防城港房地产分析

防城港房地产分析《防城港房地产投资置业区域价值优势分析》房地产的区位不只是一个空间位置的概念，核心问题是指行政位置、经济位置、交通位置、环境位置、文化位置。包括人口素质、教育水平、服务业水平、交通便利程度、生活设施配套、社会治安等一系列因素构成。这些因素决定了房地产的居住价值及升值空间、市场需求状况。房地产投资置业，区位是最重要的，核心因素是地段，地段体现了区位的价值和优势。怎样共享区位的优质资源、挖掘区位资源配套的亮点，因人而异，因地而异。古人云：物以类聚、人与群分、择地而居。体现了区位自古以来为人们所重视。防城港作为一个美丽的滨海城市，即沿海又沿边。地处我国大陆海岸线的最西南端，背靠大西南，面向东南亚，随着中国—东盟自由贸易区建设步伐的加快，防城港市的战略地位和作用越来越重要，不仅是西南出海大通道的主门户，更是我国连接东盟国际通道的“桥头堡”，区位优势十分突出。开发建设如火如荼，随着防城港各版块及区域地产火热开发，使防城港口的城市品位，发展潜力有了新的定位。给房地产投资置业带来无限商机，有着不可估量的发展远景。随着防城港市港口区房地产的火热开发建设，许多来自全国各地的外商都纷纷选择防城港买房投资或置业。下面笔者就港口区的四大主要版块进分了一些简单的发展潜力及所在优势的分析。.依据港口区房地产开发的地理位置及发展状况，大体上可分为:新行政中心区、西湾滨海区、港口市区、渔洲坪区四大部分。新行政中心区·潜力分析:防城港新行政中心位于防城区和港口区之间，包括南北大道和迎宾大道与政府相邻近的片区，城市建设未来规划将向新行政中心靠拢，本区域把港口区域与防城区区域联动发展，充分共享这两个区域的资源，是城市规划、建设、发展的一个重要组成部分，为防城港市的一个黄金地带。这里将是未来城区繁华的中心地带，其中西南第一高楼的亚洲国际金融中心109层，高528米（防城港市CBD）就座于该片区内。从规划方面来看，是一个充满升值潜力的区域，其发展空间给了我们无限遐想。首先，在地理位置上是防城港市未来城市中心。其次，该片区拥有充足的土地储备。但按目前而言，许多项目都正是开工建设时，中心区位要成为规模及成熟配套社区，估计也要三、五年左右。目前新行政中心房价均价在3200元/m2左右。以高层海景商住项目居多，楼盘主要有：金海湾、万基中央公馆、荣兴亚太国际、逢时商业大厦、欧景蓝湾、新城国际、华润商业城、乐天花园、红林海湾、龙正中央海洋公园、民族花园、埠上桃源等楼盘。·区域分析：1、周边配套:四套班子及部分行政部门的办公楼、青少年活动中心、北部湾广场、博物馆、科技图书馆、派出所、公交站、行政机构办公点、五星级酒店、大型商业超市等。随着各项目的竣工未来将逐步成为防城港的政治、文化活动中心。2、交通出行:具有南临港口，北接防城，东至企沙，西连东兴的交通优势，到达防城和港口的市区内仅需十几分钟车程，到达东兴、企沙四十分钟左右车程，到达南宁一个多小时车程，各路公车大都经过交通十分便捷。·笔者建议：计划购买或投资新行政中心区房产的，要看好它长期的发展潜力。目前来说，新行政中心配套还不够完善，但它既然属于政府的新规划区，如果政府在规划发展上有明确的政策支持，未来的人流、物流、资金流汇聚的概率很大，提前埋伏是值得的!西湾滨海区潜力分析:西湾滨海区以凯乐路以北，沿西湾海边、沿北部湾大道、东至山脉为界，以倒水傲(原彩虹桥)一线往南为西湾滨海区，成为防城港新旧城区的结合部。以西湾广场为中心，临西湾、临海湖、依山傍海，是防城港以优美环境著称的一个热点区域。海湖规划修建环湖环海路，提升本区域的档次。进驻本区的机关：市公安局、市交警支队、财政局、工商局、规划建设委员会、行政服务中心、农业局。西湾滨海区环境优美、配套较完善，是一个日益成熟小区，适合居住亦也适合投资置业。西湾滨海区的商业配套、生活配套仍然需商业中心区、中央商务进一支撑。开发本区配套设施，蕴藏一定的商机。位于西湾滨海区的项目楼盘主要有龙光阳光海岸、台湾城、西湾上城、西湾金阳花园、碧宸西海岸、西湾·恒信花园、海悦华府、夏威夷城市广场、碧海紫金城、桂海东盟新城、越秀国贸新城、云顶华苑、富森·领峰等、海湾1号、西湾华庭、金石国际。楼盘均价在3500元/m2左右。·特点分析：1、环境优美、绿化率好2、有着良好的居住氛围·区域分析：1、交通阡陌、四通八达：西湾滨海区另一个特点是潜在的交通枢枢纽，30分钟可以达东兴口岸，10分钟可达行政中心区，通过三条横向路网与东兴大道联成一体。往港口市区只需五分钟车程,交通十分方便。2、社区配套总体齐备：西湾滨海区内功能齐全，衣食住行样样俱全，总体来说能够满足生活和休闲娱乐所需。美食城、银行、娱乐KTV、桃花湖海洋文公园以及市公安局、市交警支队、财政局、工商局、美食城、各政府事业单位办公点等都有，目前来说最欠缺的是健全的商业配套，和学校，当然也就几分钟车程也可以解决小孩教育问题，不过随着“越秀国贸新城”、“桂海东盟新城”等集商务、办公、娱乐、购物等于一体项目的落成，相信区内功能将越来越健全，人气也将越来越集中。·笔者建议：随着社会的进步人们越来越关注生态环境，城市的人们也越来越想亲近自然、而西湾滨海区优美的环境，坐拥桃花湾广场、面朝西海湾、毗邻仙人山公园、桃花湖畔等等的独特地理优势和环境吸引了许多来自全国各地朋友的注意，西湾滨海区是一个怡居住也宜投资的良好区域，属白领高尚住宅区。港口市区潜力分析:港口市区主要以兴港大道、海珍路、富裕路、渔锋路、贵州路、渔万路、云南路、四川路、友谊路、沙万路、中华路、东兴大道、凯乐路等主要路线辐盖的区域，为港口老市区。主要以商业地产和二手房为主体，新的房产存量较少。城区人气较旺，充分利用商业中心区的资源，能较好地提升本区域的优势。·特点分析：1、人气和商业氛围较浓2、路网辐射面积大·区域分析：1、便利的生活配套、交通配套有：港务集团及其码头、货场、仓储；人民银行及三大商业银行总部；百家惠超市、百汇超市、海珍市场；多家宾馆、餐馆、美容等服务行业；学校、幼儿园、影院及其他娱乐设施；保险、电信、水电等多家大公司落户。汽车站及多条公交线路交汇；检验检疫局落户及多家进出口公司、船代、货代公司落户。政府部分行政部门仍在本区办公；是防城港配套最完善的区域，2、区域有一定的成熟度·主要房产：万代财富广场、海天云都、碧海花园、和德国际、幸福家园、蓝湾国际等房产项目，均价在3300元/m2左右。铺面均售价为8000元/m2，估计二年内售价达12000元/m2，也是投资置业的较好区域。·笔者建议：由于该区域为港口的旧城区，经历了多年的积淀，配套较成熟，也是企业项目办公的主要集中商务区，商务办公优势用来铺面或办公投资回报相对较快，如用来开商铺但须选对卖点。渔洲坪区潜力分析:渔洲坪区主要以凯乐路东路口往东，东兴大道沿线、市高一线以南为渔洲坪区。渔洲坪、石板田—带土地储备量大，若开发成滨海住宅，前景广阔有一定的发展空间。通过疏港大道与南边的东部湾海区紧密联系。通过东兴大道与高速路“三横路网”与西湾湾海区联系在一起，把防城港的城区结构架起。同时规划投资约20亿元的东湾跨海大桥选址在此片区。东湾跨海大桥在不久的将来建成，使渔洲区与企沙工业园连成一体，只有10分钟的车程，使防城港拓展了发展的空间。·特点：面挑东湾大海，西旁伴桃花湖美景，亲临红树林，景观资源丰富。·区域分析：1、毗邻东湾的万顷红树林，与此区域的龙山森林公园，未来将逐步构成以休闲、清静著称的滨海风光区域，将有利于提升港口区滨海城区的品位和特色。如果开发成—流滨海住宅前景广阔，虽为老城区但还是有一定的发展空间。2、配套：港口区委、区政府机关、市高级中学、渔洲幼儿园、渔洲市场、中国移动总部、火车客运站等。·主要房产：清华蓝湾、海港明珠、东湾·桃花苑、红林海岸·笔者建议：区域位于城市边缘地段，是防城港的老城区，商业开发、生活配套设施有待提升,有发展潜力。总而言之：四大区域各有优缺点，投资置业者可根据自己的实际情况做出理性选择。合适自己的,才是最好的!市政工程建设《防城区房地产投资区域价值分析》、防城区房产投资置业区位优势分析2010-05-14防城区地处防城港市中心位置，北通南宁，南至防城港，东接钦州，西南达中越边关东兴，与越南山水相连，位于中国西南与东南两大经济区的结合部，是大西南地区出海通商走向世界的门户、窗口和交通枢纽。港口贸易与边境贸易要进入内地，都必定要经过防城。南防铁路、钦防高速公路贯穿境内，城区离可与世界上160多个国家和地区的港口通商的华南第三大港、广西第一大港防城港仅20公里。防城区区位优势独特，山海资源丰富，俗话说：“上山下海又出国”，既能让你感受大山的深刻，又能体会大海的宽阔，同时还能让你圆尽出国之梦。防城区属南亚热带季风气候，年平均降雨量3465毫米，年平均气温22℃，日照充足，雨量充沛，气候温暖，无霜冻期。从防城港市的各个区域来看，防城区生活氛围及人流较为集中，生活配套、商圈等基本完善，私人住宅居多，房地产开发及土地储备资源还相对较少，有待开发。以防城区地产开发集中区域可大致分为：河西新区、大西南开发区、防城区市区、钦防路片区。今天，笔者再将目光投入防城区，略简分析下各版块区域价值一、河西新区西至防东路、东北至防城江、南至水坡水库以北300米为界为防城区的河西规划新区。河西新区作为防城市委市政府大力规划开发的城市新区，将汇集城市行政区、商业区、居住区为一体，引领城市向西发展，打造城市未来核心形象区。位于该片区目前楼盘项目有江畔明珠、荣桂•翠堤园、亚细亚•慧源、水岸豪园。均价在2800元/㎡左右。1、风景优美，纯生态健康社区毗邻秀美的防城江，可鸟瞰防城江一线美景，纯水岸江景风光，享受大自然礼遇，属于纯生态健康社区。大山、大水、大绿带，超广角视窗收揽景观之最。2、交通便利毗邻防东二级路枢纽，近靠规划的河西大道，北侧连接旧城二桥，扼守防城南大门；未来防城新区的交通财富枢纽汽车客运中心也座落于此。笔者建议：每一个城市新区的启动之初，都是房产物业投资介入的最佳时期。城市向西发展，河西顺势崛起，山水是真正的不动产，还是具备一定优越地势。二、大西南开发区位于防城区城区的西南面，以防城区的大西南商贸城一带及金花茶大道、群星大道为主要干道的一带，为防城区的大西南开发区，连接港口、防城市区，该区域毗邻防城市新行政中心。位于该片区的楼盘项目有银联•时代名庭、福满地•世纪华庭、景泰苑别墅、海湾•盛景苑、新绿岛花园、卓尚滨江名庭等。住宅房均价在2780元/㎡左右，别墅均价约5800元/㎡左右。1、商业为家居建材销售居多在该片区楼盘项目所在的群星大道和金花茶大道上，商业销售家居建材、装饰材料较为集中，多选择，但也较为零散缺乏一个齐全的建材市场，而银联•时代名庭预计规划的建材市场如建成，此片区将成为防城港市的一个家居建材商业集中地。生活配套距区内也只是几分钟的车程，还是可以满足人们的生活配套需求。2、毗邻区政府新址防城区行政中心以后的规划地点在毗邻大西南片区，与市新行政中心区距离也将缩近，两个城区在未来将慢慢相连，区域价值也将随着市政府的规划而得到改善和一定的提升。笔者建议：毗邻未来防城行政中心，周围新区即将形成，10分钟车程可达新市行政中心区，老城区也近在咫尺，新城区汇集将汇集行政、事业单位，开创防城港市的文化、商业中心区，有一定的地段升值潜力。三、防城区市区内主要以大西南以北、防钦路以西内的人民路、防东路、防邕路、防北路、团结大道等一带为路网的片区都为防城区的市区内，该区内为防城区的老城区，且私人住宅区居多。积累了一定的人流、商业氛围、生活配套也较为完善。位于防城区市区内的楼盘项目有“港都花园”、吉祥花园、富康花园、亚细亚•亿城、阳光山水花园、中帝园、华帝园、卓富商贸城等。均价在2800元/左右㎡1、理想配套，品味便利生活该片周边配套酒店、学校、银行、市场、超市、广场、医院等一应俱全，生活便利。2、商业氛围浓厚，人流集中该片区汇聚南来北往的车流、人流、物流、辐射全北