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一公司概况万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净资产83.7亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大，并于同年介入房地产领域。1991年1月29日，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。同年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，开始跨地域房地产业务发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。1993年3月，公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场，初步形成“3+X”的区域发展模式。2004年9月，公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动，发布未来10年的中长期发展规划。2005年，公司通过对经营环境变化的敏锐察觉与及时应对，全面完成年度经营计划，业绩持续增长。“万科”成为中国房地产行业第一个全国驰名商标。2006年，公司将以“变革先锋、企业公民”为整体工作思路，保持业绩高速增长，打造支撑未来持续高速成长的新平台，以保障第三个十年中长期发展规划目标的顺利实现；同时也要在企业公民方面成为行业表率。二宏观环境分析1.自然环境1.1自然资源（土地）中国土地资源的稀缺，带来人地矛盾突出，土地资源的紧张。同时，人口的快速增长，加之中国经济的高速发展，城市建设用地迅猛增长，土地供需矛盾越发突出。由此对于房地产造成巨大影响。第一，土地资源短缺成为房价上涨的主要因素。同时，促使城市发展向城郊扩展。第二，土地资源，尤其是城镇土地日益短缺，使获得土地使用权成为制约房地产开发的主要瓶颈。第三，土地资源匮乏，带来资源合理配置，城市合理规划土地合理使用等问题，成为政府部门调控房地产市场主要目的和中心。1.2自然生态环境对房地产需求影响人们对于房屋自然生态环境的要求不断提高。如：空气质量、绿化率、人文景观、自然景观。据北京林业大学统计72.4％的人希望居室临近天然美景,回归山林。开发商着力打造具有良好生态环境的房屋，适应市场需要的同时，带来丰厚利润。2.经济环境2.1GNP/GDPGNP/GDP:前三季度国内生产总值93144亿元，同比增长9.5%，比上年同期加快0.6个百分点。其中，第一产业增加值12561亿元，增长5.5%；第二产业增加值51631亿元，增长10.9%；第三产业增加值28953亿元，增长8.5%。2.2经济增长率经济增长率：前三季度国内生产总值93144亿元，同比增长9.5%2.3利率通货膨胀率通货膨胀率CPI：比去年同期上涨了3.6％2.4人均可任意支配收入人均可任意支配收入：前三季度，城镇居民人均可支配收入7072元，扣除价格因素，实际增长7%，增幅略低于去年同期水平。而农民人均现金收入2110元，实际增长11.4%，增幅比上年同期高7.6个百分点。2.5货币供给货币供给：9月末，金融机构人民币各项贷款余额同比增长13.6%，增速分别比去年同期，去年末，今年2季度末，上月末减缓9.9、7.5、2.7、0.5个百分点2.6工资/物价控制物价控制：前三季度，居民消费价格同比上涨4.1%，其中，城市上涨3.6%，农村上涨5.1%.。从商品构成看，食品价格上涨10.9%，其中粮食价格上涨28.4%；居住价格上涨4.4%；烟酒日用品和娱乐教育文化用品及服务价格分别上涨1.3%和1%；而衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品，交通和通信等商品和服务价格则略有下降。从动态看，居民消费价格涨幅逐月扩大的趋势开始改变，9月份居民消费价格同比上涨5.2%，比上月略低0.1个百分点。2.7市场需求市场需求前三季度，社会消费品零售总额38439亿元，同比增长13%，扣除价格因素，实际增长9.7%，比上年同期加快0.6个百分点。2.8税收及汇率国家税收政策有所调整3.技术环境3.1硬件3.1.1新型环保建筑材料泡沫玻璃泡沫玻璃是新型的环保建筑材料，它是以碎玻璃和天然熔岩为主要原料，加入发泡剂和外掺经粉碎、高温发泡成型制成的一种新型保温隔热和吸音材料。3.2软件3.2.1估价软件基于GIS技术的房地产估价系统的应用3.2.2预售政府管理借助互联网络技术强化商品房预售监管3.2.3网站发展中国房地产专业网站现状分析3.2.4公司管理VPN：技术应用和实现方式企业广域网建设最佳解决方案。企业能够很快地把全国各地分公司的局域网连起来，从而真正发挥真个网络的作用。在公网上为企业构筑安全可靠，方便快捷的私有网络，并为企业节省资金。4.政治法律环境4.1特殊经济政策融资是房地产业发展的致命因素。房地产行业属于资金密集型行业，一个项目的开发动辄几千万，几亿元。巨大的自尽支柱不可能完全靠开发商自有资金的投资，多于70%的资金来源于国家银行的支持。因此，国家的特殊经济政策对房地产行业的发展起着关键作用。4.2特殊信贷政策２００２年下半年以来全国房地产业出現了结构性问题：部分地区出現房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上过快、以及低价位住房供不应求、高档住宅空置多。这将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范行的信贷风险，保持金融的持续稳定。２００３年６月１３日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（因序号１２１，所以业內都将其简称为“１２１号文件”）。１２１号文件宣布了紧缩房地产信贷的一系列严格规定，针对性极强，在房地产界引发强烈“地震”。5.社会文化环境5.1生活方式现代的人们的生活方式变化已经成了不可逆转的趋势，这个时代也被冠以“新经济”“信息时代”的称号，网络，便捷，高速成了生活的必须。同时新的思维，新的思想，与众不同成为新一代追求的目标。由此诞生了“SOHO”，这样商住两用的概念，既保留了居家舒适的氛围，又满足了工作的需要，而高速的网络使一切成为现实。5.2消费观念和消费结构一方面，中国“买方置地”的传统观念古来有之。也是大多数普通百姓生活的基本的要求。“衣食住行”中“住”是其中不可缺少的部分。这对于人口数量如此庞大的中国来说，市场之大，需求之大，自不待言。另一方面，随着住房制度的改革，取消了福利分房制度，商品房成为主流，加之住房按揭的发展，信贷结构的完善，人们不能享受福利分房的优惠。同时，商品房的出现给人们更多的选择，收入的提高，人们逐步接受了商品房，并且愿意以贷款方式提前消费，更为重要的是，人们对于房屋品质，坐落，朝向，环境，便捷度有了更高的要求，这些需求促使房地产开发商不断提高楼盘质量，也刺激了房地产业的高速发展。5.3社会阶层开发商适于不同阶层需求，开发不同类型、品质、区位的住房。金领阶层---别墅，townhouse，位于市郊，对环境要求高，要求精装，大建面，高品位白领阶层---高档公寓，位于市区内，适于生活的环境和工作的需要，中小型户型，舒适度要求高。一般工薪---一般小区，市内，价格适中，便利交通，离工作地较近，中小户型，舒适度要求较低5.4社会习俗、观念人们的传统的观念会影响人们的消费方式与购买偏好。例如：人们观念中的房屋应该坐北朝南，南向为正向，所以一般意义上，板楼均为南北向，且受消费者青睐，且价位较高。北面为传统上风上水之地，北城的房屋均价高于南城。5.5教育水平人们教育水平的普遍提高，使人们对于生活质量的要求也不断提高，同时对于房屋情况更加的了解，变得更专业。这样，对于开发商而言，原来信息不对称的局面已经不存在，不仅要适应消费者的需要和口味，更要在软件和硬件两方面上下功夫，诚信为先，这样才能有更大发展。同时，业主们法律意识提高，也会运用法律武器监督、投诉开发商甚至是政府机构。这样案例中业主胜诉案例无在少数。三产业环境分析一、房地产产业环境现状分析经过一系列的宏观政策的调控，我国房地产业从近几年高速发展的行业状态转向稳定增长。我国近些年房地产行业发展非常迅速，快速增长，这种发展是在几十年增长缓慢的背景下出现的，起点非常低，压抑了几十年的需求在这么短的时间内释放出来，客观上必然刺激、拉动房地产行业的强劲增长，所以市场需求将保持着持续增长的强劲势头，尤其是高品质、高性价比的住宅产品，高性能的商业地产，从发展趋势上看都有很强的内在需求，存量和增量的巨大需求正是保证房地产继续保持快速发展的根本动力。因此我们认为，尽管在政府加强引导和调控的宏观环境影响下，房地产行业将进行一系列的调整，行业状况和企业自身都不断走向成熟，消费市场也将进一步理性化，但由于市场强劲需求，接下来的几年房地产行业的发展趋势仍将是稳定增长的。2006年中国房地产政策似乎格外活跃，一系列影响重大的政策相继出台，整个房地产业进入一个关键的转型期。1、房地产行业投资总额在困境中稳定增加最为猛烈的则是7月以来的“金融风暴”。4月28日提高房地产贷款利率政策之后，7月19日，结合金融资本的“限外”政策出台，即限制外商投资中国房地产企业以及限制外资购买中国房地产产品的政策；7月22日，银监会及相关金融部门出台加强信贷管理政策；7月26日，从整个国家政策层面，从市场供应的角度调整到市场需求，出台二手房个税政策。再到8月份，地产金融政策似有新突破，即8月5日出台提高存款准备金率紧缩银根的政策；8月19日进一步加息，上调存贷款利率，对于中长期的贷款进行“打压”……种种迹象表明，一切关于企业银行资金的信贷，乃至于个人购房资本成本都出现了前所未有的收缩，中国房地产金融似乎走到一个发展瓶颈。这让许多开发商在抱怨融资渠道单一和融资困难的同时，一些企业、银行、信托、基金以及众多海外投资机构也找不到中意的投资项目。房地产金融和房地产行业一起走入了“转型时期”。而转型时期到来的“助推器”则是宏观调控下“不冷反热”的房地产市场。近几年房地产开发投资额10271.71315815763.328.10%19.80%0200040006000800010000120001400016000180002003年2004年2005年00.050.10.150.20.250.3房地产开发投资（亿元）同比增长虽然国家政策上大副限制，但房地产投资额度的总标，不但没有降低，还有增加，整个房地产行业的投资总量和建设总量还是相对比较高的，而且处于一个稳步增长的环境，应该说整个房地产行业的发展态势是非常良好的。2、当前的产业环境是转型的环境从房地产产业链的情况来看，目前这样的行业环境是转型的环境。从资金上说，房地产的金融创新，成为房地产新一个非常重要的环节。与其他的行业相比，房地产是一个资金量消耗大的行业，以从国有银行和其他银行贷款为主要的融资渠道。这样的融资方式导致了大型的投资量会有一个资金上的制约。在房地产行业中，房地产企业一般会从价值链进行分析，先做土地运作，再进行现有房价的开发，这样的经营模式同样受到种种方面的制约。从土地市场的调整，到开发市场限制产品的供应，包括户型的供应，还有相关金融支持上的限制，等等一系列来说，整个价值链都受到了法律各方面的限制。中国的房地产行业正在经历一个转型的过程：在产品这方面来说，更多体现在产品创新的角度。从住宅的新房市场，逐步过渡到