。（二）市场发展遇到的瓶颈目前郑州市的二手房中介公司有340余家，发展中有它的瓶颈。比如在地域上：基本分布在市区，郊区的房产中介则很少见，卫星城甚至没有规范的中介公司。随着城市重心向新区和卫星城的发展，远郊交易额必然大幅攀升，因此房产中介的地域性发展不均衡也必然影响二手楼市的发展，进而影响到房产中介自身的发展。在市场份额上：由于起步晚，郑州市的大多中介公司规模较小，信息流通缓慢，缺少规范化经营。目前规模较大的二手房中介有21世纪不动产，郑房置换和博洋******不动产等。郑州二手房中介公司发展的模式很固定化。要不是以我们公司为例的直营模式，但我们知道直营模式存在着致命的发展缺陷，它不属于一个成熟的商业模式，另外就是以21世纪为代表的以品牌输出为核心的中介特许加盟模式，这一直以来是国内企业所追求的终极目标。如何打造一个重量极的中介航母可能是许多中介老总现在还在追寻的梦想，但是中介行业以人为最大资源的行业，如何让企业焦作大学经济管理学院2013届电子商务专业毕业论文6员工的利益与其企业利益紧密结合在一起并能够长期共存，可能各企业老总都为这个所头疼。二手房中介这个行业在发展中难免出现良莠不齐、专业服务素质高低有别的局面。面对市场激烈的角逐，为求生存，一些中介公司开始使用一些无视行规、扰乱二手楼市秩序的手段，展开不公平竞争，损害中介行业声誉、形象。这些俗称的“黑中介”影响二手房市场的快速发展。（三）国家政策带来的限制政府及有关部门对二手房市场的政策指引不够，缺少现行可行的法规制度。尽管郑州市政府及相关部门已经出台了一些房地产政策方案，欲改变一、二级市场发展严重失衡的现状，减少了房地产开发的投入，鼓励和促进二级市场的发展。然而，针对二级市场发展的相关政策制度、法律法规等依旧很少。政府及相关部门在二手市场的发展方向、一级市场与二级市场之间的互补发展方向及政策指引上，尚未出台可行的方案。由此可见，政府在构建二级市场体系的指导职能还未完全健全。2010年1月10日，国务院办公厅出台了“国十一条”，2010年4月17日，出台了“国十条”，信贷、土地、税收等政策出台，房地产市场有所波动。2011年1月26日，“国八条”出台，首付款利率提高，让很多工薪阶级层对购房望而却步。2013年3月1日“国五条”出台，征收20%的营业税，是4月份郑州二手房市场出现了“寒冬”。还有限购政策，使行手中有多套房的人，无法以预期的价格变现了，这个角度看，政策是对二手房的不利。20%营业税，也使得，卖房都的卖房收入打了折扣，也是对二手房的不利。三、二手房中介发展遇到问题的对策研究房地产市场的繁荣与房地产中介健康发展息息相关，为了解决以上问题，更是为了二手房中介的健康发展，国家建立健全的法律制度、中介自身规范、业务员提高个人素质等等措施，维护房地产市场秩序，保障房地产经纪活动当事人的合法权益，促进房地产经纪行业的健康发展，进一步规范房地产经纪行业势在必行，其主要对策如下：（一）建立健全的法律、管理制度焦作大学经济管理学院2013届电子商务专业毕业论文7应对中介发展不规范问题，国家应出台关于二手房销售中的法律细则，每个公司、每个员工都应严格遵守，法律不是针对一方的，买方卖方和中介都应了解遵守，为了避免一些不必要的纠纷，在带看是经纪人要带看房确认书，要求买方填写，买方的信息要有专门的部门保管，不得泄露。对于郑州二手房介来说，首先在经营战略上必然要走规模化经营、市场化运作的道路，成立一个拥有雄厚资金实力和专业水平较高的中介联盟作为依托和发展平台，当然，这个平台应该拥有较快的信息流通渠道，及时了解客户的需求，并对中介做出正确的必要的指导；其次在经营管理上建立“标准化”服务，建立健全管理制度，维护客户利益，提供优质服务，走特色经营道路，坚持品牌化发展方向；在人员