上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法解读

上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法解读上海城市管理职业技术学院滕永健二○○五年八月主要内容一、《办法》的概述二、《办法》的内容三、《办法》的实施一、《办法》的概述（一）政策背景（二物业收费管理的现状（三）收费管理遇到的主要问题（四）物业收费现状调查（五）制定《办法》的目的（六）什么是分等收费管理（七）新《办法》的特点（八）新老收费管理方式的主要区别）（一）政策背景[国家]1、《物业管理条例》第十四条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定…”2、《物业服务收费管理办法》第六条“物业服务收费应区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”第七条“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布…”政策背景[本市]1、《上海市住宅物业管理规定》第二十三条“物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。执行指导价的范围，按照市人民政府的规定执行。”2、《上海市定价目录》中明确“前期物业管理收费标准…，根据市价格主管部门制定的指导意见具体规定。”（二）物业收费管理的现状目前，本市住宅物业服务收费按照房屋的性质，采用不同的价格管理形式：*已售公有住宅实行政府定价；*普通内销商品房实行政府指导价；*原外销房和原高标准内销商品房实行市场调节价。（三）收费管理遇到的主要问题一是缺少必要的行业服务规范和标准，难以提供质价相符的服务标准；二是缺少衡量服务质量和价格水平的依据，广大业主与物业管理企业难以进行平等协商；三是物业服务市场化价格形成机制尚未建成，物业管理企业收费行为不够规范；四是物业服务行业公平、公开的竞争机制仍有待完善；五是业主与物业公司发生服务质量和价格方面的争议和纠纷缺乏调解机制；六是现行按房屋属性的差别，采用不同的价格管理形式的做法已不适应行业发展的需要。（四）物业收费现状的抽样调查情况元/平方米/月2.502.252.001.751.501.251.00.75.50当前普通商品房物业管理收费小区数1086420管理处25%保安24%保洁11%绿化5%公共设施35%物业管理服务运行成本构成比例商品住宅物业收费水平分布图备注：课题共调查了23家物业管理企业，102个小区，对其中90个小区进行了较全面的基本情况和成本调查，这90个小区中售后公房39个，商品房45个，别墅5个，酒店式公寓1个。另外12个小区进行了绿化的专门调查。（五）制定《办法》的目的1、促进本市住宅物业行业服务水平的规范和提升；2、规范本市住宅物业服务企业的收费行为；3、保障业主和物业管理企业的合法权益；4、进一步推动物业服务收费市场化形成机制的进程；5、配合本市《上海市住宅物业管理规定》的实施。（六）什么是分等收费管理[1]简要的：物业服务分等收费是一种“菜单式”服务和“间接化”管理的收费模式。菜单化的形式小区物业服务综合管理服务公共区域清洁卫生服务公共区域秩序维护服务……一项1级……5级二项1级……5级……1级……5级五项1类……3类一项1级……5级二项1级……5级……1级……5级五项1类……3类分项定价分级什么是分等收费管理[2]物业服务标准划分的依据服务内容：要素部位事件服务结果：感观效果运行状况业主感受服务过程：操作过程操作方式服务标准划分依据服务标准的划分什么是分等收费管理[3]依据服务内容或项目的属性将住宅物业管理服务分为五项：①管理处综合服务；②公共区域清洁卫生服务；③公共区域秩序维护服务；④公共区域绿化养护服务；⑤共用部位、共用设施设备的日常运行、维护服务。什么是分等收费管理[4]服务与收费的关系物业服务标准与收费的内在联系服务：对象内容服务：结果业主评价人与人的活动数量强度服务分级成本发生支付意愿收费标准服务与收费的关系素质技能什么是分等收费管理[5]分类•价格的构成：物业服务成本；法定税费；物业行业的合理利润综管理服务该项服务的税金分摊该项服务的公司管理成本与利润分摊该项服务的直接成本•人力成本（工资、社保及法律法规所规定的培训、保险等）•管理处日常办公费(水电等)•办公设备折旧和办公类易耗品•其它必要的费用•营业税•营业税附加（城建税、教育费附加、河道管理费）•物业公司对小区管理的间接成本•正常利润•所得税及其它费用什么是分等收费管理[6]服务项目9项成本分摊1234567891、管理处服务√√√√2、清洁卫生服务√√√√3、公共秩序维护服务√√√√4、绿化养护服务√√√√5、物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护√√√√√6、其它√√《办法》中规定的九项成本：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用3、物业管理区域清洁卫生费用4、物业管理区域绿化养护费用5、物业管理区域秩序维护费用6、办公费用7、物业管理企业固定资产折旧8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9、经业主自愿同意的其它费用服务成本与费用在各项服务中的分摊情况什么是分等收费管理[7]每项服务级别或类别给出一个价格，综合物业管理服务价格是服务项目数量和等级（类别）对应价格的加总，即：物业管理服务收费标准=（某一级别管理处综合服务费）+（某一级别公共区域清洁卫生服务费）+（某一级别公共区域秩序维护服务费）+（某一级别公共区域绿化养护服务费）+（一定数量及类别的物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护服务费）+（其它需要按实分摊的费用）物业管理服务收费标准：（七）新《办法》的特点一是服务规范化。《办法》出台使上海市住宅物业管理有了比较规范的服务标准，这将促进物业管理企业良性竞争，提高服务，规范收费。二是收费透明化。《办法》规定物业服务收费标准与服务内容及质量挂钩，使物业收费更为透明，有利于广大业主按质论价、明白缴费，并便于监督。三是管理间接化。住宅物业服务收费管理将逐步由事前审批转为事后监管。《办法》推出后，物业服务双方可根据不同小区的实际需要，从服务菜单中选择不同的服务项目和服务等级，按照办法的规定协商确定具体的收费标准,并在物业服务合同中予以约定。将来双方对约定的内容有争议时，可通过双方自行协商、委托物业所在地居委会调解、合同仲裁、民事诉讼等方式来解决，政府部门主要依据分等规则，加强协调服务，加强监督检查。（八）新老收费管理方式的主要区别一是管理思路上的区别:直接管理--------间接管理二是定价依据上的区别:单个企业成本-------行业平均成本三是服务项目划分上的区别九类------------五项四是收费标准表现形式上的区别捆绑式-----------菜单式五是服务标准要求及相应的收费设定更细化监督检查物业服务双方应接受相关居民委员会的监督，发生物业服务纠纷时，可接受居民委员会的协调。物业管理企业违反国家和本市物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的，由房地产行政主管部门根据国家与本市的有关规定予以处理。构成价格违法、违规的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。本办法由市物价局、市房地资源局按照各自职责负责解释。二、《办法》的主要内容（一）适用范围（二）收费标准的确定（三）超标准收费的确定（四）收费标准备案程序（五）计价单位和预收期限（六）付费起讫时间（七）明码标价（八）监督检查（九）实施时间与步骤（一）适用范围本办法适用于本市行政区域内住宅物业管理区域的物业服务、物业收费及监督管理。容积率高于0.5的住宅物业管理区域内的物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，由建设单位或业主大会与物业管理企业按照本办法规定执行。容积率等于或低于0.5的住宅物业管理区域或纯别墅住宅物业管理区域内的物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，由建设单位或业主大会与物业管理企业参照本办法的有关原则协商确定。注：1、容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。（二）收费标准的确定各物业服务项目中不同等级的最高收费标准由市价格主管部门制定并适时调整。考虑到区县间地区差异，《办法》还规定“经区（县）人民政府同意，各区（县）可根据实际情况，在市最高收费标准范围内制定并发布区县的最高收费标准”。今后，业主大会（业主委员会）、建设单位和物业管理企业可根据不同小区的实际需要，从服务菜单中选择不同的服务项目和服务等级，并在区（县）最高收费标准范围内协商确定具体的收费标准。业主大会成立前的物业服务收费，由建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级并拟定收费标准，在发布招标公告或协议价格15个工作日前将拟定的收费标准报物业所在地的区县价格主管部门确认。建设单位应在确认的收费标准范围内进行物业管理招标或确定协议价格。本办法所规定的物业服务收费标准的测算是采用包干制结算形式。（三）超标准收费的确定因提供本办法未涵盖的服务内容和设施设备而提高物业服务水平的，可适当提高收费标准。若涉及前期物业服务收费的，需由建设单位委托市物业管理协会组织专家论证评估，以提出相适应的收费标准，在经区（县）价格主管部门确认并报市价格主管部门备案后，方可作为招投标或协议的最高收费标准。待业主大会成立后,具体的收费标准可由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求协商确定。（四）收费标准备案程序招标人或协议双方应在最高收费标准范围内，在不减少服务内容的基础上，通过招投标或协议方式选聘物业管理企业。对前期物业管理采用招投标或协议方式选聘物业管理企业的，招标书应提出服务等级、服务内容、服务标准的要求。（招标人在发布招标公告15个工作日前向物业项目所在地的区县价格主管部门备案。）招标人应在不超过备案价格的范围内进行物业管理招投标。中标人应当自被确定中标之日起15个工作日内，将中标书和投标书提交物业项目所在地的区县房地、价格主管部门备案。对成立业主大会采用招投标或协议方式选聘物业管理企业的，被选聘的物业公司应当自被确定中标或签定合同之日起15个工作日内，将中标书和投标书或物业合同提交物业项目所在地的区县房地、价格主管部门备案。物业服务合同与中标人投标书所列各项物业服务等级，每一服务等级所对应的服务内容、服务标准、收费标准应一致。（五）计价单位和预收期限本办法所确定的物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。经业主大会同意，计价单位也可为每月每户。（不论采取何种计价单位，物业小区每月物业服务费总额应当一致。）物业服务费按月收取。经与业主约定可以预收，预收期限一般不得超过3个月。（六）付费起讫时间前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。（七）明码标价物业管理企业应按规定实行明码标价，做到价目齐全、内容真实、标示醒目、字迹清晰，并可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端等方式在物业管理区域内进行公示。物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、监督举报电话等。实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并标示新标准开始实行的日期。（八）监督检查