0609-杭州万科黄龙国际设计分析2015

2015年06月09日万科杭州黄龙国际项目–设计分析VANKEHANGZHOUHUANGLONGPROJECT—DESIGNANALYSIS项目背景及基地分析PROJECTBACKGROUND&SITEANALYSIS设计愿景DESIGNVISION项目分析PROJECTANALYSIS12目录CONTENTS3项目背景与基地分析PROJECTBACKGROUND&SITEANALYSIS1周边商圈分析基地site沃尔玛城西银泰城武林商圈湖滨商圈西城广场杭州印象城联华超市物美超市华润万家浙大玉泉校区浙大紫金港校区浙大西溪校区杭师大钱江学院西湖景区灵隐景区杭州植物园西溪国家湿地公园黄龙体育中心西湖文化广场浙江省政府浙江市政府EAC奥克伍德教育行政商业中心公共设施办公景观公元大厦天际大厦德力西大厦浙江图书馆黄龙时代广场区域现状：人口密集，高新/互联网/文化产业集聚，周边商业现状供应量和整体档次不足与高端商务形象匹配。交通分析城市道路基地内道路商业入口办公入口文三路学院路曲荷巷地下车库入口设计愿景DESIGNVISION2整合多种城市功能，塑造集商务标杆，休闲商业体验中心，文化交流集聚地为一体的大型综合社区。设计愿景杭州万科商业项目VANKEHANGZHOUPROJECT项目设计分析DESIGNANALYSIS2015.06.09打造中庭内院交互空间，创造24小时的活力场所。设计愿景杭州万科商业项目VANKEHANGZHOUPROJECT项目设计分析DESIGNANALYSIS2015.06.09技术经济指标：用地面积：31954㎡总建筑面积：147993.2㎡地上建筑面积：104098.2㎡住宅：49281.3㎡酒店：14134.0㎡公寓式办公：37180.4㎡地下建筑面积：43895.0㎡建筑密度：35.3%容积率：3.1创智天地酒店学校学校学校住宅住宅住宅住宅住宅办公办公办公办公办公参考案例杭州万科商业项目VANKEHANGZHOUPROJECT项目设计分析DESIGNANALYSIS2015.06.09总平面图杭州万科商业项目VANKEHANGZHOUPROJECT项目设计分析DESIGNANALYSIS2015.06.09整合城市外部空间，鼓励交往，形成契合创智理想的生活场所。连续开放空间杭州万科商业项目VANKEHANGZHOUPROJECT项目设计分析DESIGNANALYSIS2015.06.09连续开放空间一个绿树成荫，休闲设施齐全的公共生活空间，能够提升整个区域的价值杭州万科商业项目VANKEHANGZHOUPROJECT项目设计分析DESIGNANALYSIS2015.06.09技术经济指标：总建筑面积：450000㎡地上建筑面积：104098.2㎡商业：86000㎡酒店：73000㎡(518room)服务式公寓：18000㎡(133room)办公：152000㎡会展：2000㎡地下建筑面积：136000㎡车位：1340静安嘉里中心参考案例杭州万科商业项目VANKEHANGZHOUPROJECT项目设计分析DESIGNANALYSIS2015.06.09总平面图杭州万科商业项目VANKEHANGZHOUPROJECT项目设计分析DESIGNANALYSIS2015.06.09建筑与穿越场地的机动车道结合塑造城市公共庭院空间，鼓励交往，形成富有活力的生活场所项目分析PROJECTANALYSIS3原方案总图原方案指标类型C1地块C6地块二期三期首期四期ABCDGHIEF用地面积18,05318,39213,61222,391地上建筑面积（㎡）办公46,67052,68340,44666,044商业39,94428,25514,8000小计86,61480,93855,24666,044167,552121,290地下建筑面积（㎡）商业02,50000车库36,90123,06918,42640,750小计36,90125,56918,42640,75062,47059,176地上、地下建筑面积总计（㎡）123,515106,50773,672106,794按EF现方案测算，EF地块的总量距做满容积率差797㎡A:25,480㎡B:21,190㎡RETAIL:39,944㎡C:22,957㎡D:29,726㎡F:24,265㎡E:41,779㎡RETAIL:28,255㎡G:19,222㎡H:13,063㎡I:8,503㎡RETAIL:14,458㎡(按现规划方案D塔总面积为34,000.超出容积率)注：C1地块容积率4.6C6地块容积率3.4AB地块分析原方案指标类型C1地块C6地块二期三期首期四期ABCDGHIEF用地面积18,05318,39213,61222,391地上建筑面积（㎡）办公46,67052,68340,44666,044商业39,94428,25514,8000小计86,61480,93855,24666,044总计167,552121,290建议方案指标类型C1地块C6地块二期三期首期四期ABCDGHIEF用地面积18,05318,39213,61222,391地上建筑面积（㎡）办公52,76969,18140,44665,440商业35,09410,50814,8001,401小计87,86379,6895,524666,841总计167,552122,087结论：平面存在由数码城模式改造为购物中心模式的条件代价：由于动线需要，商业面积需减少约4,850㎡8.04.04.013.013.0杭州万科商业项目VANKEHANGZHOUPROJECT项目设计分析DESIGNANALYSIS2015.06.09AB地块分析结论：1.裙房1-5F建议设置为5,100mm，室内公共区域净高满足3,400mm2.地下部分局部层高5,900mm,适合改造成商业，面积为3,555㎡4980462046004600460059004750杭州万科商业项目VANKEHANGZHOUPROJECT项目设计分析DESIGNANALYSIS2015.06.09AB地块分析结论：1、地下仓储空间利用率低，可转化为地下商业增加溢价点2、根据场地周边超市分布，大型超市层高及面积的要求，不建议设置大型超市，建议设置2,500平米左右的精品超市。原方案指标类型C1地块C6地块二期三期首期四期ABCDGHIEF地下建筑面积（㎡）商业02,50000车库36,90123,06918,42640,750小计36,90125,56918,42640,750建议方案指标类型C1地块C6地块二期三期首期四期ABCDGHIEF地下建筑面积（㎡）商业5,4432,50000车库31,45823,06918,42640,750小计36,90125,56918,42640,7502,468㎡精品超市建议范围杭州万科商业项目VANKEHANGZHOUPROJECT项目设计分析DESIGNANALYSIS2015.06.09AB地块分析119002000119004200分析：1、AB塔现方案走廊调整至中间后，两侧房间进深为11,900mm标准四星级酒店房间进深9,950mm2、AB塔改造成酒店房间面宽4,200mm标准四星级酒店房间面宽4,500mm3、AB塔改造成酒店房间套内面积50㎡标准四星级酒店标准间套内面积44.8㎡9950200099504500结论：AB塔现方案不宜改造成酒店。进深过大面宽较小套内面积过大杭州万科商业项目VANKEHANGZHOUPROJECT项目设计分析DESIGNANALYSIS2015.06.09CD地块分析原方案指标类型C1地块C6地块二期三期首期四期ABCDGHIEF用地面积180,5318,39213,61222,391地上建筑面积（㎡）办公46,67052,68340,44666,044商业39,94428,25514,8000小计86,61480,93855,24666,044总计167,552121,290建议方案指标类型C1地块C6地块二期三期首期四期ABCDGHIEF用地面积18,05318,39213,61222,391地上建筑面积（㎡）办公52,76969,18140,44665,440商业35,09410,50814,8001,401小计87,86379,68955,24666,841总计167,552122,087结论：C座塔楼定位酒店与公寓,D座塔楼定位SOHO公寓C座沿街裙房定位可选择：1.餐饮楼2.餐饮+宴会厅3.餐饮+会议餐饮楼平面可划分为180~300㎡的品牌餐饮店C塔由原来17F拔高到27F，标准层层高3.3m，高度达到96.98m；上部可设公寓，下部设酒店，搭配裙房内的品牌餐饮，增加C塔溢价。D塔的层数不变，21F，总高度78.93m，减少了标准层面积，降低SOHO办公的量。标准层面积：1403㎡,21F标准层面积：1582㎡,27F餐饮楼5FC座D座20.5m景观电梯300㎡240㎡300㎡240㎡240㎡180㎡杭州万科商业项目VANKEHANGZHOUPROJECT项目设计分析DESIGNANALYSIS2015.06.09原方案指标类型C1地块C6地块二期三期首期四期ABCDGHIEF用地面积18,05318,39213,61222,391地上建筑面积（㎡）办公46,67052,68340,44666,044商业39,94428,25514,8000小计86,61480,93855,24666,044167,552121,290建议方案指标类型C1地块C6地块二期三期首期四期ABCDGHIEF用地面积18,05318,39213,61222,391地上建筑面积（㎡）办公52,76969,18140,44665,440商业35,09410,50814,8001,401小计87,86379,68955,24666,841167,552122,087设计调整：1、F座塔楼南移8,500mm，其消防登高场地移至北侧2、F座下的地下车库入口调整至北侧，形成统一的办公落客区3、EF大堂上增加一层用于发布及展演空间4、E座前加2F商业裙房，二层局部办公变为商业结论：调整后EF地块商业面积增加1,400㎡；EF定位为散售办公，建议四期开发。地下车库入口地下车库入口E座F座20F15F3F2FEF地块分析地下车库入口地下车库入口E座中小企业办公（销售）F座中小企业办公（销售）20F15F3F2FC座酒店+公寓(自持）D座SOHO公寓21F27F5F16F18F22FG座创意办公(销售)H座创意办公(销售)I座创意办公(销售)A座总部办公（销售）B座总部办公（销售）16F17F5F购物中心（自持）餐饮楼/宴会厅/会议(销售)建议方案总图建议方案指标类型C1地块C6地块二期三期首期四期ABCDGHIEF用地面积18,05318,39213,61222,391地上建筑面积（㎡）办公52,76969,18140,44665,440商业35,09410,50814,8001,401小计87,86379,68955,24666,841167,552122,087地下建筑面积（㎡）商业5,4432,50000车库31,45823,06918,42640,750小计36,90125,56918,42640,75062,47059,176地上、地下建筑面积总计（㎡）124,764105,25873,672107,591总部办公中小企业办公创意办公酒店+公寓SOHO公寓购物中心餐饮楼/宴会厅/会议销售商业定向消费商业销售持有52,769㎡41,739㎡65,440㎡35,094㎡40,446㎡27,442㎡10,508㎡1,401㎡14,800㎡设计建议：1、围绕内庭院周边设置底层商业，带动内庭院商业气氛2、F座下的地下车库入口调整至北侧，形成统一的办公落客区内庭院意向内庭院中小企业办公总部办公总部办公酒店+公寓SOHO公寓创意办公购物中心人流人流人流人流