夫子庙商圈分析报告1

南京工业大学浦江学院2011~2012学年第二学期夫子庙商圈分析报告专业：市场营销课程名称：零售学班级学号：浦090505小组成员：332102090504姜淑娴332102090505李雪332102090506刘菲332102090507刘渊敏3321020905秦维伟成绩：指导教师：目录一、夫子庙商业街简介夫子庙商业街区，是指建康路—平江府路—琵琶街—瞻园路—大四福巷围合区域(不包括平江府路、大四福巷沿线)，总面积约0.21平方公里。夫子庙始建于宋朝，由当初的文教中心演变而成如今的繁华闹市，南临秦淮北岸，从文德桥到利涉桥，东起姚家巷，西至四福巷，北邻健康路东段，是中国著名的旅游文化胜地。街区历史悠久，闻名遐迩，以其传统与现代交融、文化与商业辉映的独特魅力，在全国著名特色商业街中占据了重要地位。四周围以高墙，配以门坊、角楼。后以夫子庙为中心，发展形成了夫子庙商业区。该区集商业氛围、旅游景观、宗教文化、建筑特色、风味美食、民俗民风于一体的大型综合性商贸旅游街区，其集商业街、旅游街、文化街、休闲街、美食街于一体的“五街合一”模式在全国具有示范作用，其管理服务规范走在了全国商业街的前列。1985年，南京市按庙会格局修复夫子庙古建筑群，周围茶肆、酒楼、店铺等改建成造型各异的明清建筑风格，如今的夫子庙以金陵灯会、民俗名胜、服饰商品、古玩字画、花鸟虫鱼、风味小吃为特色经济效益显著，成为夫子庙旅游经济的重要支柱和特色文化，且引入各大品牌专卖店，成为具有庙市街景合一的文化、旅游、商业、服务等多功能的旅游文化商业街。秦淮区政府及夫子庙街道每年举办的“夫子庙灯会”、“秦淮之夏”等文化和商贸活动吸引了大批海内外客商来此投资，使得每天人流量达到15万人次以上，节假日更高达40万人次左右。二、夫子庙商圈的各项经济技术指标夫子庙建筑富有明清色彩。以大成殿为中心，从照壁至卫山南北成一条中轴线，左右建筑对称配列，占地广约26300平方米。夫子庙商业街占地面积0.21平方公里，初建时总投资1.5亿。（一）、区域总体商业现状分析夫子庙地区商业主要以夫子庙大市场为核心，同时包含周边众多的临街店铺以及百货、超市等供应形势。东自平江府路，西至瞻园路的约0.5平方公里的范围内有商场商店300多家、影剧院2家及诸多宾馆及游乐场等，地下还有一个约10000平方米的地下商业街。夫子庙地下商场、夫子庙大市场、夫子庙商场等大型商业物业均集中分布在夫子庙商圈区域内，多种商业形式并存，功能组合均衡，各种业态较为集中的分布使得整个区域内总体商业气氛相对较为浓厚。夫子庙商圈之物业除上述大型零售场所，区域内临街店铺也为数众多，但多数店铺单位面积较小，档次以中低档为主，所售物品质量、档位参差不齐，很大程度上影响了该区域在消费者心目中的地位。该商圈所处的秦淮区整体的个人收入水平较低，相对其他区域其消费能力更低。但是仰仗其浓厚的文化底蕴，打响文化牌，带动整个区域经济发展是该区域未来的主要方向。至今，在夫子庙区域形成了五大特色商业市场：一是古玩字画市场。二是花鸟鱼虫市场。三是民间工艺品市场。四是小商品市场。五是风味小吃市场。纵观整个区域商业市场，商业街及临街店铺所占的比例较大，目前临街店铺整体档位较低，商业气氛较差；另一方面，商业街规划欠缺合理性，店铺割划杂乱无章，档次良莠不齐，整体感觉混乱，使得谈起夫子庙的商业形象，大都为小型街边店铺为主要特征，经营素质较低且商业档次较差。小店、小贩多，外来人口多，假货仿制品多。消费水平低，价格低。南京本地人对夫子庙地区的评价较差认为除中国传统节日和有外来客人外,基本不愿不光顾。（二）、区位分析南京夫子庙位于南京秦淮区，市中心偏南。（三）、基地周边环境分析基地位于夫子庙商业区内部。该区集商业氛围、旅游景观、宗教文化、建筑特色、风味美食、民俗民风于一体的大型综合性商贸旅游街区，其集商业街、旅游街、文化街、休闲街、美食街于一体的“五街合一”模式。人流量极大，区位优越。（四）、基地人车流分析整个夫子庙建筑群被城市主干道包围，有3个主要出入口可进入夫子庙步行街区内部，分别位于中华路、健康路、平江路。以秦淮剧院为例，基地正南面为观众入口，西北侧为演员入口和道具入口，流线清晰，主次分明。剧院南侧与主干道贡院街相邻，且靠近步行街主入口之一，北侧道路连接贡院，因此剧院人流量较大。（五）、交通概况设施所在区域内有大小道路在20条以上，其中主要道路有钟山南路、长乐路、龙蟠路、白下路、长白街路、平江府路、建康路、太平南路、中华路、瞻园路等。周边交通道路如下：白下路位于本案的北侧，西连建邺路、东接大光路，西交主干道中山南路、东交主干道龙蟠中路；建康路位于本案的南侧，西连升洲路、东交白下路，西交主干道中山南路；中华路位于本案的西侧，北连洪武路、南接雨花路，北交白下路、南交主干道长乐路；太平南路位于本案的东侧，北连太平北路，北交主干道中山东路和白下路、南交建康路。区域内公共交通线路较为发达，目前，项目周边存在纵横近20条公交线路。表1区域范围内公交线路统计公交线路起止点1路夫子庙——南京东路游4路南京港——雨花台烈士陵园7路瑞金路——棉花堤16路雨花台——南京东路26路小型小区——云南北路31路建康路——中山码头33路雨花台——南京车站40路洋珠巷——月苑小区47路外环大中桥——大中桥49路南京理工大——雨花台75路金盛百货88路大定坊——双门桥301路光卡路——应天水产中心304路张家衙——玄武湖公园801路夫子庙——南京东站814路公交四公司——省农科院目前基地最近的地铁站为1号线—三山站，大约距离基地300米。2号线在基地周围没有车站。南京地铁3号线起于南京南站，然后沿宁溧路北上，经长乐路、建康路后再沿太平南路、太平北路一直往北，经市政府到新庄再折向西北，从南京长江大桥下游过江，到林场站。全线共有19个站点，线路总长30.8公里，计划投资129.49亿，目前已着手项目前期的准备工作。南京地铁3号线站点：南京南站站、大明路站、卡子路站、雨花门站、长乐路站、建康路站、张府园站、大行宫站、浮桥站、市政府站、新庄站、南京车站、干休所站、五塘村站、滨江路站、浦口路站、浦口站、火炬南路站、林场站（六）、第一、二商圈范围及人流（1）、5公里为直径范围内人口：白下90%332503建邺40%143586雨花台30%82481鼓楼50%316594玄武40%196546秦淮90%263034合计：1334744（2）、10公里直径范围内人口：白下100%339448建邺90%323069秦淮100%292260鼓楼100%633188玄武95%466796下关95%347161雨花台100%274936江宁30%234403栖霞5%19769合计：2931030（七）、夫子庙的税收及营业额状况夫子庙商业街区税收情况呈现“两高三低”的特点。“两高”表现在：一是街区税收总额逐年增高。2005年、2008年、2010年街区税收总额分别为2937万元、7259万元和12095万元，全部超额完成当年任务，基本实现“三年翻一番”。二是总部经济税收贡献逐年增高。2008年区域总部企业纳税2416万元，占街区总税收的33.3%；2009年纳税4109万元，占44.3%；2010年纳税5864万元，占48.5%。无论是纳税总额还是占街区总税收的比重，总部经济都保持了较高增幅。“三低”主要指：一是单位面积税收贡献率偏低。个体工商户占用了街区大量优质店铺资源，导致了“租金高地、税收洼地”的现象，使“黄金”店铺资源难以发挥“黄金效益”。以2010年为例，街区个体工商户营业面积达2.8万平方米，单位面积（平方米）税收贡献只有194元，与夫子庙寸土寸金的商业地理位置不相匹配（见表2）。二是留区财力总额偏低。街区主要税种是增值税，2010年占总税收的比例达42%，但其留区比例只有10%。营业税作为留区财力的重要来源，其留区比例达40%，但2010年该税种数额占街区总税收的比重不到五分之一。随着部分餐饮业向商贸业转型，街区营业税增长所面临的压力将越来越大（见表3）。三是房产租赁税增速偏低。从表2可看出，近三年来，街区房产租赁税增速平均只有3%左右，与房产租赁价格上涨幅度不成正比，并且房产租赁税占总税收的比重呈现逐年下降趋势，由2008年的13%跌至2010年的8%。表2：街区个体工商户纳税额及所占比重表3：街区各税种数额及所占比重项目增值税营业税企业所得税个人所得税房产租赁税年度项目2008年2009年2010年纳税额(万元)占总量（%）纳税额(万元)占总量（%）纳税额(万元)占总量（%）地税1892.62823.02682.2国税2563.53063.32762.2合计4456.15886.35444.4户数(家)665676679年度数额(万元)占总量(%)数额(万元）占总量(%)数额(万元）占总量(%)数额(万元）占总量(%)数额(万元）占总量(%)08年27963814792182811956139091309年3522381712181192131360159521010年5074422240191466121722149708三、夫子庙商圈与湖南路商圈的数据调研对比为了更好地了解湖南路和夫子庙的商业模式特点和差异，通过走访两大商业街道办事处，还在湖南路和夫子庙高人流量地点进行问卷调查，取得最新的湖南路和夫子庙点的顾客调研数据，同时还在近几年对湖南路和夫子庙进行实地勘察。得出结论：1、从客流量状况分析对比从湖南路和目前客流量整体状况来看，可得出如下结论：对比目前情况看，湖南路客流量在平时工作日为189561.02人次，休息日可达到292776.7人次。夫子庙客流量在平时工作日为198043.5人次，休息日可达到245252.6人次，而资料显示2000~2005年间，湖南路工作日客流量平均15万人次，休息日可达到25万人次，夫子庙工作日客流量逾15万人，休息日逾20万人次。说明两者都在走向兴盛，其原因是多方面的，共同原因是开通地铁1号线、购物环境不断美化、富有吸引力和特色。而夫子庙一直以传统特色、高中低档品种聚全吸引很多人的光顾。从整体上看，休息日的客流量在各个时段大大超出工作日的客流量。原因很简单，随着竞争的加剧，人们的工作节奏大大加快，日常消费成为双休日消费的补充，并且节假日的热烈气氛成为消费高潮的主要媒介。因此节假日与双休日有巨大的商机。应积极加以利用，这都有利于促进湖南路和夫子庙的繁荣。2、顾客结构对比——顾客年龄结构对比分析湖南路顾客年龄中在18~28岁的比例最高，占43.3%，这一群体属于消费者前卫群体，他们年轻轻，对新生事物接受能力强，对新潮商品有浓厚的兴趣，推崇名牌，追逐时尚，强调个性，有强烈的购买欲望。但这一群体以学生居多，工作不稳定，因此购买能力受到收入的影响，年龄在28~40岁的顾客数位居第二，占24.6%属于消费领先群体，这一群体与第一群体在消费特征上有许多相似之处，他们也追逐时尚，推崇名牌，所不同的是这类群体有稳定的较好的收入，因此冲动型购物比重较大，通常更能领导消费潮流。年龄在40~60岁的比例是20.1%属于推动普及群体，即某种商品的流行潮流形成后的追逐消费者，这类群体收入稳定，消费具有较强的理性色彩。年龄在18岁以下和60岁以下的顾客比例较小为3.7%，8.21%这两个年龄层没有收入或靠退休金生活的阶层，但考虑到独生子女特性和人口老龄化社会的到来，可以判断这是一个很有潜力的购买群体。3、顾客职业结构对比分析从顾客职业结构来看，湖南路学生顾客占19.4%虽然没有什么工资，只占一半多点的比重，决定了湖南路整体经营的较好效益。从顾客职业结构看，夫子庙学生和普通职员顾客共占43.4%，可以支配的金额不算太多，愿意购买物美价廉的中档、抵挡商品。可以看出普通员工具有两面性，既想消费高档商品，但由于收入有限，所以必须以中低档商品作为替代，普通职员比例在两个商业街都居于最高，因为这部分人是收入一般的广大普通工作者，在有购买能力的人中数量最大。夫子庙的下岗无业人员、农民高于湖南路，