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住宅工程质量分户验收讲义第一部分关于住宅工程分户验收的几个基本问题(一)分户验收的概念(二)分户验收的组织(三)分户验收和竣工验收之间的关系(四)分户验收的条件(五)分户验收前应做好哪些准备工作(六)分户验收使用的主要仪器、设备(七)分户验收中需要形成哪些验收记录(八)分户验收时发现的问题怎么办(九）单位工程竣工验收时，出现什么情况应终止验收(十)什么是影响主要使用功能的质量问题(一)分户验收的概念住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收）,是指住宅工程在按照国家规范要求进行单位工程竣工验收前，由建设单位组织监理单位和施工单位对每户住宅及单位工程公共部位进行专项检查验收。(二)分户验收的组织分户验收由建设单位牵头，组织监理单位、总包单位、分包单位共同参与，按专业划分分户验收组，已选定物业公司的，物业公司应当参与工程质量分户验收工作。验收组成员由下列人员构成：1.建设单位：建设单位的相关负责人、各专业的工程管理人员；2.施工单位：施工单位的工程项目经理、技术负责人、质量检查员、各相关专业的技术人员（含专业分包项目的项目经理和技术负责人）；3.监理单位：监理单位的项目总监理工程师、各专业的监理工程师；4.物业管理部门：物业管理单位的项目经理、各专业的物业管理员。（三)分户验收和竣工验收之间的区别分户验收与竣工验收均是建立在建筑工程各分部、分项验收合格的基础上进行的。但两者有所不同。1、验收主体不同分户验收的主体为建设、监理、施工单位和物业公司，竣工验收的主体为建设、监理、施工、设计、勘察单位等工程质量责任主体；2、验收对象不同分户验收适用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均应进行竣工验收;3、验收作用不同分户验收合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件，竣工验收合格是工程竣工验收备案和办理产权的必备条件；4、验收内容不同分户验收是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收，而竣工验收是工程质量综合验收（包括实体、观感、质量控制资料等）并对分户验收进行复核；5、实体检查数量不同分户验收逐户全数检查，竣工验收对实体工程抽样检查。（四)分户验收的条件(1)工程已完成设计和合同约定的工作量；(2)所含（子）分部工程的质量均验收合格；(3)工程质量控制资料完整；(4)主要功能项目的抽查结果均符合要求；(5)有关安全和功能的检测资料应完整；(6)施工单位已提交给建设单位工程竣工报告。（五)分户验收前应做好哪些准备工作首先建设单位组织成立分户验收组，根据分户验收工作量合理分组，制定验收方案并向参加验收人员交底；其次准备好相关的检测仪器，并保证仪器准确和正常工作，做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水房间的蓄水的准备工作。（六)分户验收使用的主要仪器、设备土建工程验收工具主要有：5米钢卷尺、角尺、塞尺、靠尺、小锤、激光测距仪等。水电工程验收工具主要有：1、手动（电动）管道试压泵（分户的量程不大于1.0MPa）2、量程1.0或1.6MPa水压力表3、游标卡尺或螺旋卡尺4、相序检测插头（三孔插座相位检测器）5、绝缘电阻摇表（或电子式绝缘电阻测试仪）6、接地电阻摇表（或电子式接地电阻测试仪）7、漏电开关动作特性测试仪（七)分户验收中需要形成哪些验收记录分户验收过程中,先填写《住宅工程质量分户验收现场实测记录表》，然后根据记录每户住宅填写一份《住宅工程质量分户验收表（户内部分）》，一个单位工程的公共部分填写一份《住宅工程质量分户验收表（公共部分）》，单位工程验收完毕汇总填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。（八)对分户验收时发现问题的处理分户验收发现住宅工程存在实测实量、观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求等问题的，由监理单位书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查。住宅工程未进行分户验收或分户验收存在质量问题未整改的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。（九)单位工程竣工验收时，出现什么情况应终止验收住宅工程竣工验收时,发现以下三种情况时时，工程质量监督机构责令停止验收，并要求责任单位对有关问题进行改正，符合要求后方可重新组织竣工验收：①验收条件不符合相关规定；②分户验收记录内容不真实；③存在影响结构安全或影响主要使用功能的严重质量问题。（十)什么是影响主要使用功能的质量问题影响主要使用功能的质量问题包括：外墙、外窗、屋面、有防水要求的房间渗漏；室内空间、主要构件尺寸偏差严重超标；墙体、楼板贯通性裂缝等影响住户使用功能的质量问题。第二部分住宅工程分户验收内容及要求（一）分户验收实施细则（户内部分）（二）分户验收实施细则（公共部分）（一）分户验收实施细则（户内部分）（一）分户验收实施细则（户内部分）1.建筑结构外观及尺寸偏差检查（4项）□建筑结构外观与图纸相符□室内净高□室内净开间□构件尺寸户内部分－建筑结构外观及尺寸偏差检查（1）建筑结构外观与图纸相符验收要求：应与设计图纸相符。验收方法：观察检查验收数量：逐户检查户内部分－建筑结构外观及尺寸偏差检查（2）室内净高验收要求：对于精装房及已完成找平层的初装房，最大负偏差（实测值与推算值之差）不超过20mm。对于精装房及已完成找平层的初装房，极差（实测值中最大值与最小值之差）不超过20mm；对于其他初装房，极差（实测值中最大值与最小值之差）不超过40mm。验收方法：使用激光测距仪或钢卷尺进行测量验收数量：逐户检查户内部分－建筑结构外观及尺寸偏差检查（3）室内净开间验收要求：极差及最小负偏差不超过20mm。验收方法：使用激光测距仪或钢卷尺进行测量验收数量：逐户检查户内部分－建筑结构外观及尺寸偏差检查（4）构件尺寸验收要求：室内梁、窗台等构件不得出现明显的大小头现象。验收方法：观察和尺量检查验收数量：每户全数检查（一）分户验收实施细则（户内部分）2.内墙面、地面和顶棚的检查（16项）□墙面平整度□墙面垂直度□墙面阴阳角□墙面无脱层□墙面无空鼓□墙面无爆灰□墙面无裂缝□墙面无渗漏□顶棚无爆灰□顶棚无裂缝□顶棚无渗漏□地面平整度□地面无空鼓□地面无裂缝□地面无积水□地面无渗漏户内部分－内墙面、地面和顶棚的检查（1）墙面平整度、墙面垂直度验收要求：每户住宅墙面平整度、垂直度要求最少检测各10个点，检查点80%在允许偏差范围内。高级抹灰的平整度、垂直度允许偏差3mm;普通抹灰的平整度、垂直度允许偏差4mm。验收方法：用2m靠尺和楔形塞尺检查。验收数量：逐户抽查。户内部分－内墙面、地面和顶棚的检查（2）墙面阴阳角验收要求：每户住宅要求最少检测10个点，检查点80%在允许偏差范围内。高级抹灰的阴阳角方正允许偏差3mm;普通抹灰的阴阳角方正允许偏差4mm。验收方法：用直角检测尺检查。验收数量：逐户抽查。户内部分－内墙面、地面和顶棚的检查（3）地面平整度验收要求：对于精装房及已完成找平层的初装房，每户住宅要求最少检测10个点，检查点80%在允许偏差范围内。普通整体及板块楼地面允许偏差均为4mm。验收方法：用2m靠尺和楔形塞尺检查。验收数量：逐户抽查。户内部分－内墙面、地面和顶棚的检查（4）墙面、顶棚脱层、空鼓、爆灰和裂缝验收要求：墙面和顶棚抹灰层与基层间及各抹灰层之间必须粘结牢固;墙面和顶棚无脱层、空鼓、爆灰和裂缝。验收方法：小锤轻击和观察检查。验收数量：全数检查。户内部分－内墙面、地面和顶棚的检查（5）墙面、顶棚渗漏、地面渗漏、积水验收要求：墙面、顶棚、地面不得有渗漏，地面排水顺畅无积水。验收方法：观察检查。卫生间等有防水要求的地面应蓄水检查（蓄水不少于24h）。验收数量：全数检查。户内部分－内墙面、地面和顶棚的检查（6）楼地面空鼓、裂缝验收要求：空鼓面积不超过400c㎡；不得出现裂缝和起砂。验收方法：小锤轻击和观察检查。验收数量：全数检查。（一）分户验收实施细则（户内部分）3.门窗的检查（6项）□安装牢固□开关灵活□关闭严密□门窗框无空鼓□门窗框无渗漏□推拉门窗扇有防脱落措施户内部分－门窗的检查（1）安装牢固验收要求：门窗等不松动、不晃动。验收方法：手扳检查。验收数量：全数检查。（2）开关灵活、关闭严密验收要求：开关灵活、关闭严密，无倒翘。验收方法：观察、手扳检查；开启和关闭检查。验收数量：全数检查。户内部分－门窗的检查（3）门窗框无空鼓、无渗漏验收要求：外窗及周边无渗漏。验收方法：观察；用小锤轻敲门窗框检查。推荐采用外窗淋水试验检查外窗渗漏情况。验收数量：全数检查。（4）推拉门窗扇有防脱落措施验收要求：推拉门窗扇必须有防脱落措施；扇与框的搭接量应符合设计要求。验收方法：观察和手扳检查。验收数量：全数检查。户内部分－栏杆、护栏及安全玻璃的检查4.栏杆、护栏及安全玻璃的检查（6项）□已安装护栏□栏杆、护栏安装牢固□栏杆、护栏的高度□栏杆、护栏的形式□竖杆间距□安全玻璃类型和厚度户内部分－栏杆、护栏及安全玻璃的检查（1）已安装护栏验收要求：无室外阳台的外窗台距室内地面高度小于0.9m时必须采用安全玻璃并加设可靠的防护措施。(高度小于0.6m的凸窗的计算高度)验收方法：观察检查。验收数量：全数检查。户内部分－栏杆、护栏及安全玻璃的检查（2）栏杆、护栏安装牢固验收要求：护栏高度、栏杆间距、安装位置必须符合设计要求。护栏安装必须牢固。验收方法：观察和手扳检查。验收数量：全数检查。户内部分－栏杆、护栏及安全玻璃的检查（３）栏杆、护栏的高度验收要求：(阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等)临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空高度在24m及24m以上(包括中高层住宅)时，栏杆高度不应低于1.10m；有外围护结构的防护栏杆的高度均应从可踏面起算，保证净高0.90m。（b=0.22m，h=0.45m）验收方法：尺量检查。验收数量：全数检查。户内部分－栏杆、护栏及安全玻璃的检查（４）栏杆、护栏的形式验收要求：住宅、托儿所、幼儿园、中小学及少年儿童专用活动场所的栏杆必须采用防止少年儿童攀登的构造；有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（如金属密网、安全玻璃等）。验收方法：观察检查。验收数量：全数检查。户内部分－栏杆、护栏及安全玻璃的检查（５）竖杆间距验收要求：临空处栏杆净间距不应大于0.11ｍ;正偏差不大于3mm。验收方法：尺量检查。验收数量：全数检查。户内部分－栏杆、护栏及安全玻璃的检查（５）安全玻璃类型和厚度验收要求：除满足设计要求外，尚应满足以下规定：a.单块玻璃大于1.5㎡时应使用安全玻璃。b.护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。c.当护栏一侧距楼地面高度为5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。d.屋面玻璃必须使用安全玻璃；当屋面玻璃最高点离地面大于5m时,必须使用夹层玻璃。验收方法：观察检查，游标卡尺测量。验收数量：全数检查。（一）分户验收实施细则（户内部分）5.给水、排水检查（8项）□管道敷设□水压试验□给水管道暗敷临时标识□阀门安装□地漏水封高度□检查口伸缩节□洁具安装□给水压力在0.05-0.35MPa户内部分－给水、排水检查（1）管道敷设验收要求：坡度正确;安装固定牢固;配件、支架间距、位置符合要求。验收方法：观察检查。验收数量：全数检查。（2）水压试验验收要求：强度试验压力降符合要求;严密性试验不渗不漏。验收方法：手动（电动）试压泵加压试验检查。验收数量：全数检查。户内部分－给水、排水检查（3）给水管道暗敷临时标识验收要求：给水管道暗敷时，地面宜有管道位置的临时标识。验收方法：观察检查。验收数量：全数检查。（4）阀门安装验收要求：型号、规格、公称压力及安装位置符合设计要求。验收方法：观察检查。验收数量：全数检查。户内部分－给水、排水检查（5）地漏水封高度验收要求：地漏(或存水弯)的水封高度不得小于50mm。验收方法：尺量检查。验收数量：全数检查。（6）检查口伸缩节验收要求：伸缩节间距不得大于4m；设计无要求时污水立管每隔一层设置一个检查口，但在最底层和有卫生器具的最高层必须设置。验收方法：观察和尺量检查。验收数量：全数检查。户内部分－给水、排水检查（7）洁具安装验收要求：安装平整、牢固，满水后各连接件不渗不漏；通水试验给、排水畅通。验收方法：观察检查。验