天河参考综合项目分析万菱汇太古汇高德置地122646989

1案例：万菱汇2发展背景及历程香港达洋控股有限公司全资控股香港王新兴集团全资子公司深圳、惠州、广州等地均有房地产项目，涉及多个收购烂尾楼再成功盘活的案例项目原名称城市/区位获得方式重新命名建筑面积（m2）获得价格（元）2003年忆安广场广州/海珠拍卖收购万菱广场约11万约5.48亿2004年海湾广场深圳/蛇口拍卖收购海尚国际约7.5约1亿2005年京光广场广州/天河拍卖收购万菱汇约23万约7.6亿万菱汇开发历程万菱实业1991年京光广场2.15万平方米的开发用地由四个地块组成(天河路CR-TH-1,CR-TH-2,CR-TH-3,CR-TH-4)由香港京光实业有限公司以协议受让形式获得，土地出让金为1.13亿港元。按当时批准的建筑面积，折合楼面地价为1000港元/平方米；四宗地抵押给华商财务有限公司1994-1999年完成基础、三层地下室、四层框架裙楼、塔楼A区第五层、B区第八层、C区第六层等土建工程1999-2005年停建状态2005年公开拍卖，万菱实业成功收购，投入16-18亿总投资启动项目2007年委托仲量联行进行项目代理（招商、租务）2008年6月项目封顶；9月外墙安装完成2009年项目基本竣工，交付使用2010年底商场正式对外开业，出租率达90%数据来源：公开资料、JLL3项目经济技术指标塔楼A塔楼B塔楼C商业裙楼地块由四个地块组成(天河路CR-TH-1,CR-TH-2,CR-TH-3,CR-TH-4)用地性质商服用地(21)，住宅用地(25)土地使用年限1992年6月30日至2062年6月30止占地面积21,531.65平方米建筑面积232,685平方米其中：地上约18万平方米地下约5.2万平方米物业组成及类型建筑面积(m2)层数层高(m)塔楼A办公楼约6.8万493.6塔楼B公寓约3.5万29塔楼C公寓约4.0万33裙楼商场约5.5万6（地上5层，地下1层）4-7.5停车场约3.4万（约653个）2（-2至-3层）——裙楼商场建筑面积（m2）层高(m)5F约3,0004-54F约5,0004-53F约11,0004-52F约9,0005-61F约9,0006-7.5-1F约18,0006合计约55,000——项目区位天河路与体育东路交界处（正佳广场的东侧）体育中心商圈与岗顶商圈交汇，连通天河北CBD与珠江新城CBD的重要板块广州商业最集中、最繁华、最成熟的区域与天河城、正佳广场、太古汇形成广州最大的中高端商业圈；地铁3号线石牌桥站与负一层直接连通；与本项目的直线距离约1公里；B1-1天河北CBD珠江新城CBD岗顶商圈体育中心商圈5项目定位及物业组合•定位•物业功能组合及规模比例•规划布局公寓公寓甲级写字楼Office29%Apartment32%Retail24%Parking15%公寓大堂写字楼大堂商场中庭商场中庭1F平面图公寓大堂中高端商场+甲级写字楼+高端公寓6项目运营策略及市场表现业态建筑面积(平方米)定位租售策略业态/租户出租率/销售率经营情况租金/售价(元/平方米）写字楼67,686甲级写字楼只租不售ATV、达能等国内外优质租户60%2010Q1交付租金：均价130-150商场55,332中高端只租不售引进ZARA等国际知名品牌90%2010Q4正式对外营业租金：首层800-1,500元/平方米公寓75,744中高端B座君临国际公寓于2009年对外发售；——95%2009开售售价：30,000-50,000元/平方米C座业主委托国际知名酒店式管理公司运营————————塔楼A塔楼B塔楼C商业裙楼君临国际公寓万菱汇广场万菱国际中心项目建筑设计特色——万菱国际中心项目名称万菱国际中心竣工日2010年8月物业管理仲量联行所有权单一业权、只租不售楼层数49高度221.6米总建筑面积67,686平方米标准层面积约1,518–1,668平方米实用率70%-75%净高2.7米升高地台150毫米承重200千克/平方米空调系统VAV变频变风量空调系统冷却水供应24小时冷却水供应IT机房电梯18台8万菱国际中心出租策略楼层出租策略标准层面积/单元面积（平方米）实用率平面示意图Zone1:6-11层Zone2:12层,15–17层,20–21层Zone3:23-24层,27-29层,32-33层Zone4:35-39层,41-43层,45-49层整层出租1,518–1,66870-75%Zone2:14层,18层Zone3:26层,30层Zone4:40层,44层分隔出租（分4个单元）384–44767%Zone2:13层,19层Zone3:25层,31层分隔出租（分8个单元）102–33167%ZONE1ZONE2ZONE3ZONE4大堂01c0203040506070809101112131415161718项目建筑设计特色–君临国际公寓单元户型建筑面积（m2）单元户型建筑面积（m2）07单身公寓47.5413一房两厅85.1408单身公寓53.5814单身公寓59.0109单身公寓58.7715一房两厅92.5710一房两厅89.4916一房两厅89.7011一房两厅89.5217一房两厅89.8212一房两厅89.5218单身公寓92.5718/2一房两厅89.70单元户型建筑面积（m2）01单身公寓76.7402两房两厅91.7803两房两厅138.7504单身公寓62.8105单身公寓67.8506一房两厅63.28项目名称君临国际公寓交付日期2011年物业管理费RMB6.80/平方米/月楼盘总套数378套单元交付标准带RMB6,000/平方米奢华装修，带家私及电器18/2标准层平面图君临公寓会所部分楼层户型项目建筑设计特色–君临国际公寓会所BusinessEntertainmentConference&BanquetingFacilitiesExecutiveGym5,600sqmPodiumGardenSwimmingPool,PartyRoom&Cafe11项目建筑设计特色——万菱汇商场两个高达21米高的中庭提供宽敞的宣传展示平台全长350米的临街LED灯光外墙7.5米高的临街铺面便捷的设施配套，以及依据项目形状，形成单一动线的室内步行街万菱汇楼层定位及业态组合楼层主题建筑面积L5美食天地/娱乐地带GOURMETCITY/ENTERTAINMENTZONE3,000平方米L4美食天地GOURMETCITY5,000平方米L3时尚品味QUALITYLIVING11,000平方米L2时装世界FASHIONWORLD9,000平方米L1国际品牌INTERNATIONALWORLD（地铁地面出入口、BRT快速公交线站）9,000平方米B1现代生活MODERNLIFE（与地铁一号线及三号线相连接）18,000平方米B2地下停车场CARPARKING653个车位B3地下停车场CARPARKING万菱汇商场平面图B1L1L1夹层L2L3L4代表商户：KING'SLAND、佰特咖啡、私之生活馆、PAPAJOHNS、王府陶瓷代表商户：苏宁、屈臣氏、大快活、仙踪林、表叔茶餐厅大禾寿司、EmoiLife、JNBY代表商户：ZARA、CostaCoffee、Dazzle、HarmonyWatch代表商户：ONLY、ZARA、Ochirly代表商户：喜记、吉田耀司14项目借鉴核心竞争力（KPI指数）优势及不足成熟商业商圈的核心位置+独特新颖的商场设计+知名的物业管理公司与地铁站连接，优越的地理位置，商业集中且气氛浓厚；丰富的物业类型组合，各物业功能互相促进，提升项目价值；受原规划设计的限制，影响项目硬件标准；商业业态较单一，缺少大型主力店；优势不足15案例：太古汇发展背景及历程2001年香港太古地产在广州设立了第一个大陆地区的代表处，开始投资内地第一个项目；受广州日报报业集团之邀，以一方出地、一方出钱的模式合作开发该项目（规划总占地近3万平方米，项目总面积25-30万平方米，为综合商业发展项目）；双方签署意向书，约定太古地产拥有项目55%的股权；广州日报报业集团拥有项目45%的股权。2002年太古地产与广州日报报业集团正式签约，将项目正式命名为“太古汇—广州日报文化广场”；太古地产成功“兼并”原地块周边的妇幼保健院用地，项目总占地面积扩大至近5万平方米，建筑面积增加至约45万平方米；项目总投资40亿元（广州日报报业集团投资18亿元，太古地产投资22亿元）。2004年太古集团增持项目42%的股权，股权上升至97%，承担投资总额达38.8亿元；广州日报报业集团的股权比例下降为3%；项目正式定名为“太古汇”，完成用地手续，项目地块正式归入太古地产名下，重新启动“太古汇”项目。2004-2008年地铁规划及项目设计规划的多次更改与变动，项目开发多次延迟。2008年年末广州地铁公司作出了规划变动，增加地铁一号线体育中心站人行通道连接项目西北角负二层，总长度约311.2米，太古汇项目进入实质性开发施工，开始做地面上盖工程。2009年太古地产与中国银行广东省分行签订协议，为附属公司太古汇（广州）发展有限公司达成一项人民币20亿元之五年定期项目融资，由太古地产担保，向太古汇追加10亿元投资，用于设计和工程上的调整，至此该项目的总投资额达50亿元。2011年5月商场正式开门试营业；写字楼预计2011年8月交付使用，酒店预计2012年7月开业。数据来源：公开资料、JLL项目区位中怡广百、天河城、正佳广场、万菱汇时尚天河珠江新城CBD天河北CBD岗顶商圈环市路商圈太古汇B1-1天河路与天河东路交界处体育中心商圈与岗顶商圈交汇，连通天河北CBD与珠江新城CBD的重要板块广州商业最集中、最繁华、最成熟的区域与天河城、正佳广场、万菱汇形成广州规模最大的中高端商业带；地铁三号线石牌桥站及一号线体育中心站双地铁与负二层直接连通；与本项目的直线距离约1公里；项目基本指标发展商太古汇（广州）发展有限公司土地性质商业及文化综合的土地使用权地块位置天河路与天河东路交界经营模式只租不售占地面积约5万平方米建筑面积约40.6万平方米物业类型写字楼约16.4万平方米酒店约6万平方米商场约8.3万平方米文化中心约6.1万平方米停车场约３.8万平方米商场定位高端商场面积建筑面积：约8.3万平方米出租面积：约5.2万平方米商场实用率63%39层，211.95米28层，165.75米１8层，128米太古汇大部分用地规划是广州市的文化建设用地，项目在2002年立项，被定位为“十五”期间的标志性文化设施之一；文化中心将包括一个公用图书馆、一个电影院和一个歌剧院。图书馆建成后，将全部移交广州市有关部门，作为公用图书馆向市民开放。数据来源：公开资料、JLL项目物业组合及布局•物业功能组合及规模比例•规划布局文化中心酒店写字楼Tower２商场写字楼Tower１CultureCenter15%Retail20%Hotel15%Office41%Parking9%业态建筑面积(平方米)定位租售策略业态/租户出租率经营情况租金/售价(元/平方米)办公楼160,000甲级只租不售以整层出租为主汇丰银行华南区总部、富士施乐、凯德置地地产、太古地产总部、怡和集团招租中目前约65%一座：正在招租，预计2011年8月交付使用二座：已整体出租给汇丰银行汇丰银行承租面积为7.1万平方米共27层，占整个办公楼总楼面面积43%150-240商场121,000高端只租不售已引进LV、PRADA、Dior、Chanel、Tiffany等国际一线品牌95%-100%2011年5月试营业（已开地下一、二层约30个商铺），整体开业预计在9月份首层1,500-2,000酒店60,000高端只租不售文华东方酒店，340间客房及70间服务式公寓——预计2012年7月开业——文化中心60,000面向市民的艺术中心——举行形形色色的艺术及文化活动——预计2012年投入使用——项目运营策略及市场表现数据来源：JLL，数据更新截至2011年６月项目建筑设计特色