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一、项目概况1、项目简介背景：2006年，扬州市政府提出了第二城的概念，以欧尚超市为中心，东起古运河、西至邗江路、南起开发路、北至江阳路及开发区管委会北边界，总面积3平方公里，整体规划参考国际通行的新都市概念为标准。目前欧尚超市、法国宜必思酒店已按照政府要求投入使用；蝶湖公园也正如火如荼施工中，预计五月份即可完工。到现在为止，二城已初现雏形，随着市政配套的进一步到位，二城国际化新都市的面貌，不久即将全面展现在我们面前。性质：骏和国际公馆位于二城中央蝶湖畔，临湖而立，配套齐全，交通便捷。项目总建筑面积9.5万平米，规划为12栋高层建筑。骏和国际公馆意欲在扬打造第三代住宅产品，树立扬州豪宅新标杆。项目采用法式园林景观，承袭其高贵典雅细致的上层社会作风，小到外立面的选材、窗户的舒适度；大到楼间距的控制、户型配比，国际公馆都一一精心考虑。同时，骏和国际公馆将投入千万巨资，打造扬州顶级的社区会所，会所涵盖恒温泳池、健身运动场所、会议会晤中心、图书阅览室等，让业主的生活更显尊贵。作为扬州新标杆性的项目，骏和•国际公馆势必会带来一场影响扬州居住体验的革命。2、承办单位概况开发商：扬州骏和房地产开发有限公司投资商：新加坡第一家企业集团物业公司：香港悦华置地物业发展集团3、地理位置本项目位于扬州市蝶湖南侧，东临维扬路，西接祥和路，交通便利，总占地面积44378.52平方米。周边配套：公交：乘坐30路至水箱公司站；或乘坐8路、12路、101路、37路、39路、201路至扬州商城下学校：育才高级中学、树人中学、江海学院附属中学、扬州大学银行：南京银行扬州分行、扬州市区信用联社、交行开发区支行、农行长河分理处、华夏银行扬州支行、新城邮政储蓄、中行开发区支行超市：欧尚超市、惠万佳超市、乐宾百货、乐购超市医院：华东手外科医院、新华社区卫生站、扬州和平医院、扬子妇科医院4、可行性研究编制依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；（4）《城市房地产开发经营管理条例》；（5）《房地产项目经济评价方法》。5、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对骏和国际公馆项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。6、项目提出的理由①项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。②解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为扬州市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加扬州市当地社会就业岗位作出一定的贡献。7、总体指标建设用地面积44378.52m2总建筑面积125270.81m2地上建筑面积95413.82m2半地下车库建筑面积11107.43m2全地下车库建筑面积6065.91m2非机动车库建筑面积8507.28m2地下人防建筑面积4176.37m2计容建筑面积95413.82m230层住宅（一梯四）27753.00m227层住宅（一梯三）21320.68m218层住宅建筑面积43473.97m2配套商业2170.70m2物管及社区605.47m2其他配套90m2容积率2.15建筑占地面积5746.52m2建筑密度12.95%绿地率35%总户数723停车数723地上71半地下349全地下303二、市场调查分析1、扬州豪宅市场日渐成熟扬州作为区域地产的三线城市，目前已成为是房地产较为活跃的消费城市。在房地产兴起的早期阶段，高档物业就开始受到有钱人士的追捧。随着同类竞争的进一步激化，客户消费心理的逐渐成熟，买家也开始关注产品的综合因素，任何一方面的缺陷都可能会影响他们的购买行为。由此，在扬州豪宅市场的发展中，开发商不断修炼内功，产品从起初的粗放型，逐渐向品质型、多元化过渡。1）基于扬州豪宅市场现状对于本案的启示，新生代豪宅的出现是历史的必然趋势，问题在于谁先捷足先登。当然，我们或许可以走传统路线，如果房产后市良好我们依然可以顺利“脱险”。或则，我们可以顺应市场的变革，然后名利双收。2）扬州豪宅市场的竞争局面与消费群体的状况也反映出新生代顶级豪宅所对应的市场区间恰恰最有利可图。3）从地块特征及相关技术指标来看，本案具有打造新生代顶级豪宅的基本要素，而其他路线都或多或少地存在着弊端。因此，无论房产后市变化情况的前提下，打造新生代顶级豪宅是本案的必经之路。三、项目SWOT分析优势：1、骏和地产品牌力已深入扬州；2、本案位于政府规划“第二城”中心位置；3、今年20000㎡人工湖的建造。劣势：1、项目周边道路、交通状况较差；2、周边工厂较多，无高端的居住氛围；3、政府效率低下，目前尚无针对第二城的实际推进。机会：1、政府重点规划，前景看好；2、帝景蓝湾高端产品的成功证明本案有高端客群基础；3、区域内唯一高端纯居住社区，有较大差异性。威胁：1、本案单一高层物业存在接受度的抗性；2、区域内近10个待售楼盘的集中上市，竞争形势加剧。四、项目定位及规划设计方案1、项目定位骏和国际公馆意欲在扬打造第三代住宅产品，树立扬州豪宅新标杆。项目采用法式园林景观，承袭其高贵典雅细致的上层社会作风，小到外立面的选材、窗户的舒适度；大到楼间距的控制、户型配比，国际公馆都一一精心考虑。同时，骏和国际公馆将投入千万巨资，打造扬州顶级的社区会所，会所涵盖恒温泳池、健身运动场所、会议会晤中心、图书阅览室等，让业主的生活更显尊贵。2、规划设计1）建筑风格：扬州首座法式建筑风格豪宅，推崇优雅、高贵和浪漫。它是一种基于理想情景的考虑，并追求建筑的诗意、诗境，力求在气质上给人深度的感染。法式建筑讲究点缀在自然之中，并不在乎占地面积的大小，追求色彩和内在联系，让人感到有很大的活动空间。2）建筑材料：大量应用高级建筑材料（例如石材），让法式建筑更显大气、沉稳、高贵。3）景观：皇家园林景观，每一寸都经过园丁精心修剪与呵护，与建筑实体融合一体，尽显皇家气派。4）完善的室内居住功能：户型范围250-350m2之间，拥有完整的生活系统，满足住户一切居住功能，提供保姆服务，解放工人房和储藏空间，让空间更具私密性。5）豪华精装修：4000元每平米的室内装修成本，打造扬州最顶级的豪华空间。6）先进的住宅智能化：以人为本的智能化生活品质，提供安全防范系统，物业管理系统，信息网络系统以及车库管理系统、监控系统等等。7）奢华齐全的功能配套：齐全而奢华的功能配套，让业主不出小区即可享受全城最顶级的消费享受和最优质的服务。8）“以客为尊”的贴身服务：倡导国际五星级的尊崇服务理念，融五星级酒店服务＋英式管家服务的国际性物业管理、综合顾问、居住服务三位一体的服务模式，树立扬州顶级服务标杆。规划设计指标见下表：序号指标名称主要内容1项目名称骏和国际公馆2建设地址维扬路西侧、纬四路南侧3规划总用地面积44377㎡4总建筑面积125270㎡5建筑容积率不大于2．156绿地率不小于35﹪7建筑密度不大于28﹪建设规模及功能分布：本项目占地44378.52：平方米，总建筑面积：125270.81平方米，地上建面：95413.82㎡，容积率：2.15，建筑密度：12.95%，绿地率：35%，总户数：723拟建12栋住宅楼，北侧6栋（16层、27层、30层各两栋），南侧为6栋18层住宅，两排住宅之间设置地下车库（地上71、半地下349、全地下303），中心部位建造中心广场，四面均有出入口通向城市主次干道，主车行入口设置在西侧，商业入口设置在东侧。目标客户特征：1、年龄范围——30~55岁，正当青、壮年2、文化背景——文化程度较高，教育经历丰富。3、收入情况——大部分年收入30万元以上4、家庭特征——大部分处于满巢期，注重生活品质，有小孩上学，有私家车辆5、事业特征——处于事业的快速上升发展阶段，事业压力大，渴望放松的生活6、兴趣爱好——名车、音乐、艺术品、运动、美酒美食、旅游、社交等。7、理想生活模式——生活有激情、事业有挑战。8、置业经历——一般为多次置业，对于高层项目大部分属于第一次。9、需求特征——对居住产品要求：格调、高尚、私密性、实用、性价比高。户型设计与比例：一期：2、3、16号楼及5号楼东单元产品类型：18层三房二厅二卫106套二房二厅一卫18套二房二厅二卫2套四房二厅二卫18套合计144套，总计销售面积：18838.98平米车位销售：144个8.5万/个均价：8000元/平米二期：7、8、9号楼及6号楼西单元产品类型：18层三房二厅二卫106套二房二厅一卫18套二房二厅二卫2套四房二厅二卫18套合计144套，总计销售面积：15888.98平米车位销售：144个8.5万/个均价：8600元/平米三期：5号楼西单元、6号楼东单元产品类型：18层四房二厅二卫36套合计36套，销售面积：5900平米车位销售：36个8.5万/个均价：8700元/平米1号楼产品类型：商业销售面积:700平米均价：17000元/平米四期：12、15号楼（一标段）产品类型：27层、30层二房二厅二卫60套三房二厅二卫141套合计201套，销售面积:24506平米车位销售：201个8.5万/个均价：8900元/平米五、建设方式和建设进度、投资预算1、本项目开发将分二期进行：从2012年10月到2014年1月结束，完成一期住宅楼（北侧住宅面积为59941㎡）的开发；从2013年4月到2014年4月结束，完成二期住宅楼（南侧住宅面积为32605㎡）以及公共建筑和地下车库的开发；2、建设进度安排：计划在两年内完成该项目，具体安排如下：2012年3月：项目建议书批复阶段2012年第二季度：编写可行性研究报告并报批2012年第三季度：开工准备及勘察设计2012年10月初：一期开工，完成投资的25%后开始预售2013年4月初：二期开工，完成投资的25%后开始预售2014年1月初：一期工程竣工2014年4月初：二期工程竣工2014年10月初：销售结束六、营销计划及资金筹措1、营销计划项目前期入市策略：树项目品牌、形象，确立高端楼盘地位多元化产品的概念整合及包装借区域发展烘托升值空间平价如入市，迅速去化。首期开盘策略：多元产品统一：产品面积多样化组合抢空白：以差异化产品力入市，制造新鲜感，形成市场焦点2012201320144-67-910-121-34-67-910-121-34-67-910-12可研准备勘察设计一期预售二期预售销售立标杆：分期推案，分期树立明星标杆产品低开高走：以低于同类别高端产品市场价格入市同类产品分批推售：18层高层产品快速去化合理安排20个月的销售周期：分阶段销