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1住宅前期物业服务标准及评分细则序号标准内容分值评分评分细则一基本服务23221、服务场所设置：（1）固定物业服务办公场所；（2）办公场所整洁有序，配置相关办公设施设备；（3）公布服务电话。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分2、人员配置：（1）配备相应项目负责人及与所承接的物业服务相适应的楼管员、秩序维护员、工程技术员、绿化养护员、保洁员等人员；（2）从事物业管理相关人员取得职业资格证书或相应岗位证书；统一着装，佩戴标志，行为规范，制定相应的项目服务岗位职责。33管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.5；着装及标志1个不符合扣0.2；不符合03、物业服务合同：与开发建设单位或业主/业主委员会签定（前期）物业服务合同，明确双方权利与义务。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分4、物业承接检验：（1）对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收；（2）现场查验记录及交接记录完整；（3）相关文件、资料和记录建立档案。33符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分5、业务接待时间：（1）政府法定工作日不少于10小时在服务办公场所进行业务接待；（2）节假日有管理人员值班，并提供服务。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分6、服务公示：在物业项目醒目位置公布物业服务企业工商营业执照、资质等级证书、物业服务内容及其收费标准、特约服务内容及其收费标准。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分7、日常管理与服务：（1）有完整的质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施。（2）业主或使用人投诉、咨询、求助在2个工作日内予以答复。（3）提供不少于16小时（8：00—24：00）的受理业主或使用人报修。急修1小时内到现场处理，一般维修2日内处理，如遇特殊原因无法按时修复，应告知原因并做出修复限时承诺；有完整的报修、维修记录，并有回访制度并实施。（4）对违反相关法律法规政策规定或管理规约的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。（5）每月公布由业主分摊的公共水电等费用详细测算及分摊情况、定期公布共用部位经营收益情况及其他物业管理代收代支费用情109存在明显安全隐患无警示标识的每处扣1分，发现维修、回访不及时的每处扣0.5分；其余每小项符合得1分，基本符合0.5分，不符合0分2况。（6）物业服务费的收支管理帐目清晰，定期公布。（7）每年至少二次进行物业服务质量评价，可采取走访、座谈、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年沟通面积不低于小区住户的80%，业主满意度不低于75%。（8）有公共指示牌、标示牌，安全警示标识等。（9）节假日（元旦、春节、五一、中秋、国庆）有专题布置；（10）每年组织两次以上社区活动。（11）广泛运用计算机进行现代化物业管理服务。二共用部位维护11111、装修管理：（1）建立房屋装饰装修管理制度；（2）将住宅装饰装修禁止行为及允许施工时间、废弃物的清运与处置等事项告知业主或装修人；（3）对业主在装饰装修过程中违反有关规定及管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的应在24小时内书面报告有关执法部门。33符合3.0分，基本符合1.5分，不符合0分2、房屋构造：每年至少二次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修复并告知相关业主、使用人。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分3、门窗：每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持完好，开闭正常。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分4、楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整不起壳，无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分5、围墙：每月一次巡查围墙，发现损坏及时修复，铁栅栏围墙无明显锈蚀。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分6、道路、场地等：每周一次巡视小区区间路面、窨井等，发现损坏及时修复，要求路面不积水，窨井不漫溢，窨井盖无缺损。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分7、休闲椅、室外健身设施等：每周至少巡查三次，发现损坏立即修复，保证设施的安全使用。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分8、安全标志：对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施，主要通道设置安全疏散提示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整。21每发现一处不合格扣0.5分三共用设施设备维护25241、基本要求：（1）应对共用设施设备进行日常管理和维修养护，运行、检查、维修、保养记录齐全。（2）应建立共用设施设备安全操作、运行、巡检、机房管理、设备故障应急措施等制度。（3）应每年编制共用设施设备维修养护计划和专项维修资金使用计划，向开发建设单位或业主提出报告和建议，根据开发建设单位或业主77每小项1分；符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分3决定组织维修。（4）应根据物业服务合同约定对共用设施设备组织巡查，并记录。（5）应提供不少于12小时的维修服务，紧急抢修服务应在半小时内到达现场，及时报告开发建设单位或业主，并在24小时内修复，如遇特殊原因无法按时修复，应告知原因并做出修复限时承诺，及时记录维修情况。（6）保持共用设施设备运行正常，如遇故障及时维修，在维修费用确保前提下共用设备完好率不低于90%，共用设施完好率不低于90%。（7）接到相关部门停水、停电、停气等通知应及时通告业主。2、电梯：（1）电梯各项技术参数应符合国家有关质量标准，取得《安全检验合格证》，并在电梯轿厢内显著位置公示。（2）电梯应根据相关规范及制造商维护标准进行保养，24小时运行，如有故障及时组织维修。（3）每日进行日常巡查，并有相关记录。（4）建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。（5）当电梯发生困人或其它突发重大故障时，物业管理人员须在十分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到达现场进行处理。（6）电梯故障或维修期间，应设置安全警示，并采取相关防护措施。（7）电梯轿厢内按钮、灯具、对讲等配件保持完好，轿厢整洁。（8）委托专业维修保养单位进行定期保养，并有管控措施。66发现电梯缺《安全检验合格证》得0分；无专业合法的维保单位扣2分；其余每小项发现一处不符合扣1.0分3、低压配电：（1）低压配电设施有关技术参数应符合国家有关质量标准。（2）低压配电、自备电源等设施设备应根据相关规范及制造商维护标准进行保养、运行，如有故障及时组织维修。（3）自备电源可随时启用。22低压配电、自备电源未按规范及标准进行保养、运行和故障维修的扣1分；自备电源未能随时启用的扣1分4、给排水：（1）给排水设施设备应根据相关规范及制造商维护标准进行保养、运行，如有故障及时组织维修。（2）生活水箱、水池设置应符合相关要求，至少每半年清洗1次，水质检测符合要求。（3）应每半月检查和维护排污、排水设施设备，沟井、管道通畅，井盖面板完好。22水箱、水池无定期清洗扣1分；井盖板每缺损1个扣0.5分5、消防设施：（1）消防设施应根据相关规范及制造商维护标准进行保养、运行，如有故障及时组织维修。（2）消防设施、消防装备不足或者不适应实际需要的，应及时向开发建设单位或业主提出报告和建议，应当增建、改建、配置或者进行技术改造。（3）对建筑消防设施，每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查。（4）不得拆除、停用相关消防设施。55发现消防设施缺损或不合格每处扣1分6、弱电：（1）弱电等其他设施设备应根据相关规范及制造商维护标准进行保养、运行，如有故障及时组织维修。（2）监控录像资料保存时限至少保留四十五日；不32每发现一处不合格扣0.5分4定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行。（3）每月定期保养，及时维修，保持楼道防盗门使用正常。四公共秩序维护18181、基本要求：（1）应根据物业服务合同约定并结合服务项目出入口、面积合理配置秩序维护人员。（2）物业服务企业应当按照法律、法规规定和物业服务合同的约定，做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。（3）应制订火灾、治安、公共卫生等突发事件应急预案，并定期开展应急预案演练。（4）秩序维护人员应定期培训，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。统一着装，佩戴标识。配备对讲装置和其他必要的安全护卫器械。4分4每小项1分，符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分；秩序维护人员未能识别、正确使用各类消防设备和器械，每发现1个扣0.5分2、固定岗：（1）应在住宅小区主要出入口设置秩序维护固定岗，并实行24小时值勤，主出入口不少于6小时立岗。（2）应劝阻无关人员、外来车辆随意进入物业管理区域。（3）应做好相关值勤记录。33符合3.0分，基本符合1.5分，不符合0分3、巡逻岗：（1）应在物业管理区域内进行巡逻，对车辆进行管理疏导，维护公共秩序。（2）应每3小时对物业管理区域内的重点区域、重点部位至少进行1次巡查。（3）如遇突发事件，应及时启动应急预案，并及时报告有关部门，保护现场，协助做好救助工作。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分4、消控岗：（1）应当按照法律、法规规定和物业服务合同的约定配置消监控值班人员。（2）消监控室应设立24小时值班制度，并记录值班的主要情况。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分5、车辆管理：（1）应引导进入物业管理区域内车辆停放场地的车辆有序停放。（2）应对物业管理区域内的停车场、停车库进行不定时巡逻。（3）应对影响其他车辆和行人的正常通行行为进行劝阻。（4）收费管理的停车场地应24小时有专人管理，在显著位置公示管理制度、收费标准、收费内容、设置相应交通标志，车辆停放有序、备有必需的消防器材，配置道闸等出入口控制系统和监控系统，场地整洁，有照明，无渗漏，无易燃、易爆及危险品存放。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分6、消防管理：（1）应按法律、法规规定在物业项目内组建义务消防队。（2）应对物业管理区域内占用疏散通道、安全出口、消防车道的行为及时予以劝阻、制止，劝阻无效的，应及时书面上报有关部门。（3）组织消防检查，及时消除火灾隐患。（4）应利用公告栏等形式开展消防安全意识宣传教育。（5）消防器材定期保养。消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运55每发现一处不合格扣0.5分5行正常；消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好；每天检查火警功能、报警功能是否正常；每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行两年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换；每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。五公共区域保洁14121、基本要求：（1）合理配置垃圾桶、垃圾收集点，周围保持干净，垃圾桶每周至少清洗3次，生活垃圾每日至少清运2次；（2）建筑垃圾有固定堆放点；（3）清洁卫生实行责任制，有明确的责任范围。32符合3.0分，基本符合1.5分，不符合0分2、公共清洁：（1）合理配置垃圾桶、垃圾收集点，周围保持干净，垃圾桶每周至少清洗3次，生活垃圾每日至少清运2次；（2）建筑垃圾有固定堆放点；（3）以1人服务建筑面积小于8000平方的标准配置专职清洁人员，清洁卫生实行责任制，有明确的责任范围。65每小项1分。符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分3、雨污井、化粪池：雨、污水井每年至少检查1次，发现堵塞，及时清掏；化粪池每年清理一次，无溢满，有检查和清理记录。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分4、消毒消杀：（1）建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。（2）每月对窨井、明沟、垃圾箱喷洒药水一次，至少每半年灭鼠一次。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分5、水景：每周至少3次打捞漂浮物，保持水