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龙潭优山美地项目规划设计初步构思随着柳州房地产市场供应量剧增，市场同质化竞争激烈；本项目在此市场背景下，完全有可能形成产品差异化和个性化，具备非常强的竞争力。本项目周边将有大批量的住宅上市，但是由于各种因素的限制，档次和品质都较低。造成本区域缺乏高品质的优秀楼盘。按本项目的供应量来看，本项目必须突破区域市场的限制，成为全市的项目，才能保持可持续性发展。这个性质决定了本项目必须走精品路线，建造精品社区。一、项目规划目标本项目作为进入柳州的新生地产力量，应超越柳州楼市过去的成就，在别人已经走过的路上，以史为鉴，树立更远大的发展目标。营造独家优势超越同构竞争1、为城市创造价值为龙城柳州创建一个全新的景观示范社区，并使之达到成为“城市风景、区域标志”的领先水准。为柳州楼市产品更新换代，创造典范，提高城市住宅建设标准，打造柳州楼市的样板社区；2、为项目创造价值项目品牌持续提升项目效益合理最大化3、为顾客创造价值营造物质精神现代化的生活方式——真正的高尚社区二、项目总体规划思路与理念1、规划思路“思路决定出路”，理念设计是其他设计的纲领和基础。我们以复合地产的思维去思考，把与人的行为有关的一切活动都纳入泛地产的范畴，视野便可以变的很开阔，可以整合各种资源进行理念设计。房地产都是以居住为中心的，它本身包含了许多要素如建筑、环境、户型等等。同时根据人的活动又可衍生出许多要求，如教育、休闲、健康、商业等。如下图：如果我们仅从居住本身的要素出发，很难超越竞争对手，差异性不大。而结合项目自身的资源和所处的自然环境、消费心理需求，提炼出休闲与商业文化为主题，与居住相融合，形成项目独有的特色，超越同构竞争，使别人无法克隆。据此，我们把它定位为柳州首个提高房地产开发门槛的项目，为追求高品质生活的人量身定造的以景观休闲、商业文化为特色的高尚精品社区。并全力倡导更高层次的与国居住（建筑、环境、户型）娱乐居住健康休闲养生运动商业社交教育际接轨的社区理念：2、项目规划理念设计柳州首个休闲风情生态商居小区2.1实现本理念的项目资源居住需求——远离繁杂，城内工作城外享受，休闲、娱乐、商业，三位一体；由于柳州工业的影响，柳州居住生态环境并不太理想，其中包括空气、噪声等环境因素，再加上柳州拥挤的市区空间，使很多生活在市区（或较繁杂区域）的人们感觉到非常疲倦，因此有很多市民愿意在城外购买房子，但由于市郊各种生活设施（配套）不完善，使很多愿意在城外购买房子的置业者持币观望，他们期望拥有一个和市区环境同样成熟的生活环境，同时享有一个休闲、雅致、清静、富有品味的生活空间。让他们远离繁杂都市，在城外享受城内的生活。休闲风情生态社区的建设将很大程度上满足置业者的生活和居住需求，从商业、购物、娱乐、休闲、健康到教育都能提供一个健全的生活空间，吸引这部份持币观望的置业者。资源优势：近靠全柳州唯一绿肺公园——龙潭公园有柳州绿肺之称的龙潭公园距离本项目仅百米之遥，并且，本项目紧靠柳州市区唯一的“绿山”，其自然景观与环境优势，为项目提供了优越的环境空间，包括生态、绿化、健康、休闲和景观。完全有条件借景做文章，以绿色、生态、亲近自然等手法，建造与之相呼应的生活理念；项目拥有诸多优越的环境空间，为建立一个富有特色的休闲风情街提供一个良好的基础，这种景观、娱乐、休闲、商业四者并为一体的休闲风情社区目前在柳州还没有，必作为柳州地产界上一个领跑者，在宣传和品牌建立创造一个新的焦点。市场优势——区域市场缺乏居住休闲环境、基本上是一个市场空白。根据初步调查分析，项目所在区域目前还没有类似的休闲风情商居社区，在商业经营上没有明显竞争的商业休闲环境，这意味项目所在区域具备巨大的商业资源和消费群体，当休闲风情社区建立之后，这些消费群体得到适当的引导之后，这个消费群体立即会转化为本项目的长期性消费者。2.2理念内涵热情洋溢的商业风情景致迷人的亲水社区休闲愉悦的生活环境快乐成长的健康家园2.3项目开发策略：市场引导策略——蓄势而动先两头后中间先将能最短时间内彰显项目形态和形象的部份启动，以吸引目标客户对项目的关注和在第一印象上就对本项目有个较深刻的认识。先线外后线内先做小区外部商业街及景观，再做内部社区；先做势后做市先宣传项目理念、规划和功能、配套，再吸引客户关注和认知，进一步了解项目优点。先形象再品质品质再高的楼盘，如不能在第一时间给客户留下深刻的美好印象，也是枉然，因为品质居住成长休闲的好坏是靠时间来认知的。先环境再建筑为了树立形象，先将小区的外部环境和商业形象做出一块示范区，以此引导客户树立对项目的好感以及对今后生活的美好展望。2.4休闲为主题的商居理念，及其社区构成内容3、项目整体形象休闲的，文化的，健康的；生态的、自然的；社区环境绿色、清新、人性化，富有层次感、动感、现代感富有文化气息和高尚生活氛围;社区功能丰富而别具一格;社区规划动静分明，商和住互为作为、互为配套但不互相干扰。三、项目主题表现——休闲风情项目要体现休闲风情的文化主题，必须在一期建设时，建设以休闲风情为主题的商业街、会所、园林、道路、广场和综合设施，形成别具特色的休闲风情区，以实现引导式开发的开发效果。所谓休闲风情区，由四大部份组成，即可构成“休闲风情景观四重奏”——路景风情商业街园景建筑景观1、路景进入休闲风情社区的第一重景观即为“路景”。项目地块外部主干道为通往龙潭公园的道路，两侧绿树成荫，已经形成良好的环境效果，但是由于缺少整治，显得零乱而残颓，建议适当整治，并植种一些低矮植物，安置景观灯光效果，并安插一些项目的景观路旗，即可实现宣传效果，又可营造环境点缀美化效果，同时，一些功能性、景观性的指示路牌亦可安建在路侧。除了公共的机动车道外，项目应在公共车道与项目建筑之间设计一道休闲步道，以形成商业步行街的效果，这相当于项目建设向地块内退进约10米，其中4米为行人步道，3.5米步道与公共干道之间的绿化美化带以及停车带，2.5米为走廊式遮阳步行走廊，即保证足够的空间容纳休闲的内涵，又营造了良好的外围景致，达到聚引人气的效果。2、风情商业街建立全新概念的休闲风情街，打破柳州传统楼市只商业不休闲的局面。注重整个休闲文化体系的环境平衡，从商业到娱乐、从娱乐到休闲的生活文化链。沿街店面全部采用小体量建筑，一到五层设计，一二层做商业，二层商业接入社区商业空间，并实现自然过度与连接。采用多种不同的区域文化和建筑风格，形成亮丽的立面效果，做成一个富有特色和人气的休闲风情街，提升市场价值。同时为吸聚人气，让休闲与商业进行有效的嫁接。本提案建议在休闲风情街上建立2~3个中小型的休闲广场与入口处会所相结合。中心的位置可以设立在休闲风情街上的入口处，或者利用地型曲线在适宜的地方建设文化广场，作为消费者的休闲场所和风情街汇集人气的地方。沿街店面——向消费者提供不同的服务，其中包括娱乐、饮食、服饰、文化等服务。小区住宅住户可以走过绿化带，然后通过社区会所直接进入沿街店面。在整个风情街上，在风情街上规划多个不同风格的文化广场，作为汇集人气和消费者休闲的地方，增强整个休闲风情街的风味和休闲文化。商街广场——广场是最聚人气的场所之一，在商业街的过度节点处，设置一两个中小型喷泉广场，和一些休闲休憩设施，即丰富商业景观，也增强了商业风情，为商业街聚人气带来不可忽视的作用。住宅绿化带——为减少商业环境与居住环境之间的干扰，在他们之间规划观赏性景观。在沿街店面中的消费者可以透过落地窗看到优美的绿化带。外部主干道——道路可以进行绿化美化改造，在适宜路段旁边设立一些景点。可以在道路靠近商铺一侧设立一些休闲绿地。科学管理，四大板块资源共享，形成完整生活文化体系。无论是从景观的融洽性还是文化的连贯性，都能完美的结合。社区会所与文化中心合二为一，并与风情街紧密结合连接在一起，在每一段风情街上设立不同风格的广场。业主可以直接通过广场和中心，进入社区。——风情商业街经营规划商业主题清晰，营造人性化休闲环境。我们强调了特色和品味，让不同消费群体的人都能在休闲风情街中找到自己喜欢的休闲方式和休闲环境。为迎合消费者的心态和楼盘品质的定位，整条休闲风情街的经营规划将是“热闹（餐饮）—休闲—娱乐（热闹）”的区域模式。风情街两头将以经营娱乐、商业、饮食等较聚人气的项目。而中间则经营一些较高品质和休闲文化的商业经营，如音乐酒吧、清水吧、网吧、陶吧等，这样不会影响中部组团的生活环境。商街的沿街铺面不可直接进入小区，须经由穿插于商街中间的商街会所进入社区，商街商铺的后1/3段设计为小停车场，为架空层设计。图示：将街区商业接入社区，使之相融合的规划设计方案参考效果。图示：进入社区的街区商业空间，即相对独立，又相互作用与融合为一体。图示：商业街中心庭院，能起到广场式聚人气的效果图示：商业街的小型水景广场，能极大带动商业人流和休闲人群。图示：街区商业与社区商业的相互过度3、园景传统的地产开发，总是习惯将社区园景归置于社区内部，在外部很难透视其内部效果。对于本项目而言，则建议通过入口大门的泛化，做到无门胜似有门，从而将入口处的园林效果和广场、以及会所的尊贵不凡一并展现在项目的最始端，让人们一眼就看到本项目的园景效果和社区配套的档次和品位。社区内以绿化走廊为主轴，社区休闲与景观结合型广场为核心，各组团的主题广场和宅间院落为节点，营造具有本社区特色的休闲景观系统。在社区景观营造中还要注意景观与运动系统的关系，运动也是一种休闲。我们既要挖掘景观中潜在的价值——作为运动的场所及道具；也要同时提升运动的质素——运动时能享受到美好环境带来的惬意。特别值得注意的是，社区园林不应只为社区生活带来美好的景观和休闲享受，更应该与外部商业空间相互交辉，形成吸引人气的园林绿化（见图示）图示：外向型社区园林设计，即美观了社区，又将社区之美外向化，公共化。图示：社区内休闲功能、景观、园林、水景、社区标识宣传等多功能为一体的园林方案参考。4、建筑景观建筑形态半开敞式住宅建筑围合的空间形态。多样性的、独特的、有针对性的建筑形式设计。公共建筑应该体现其标志性和景观性。风情商业街统一为2-5层的建筑，与居住组团通过商业廊道进行连接与过度。注重与会所的节点设计，尽量形成汇集人气的广场。建筑风格要求简洁、轻松、具有可识别性，反映高品质的特征；追求城市感较强的韵味和和适宜居住的闲逸性；考虑整体开发策略借鉴新加坡或澳洲的建筑风格与模式，所以建议风情商业街和居住建筑都用新加坡或澳洲建筑风格。四、各规划要点设计说明1、社区入口本项目社区入口处的建设应作为项目一期建设的重点，是塑造社区形象和体现项目规划理念的重中之重。项目的社区入口应放在最接近外部主通道的方位，把社区的高尚形象尽可能多地向外呈现。社区入口参考建议1：社区入口的规划设计，建议抛弃传统的大门式建筑，采用无“大门”式花园代替，将大门的形象泛化成入口处的绿化美化。建议一：只见绿化不见门的社区大门（见图示）图示：与沿街商业空间相连的广场似绿化带，作为小区主入口，无门胜有门。建议二：现代而又休闲的商业广场式大门（见图示）（社区大门休闲广场化）图示——不见大门的社区入口，将商业与入口融合一体社区入口的美化必须做足主题色彩，这也是本项目引导式开发模式得以成功的重要一环。是让市场循环渐进、由浅入深了解项目的关键一环。2、沿街商业临街商业必须做足休闲与文化的主题色彩（见图示）临街商业是项目展现商业魅力，打造休闲商业空间的外在表现，其建筑特征应该是自然的、亮丽的、现代的，并且富有文化气息的。（见图示）沿街商业应向消费者提供不同的服务，其中包括娱乐、饮食、服饰、文化等服务。小区住宅住户可以走过绿化带，然后通过社区会所直接进入沿街店面。在整个风情街上，在风情街上规划多个不同风格的文化广场，作为汇集人气和消费者休闲的地方，增强整个休闲风情街的风味和休闲文化。临街商业另一种设计构思就是——将商业与社区主入口联为一体；（见图示）图示：以上两图说明了沿街商业的形象与设计要达到的效果和作用。图示：沿街商业休闲空间，加入了水景广场亦可作为社区入口之一。3、二层