商住小区建设项目可行性研究报告

钰龙华府商住小区（一期）建设项目可行性研究报告1第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：新干县上达房地产开发有限公司钰龙华府商住小区（一期）建设项目1.1.2建设单位：江西省新干县上达房地产开发有限公司江西省新干县上达房地产开发有限公司，于2013年5月份成立，公司位于新干县金川镇金川南大道289号箱包城33栋102号。注册资本为人民币1500万元。公司经营范围：房地产开发经营、、物业管理服务、园林绿化。公司实行总经理负责制，下设有经理部、工程部、销售部、财务部，现有员工20人，其中：管理人员8人，技术人员9人，其他人员3人。公司在2013年10月23日，拍得新干县DDH2013040号地块。面积为59213.2m²（合88.82亩），以单价3550.0元/平方米成交，总价为21018.0万元。此地块用于开发建设钰龙华府商住小区(一期)，该项目经县政府同意规划设计和批复建筑方案。现已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证。1.1.3建设地点项目位于新干县县城内，位于吉安市北部，地块东北面和东南面分别有站前路和105国道经过，西面有赣江流过，地理位置优越。1.1.4法人代表：公司法人代表、董事长、总经理李俊锋，现正在开发钰龙华府商住小区，具有较高的经济理论水平和较强的经营管理能力。1.1.5建设性质：新建1.1.6建设规模：项目总用地面积为88.82亩（合59213.2m2），规划总建筑面积为135470.1m2，其中：多层洋房面积40521.6㎡，高层住宅面积56721.6m2，商业建筑面积4228.57m2；总居住户数913户，总停车位690个（地下655个，地下35个）。1.1.7项目建设期：三年。1.1.8估算总投资：本项目总投资为44015.49万元。其中：工程费15988.25万元，其他费用22795.77万元，预备费3102.72万元，建设期利息2128.75万元。1.1.9资金来源：本项目申请银行贷款13000万元，其他自筹及预售收入再投入。1.1.10主要经济指标一期项目主要经济指标表表1－2序号项目名称单位经济指标1总建筑面积M2135470.11.1多层花园洋房面积M240521.61.2高层住宅面积M256712.61.3商业面积M24228.57共享大堂面积M2735.761.4物业及社区用房M2201.581.5其他公建面积M2138.122项目投资总额万元44015.492.1工程费用万元15988.25钰龙华府商住小区（一期）建设项目可行性研究报告22.2工程建设其他费用万元22795.772.3预备费万元3102.722.4建设期利息万元2128.753资金来源万元52275.293.1银行借款万元130003.2建设单位自筹万元210183.3预售收入万元18257.294总成本费用万元34270.114.1投资结转成本万元44015.494.2经营费用万元2435.214.2.1其中：销售费用万元1739.434.2.2管理费用万元695.774.3财务费用万元2128.755收入税金利润5.1经营总收入万元69577.315.2营业税金及附加万元3778.355.3土地增值税万元2783.095.4税后利润万元10827.546财务评价指标6.1所得税后内部收益率%67.856.2所得税前内部收益率%103.886.3所得税后财务净现值（Ic=15%）万元7056.636.4所得税前财务净现值（Ic=15%）万元9889.891.2可行性研究范围1.2.1可行性研究依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2006］165号）3、建设部颁布的《城市规划编制办法》及其《实施细则》4、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》(第三版)5、《城市居住区规划设计规范》(2002年版)(GB50180-93)6、《城市规划基本术语标准》（GB／T50280-98）7、《建筑工程建筑面积计算规范》（GBT50353-2005）8、《江西省城市规划管理技术导则》9、《江西省规划实施技术导则》10、新干县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要钰龙华府商住小区（一期）建设项目可行性研究报告311、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范12、建设单位提供的有关资料1.2.2可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状及周边居民安置情况，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和项目风险分析。1.3可行性研究的结论该项目的建设符合新干县新一轮城市总体规划，环境优美，交通方便，是新干县城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。是按照“老城改造，完善功能”的思想，而高起点规划、高品味建设房地产开发项目，该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的。项目建成后，可进一步缓解城市住宅紧张的状况，特别是满足新干县人民日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平，以及新干县人民对服务功能齐全、智能化、环保型的高档次住房的需求，对提高市民生活质量将起到积极的推动作用。同时，项目最终还为推进新干县住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到示范和带动作用。该项目是一个有较好社会效益和环境效益的项目，应尽早组织实施。钰龙华府商住小区（一期）建设项目可行性研究报告4第二章项目建设背景与必要性2.1项目背景2.1.1新干县概况新干县地处江西省中部，吉安市“北大门。县境北接樟树、丰城市，南连永丰、新干县，西毗新余市，东靠乐安县，全县面积1248平方公里，总人口30万，现辖5镇8乡2个国营农林场，169个行政村。县境内自然资源丰富，素有“粮仓、桔乡、林海、盐田、药邑、青铜王国”之美称。全县耕地面积43.2万亩，粮食总产量22.2万吨，是江西省商品粮生产基地。有山地115万亩，其中林业用地104万亩，森林覆盖率为52.3％，有树种180科550余种；活立木蓄积量为300万立方米，年采伐量13万立方米，是江西省杉木用材重点基地县。水面12万亩，可利用养殖水面4万亩，水能蕴藏量1.9万千瓦。矿产资源有金属矿12种、非金属矿10种，其中铜矿脉15条，储量万余吨；锡矿脉11条，储量1360余吨；稀土金属矿15种，储量3000余吨；盐矿储量面积10平方公里，储量23亿吨；花岗岩储量大、分布广，以墨晶玉为著称。2.1.2经济发展概况近年来，新干县委、县政府积极对接“长珠闽”地区产业转移，主攻项目、决战“两区”，加速新型工业化和城镇化步伐，加强“三农”基础工作，全县经济发展速度进一步加快，经济增长的质量和效益显著提高，各项社会事业协调发展。2012年，面对宏观经济形势复杂多变、下行压力较大的不利因素，在市委、市政府和县委的正确领导下，在县人大、县政协的监督支持下，县政府认真落实科学发展观，团结和依靠全县人民，克难攻坚，负重奋进，全县经济社会呈现稳中快进的良好态势：1、综合实力迈上新台阶2012年全县生产总值完成80.08亿元，增长15.5%；财政总收入迈上10亿元台阶，达到10.08亿元，增长20.1%，总量列全市第四，地方财政收入8.1亿元，增长45.8%，增幅列全市第四；全社会固定资产投资完成80.4亿元，增长28.5%；社会消费品零售总额22亿元，增长23%；居民储蓄存款余额62.7亿元，人均存款达1.9万元，居全市第一；农民人均纯收入达8061元，增长15.3%。经济结构进一步优化，三次产业比调整为20:53.5:26.5，工业对经济的主导作用增强,县域经济竞争力有新提升。2、产业发展显现新成效新干工业园区于1997年开始规划建设，2001年9月，经吉安市政府正式批准成立，2003年成为全省20家重点调度工业园区之一，2004年被省政府授予先进工业园区称号，在全国开发区清理整顿中，成为全省保留的94个省级工业园区之一，2006年3月，成为全省30家重点调度工业园区之一，并由省政府授名为江西新干工业园区，2007年被列为全省30强工业园区之一，同年，又被省科技厅授予“省级民营科技园”称号，2006-2009年，连续四年获得全市工业园区建设先进县奖。近年来，新干工业园区以产业集群发展为目标，注重依托产业资源和市场、人才优势发展，按照“打造特色板块，推进产业集群”的发展思路进行重点规划建设，现已形成了“一园三区六城八大产业”发展格局。“一园”即新干工业园，“三区”即南区、北区、河西区，“八大产业”工业城即盐化工业城、粮油食品工业城、玻璃灯饰工业城、箱包皮具工业城、建材包装工业城、机械机电工业城、林产工业城、生猪加工工业城。八大产业注重发展关联配套企业，催生产业链，形成了优势互补、布局合理、特色鲜明的“园中城”产业发展格局。2006年，江西新干盐化工业城荣获江西省省级盐产业（新干）基地称号（全省首批14个），箱包皮具工业城荣获江西（新干）小企业创业基地称号（全省首批18个）。3、城乡基础设施再完善。新干县区位条件优越，基础设施完善。县境内外交通便利，京九铁路、105国道、赣江水道呈川字型纵贯县境南北，京九铁路在该县境内里程42.16公里，在新干县大洋洲设有一个货站，在县城南1公里设有一个三级客站。105国道在新干县境内里程为36.42公里，赣江河道常年可航行300吨级货轮，洪水期间可通行500吨级货轮。境内有4个200吨级泊位码头。全县境内现有公路148条，总里程823.6公里，公路密度达0.66公里/平方公里。随着新干赣江大桥及其赣粤高速公里连接线工程和新干至抚州乐安公路的建成通车，全县可形成南北畅通，东西相连，完善便捷的十字架型对外交通网络。水力电力充足，境内有华东大电网110KV输变电站3钰龙华府商住小区（一期）建设项目可行性研究报告5座，可保证全县工农业生产和生活用电。邮电通讯已形成了以程控数字化、光缆传输、移动电话为主的现代化通讯网络。2.1.3新干县历史悠久，旅游资源丰富新干历史悠久，文化源远流长：从塘头镇桁桥玛瑙山、牙牙山等多处新石器时期文化遗址的发现就说明早在新石器时期就有人类在新干大地繁衍生息。尤其是1989年出土的大洋洲商代大墓青铜器以其品类齐全，造型奇特，纹饰精美，数量之多闻名于世，更加充分说明人类进入文明社会以后，距今三千二百多年前，在新干这块神奇的土地上，就有过高度发达的青铜文化。与大洋洲商墓相映成趣的同期古文化遗址还有牛头城遗址、瓦城遗址等，在东距大洋洲商墓遗址5华里处的牛城(现大洋洲中棱水库址)，不但有土筑城墙，出土了大批陶器，而且还出土了5件青铜列鼎，形成了以大洋洲商墓为中心的商文化遗址群。西周、东周文化遗存有莒州遗址，出土了一批陶器文物。春秋之时，作为吴头楚尾的新干，处于吴楚相争的前沿，至战国时期，战事频繁，兵马未动，粮草先行。现存于界埠袁家村南的战国粮仓遗址即是当时诸强争夺的重要目标，遗址规模之大、年代之早、储粮之多堪称江西之最。散布于遗址地表的“火烧米”成了人们发思幽古之情的凭证。在馆藏文物中仅唐宋元明清时期的陶瓷、石刻等文物就有一千多件，且各具特色，有较高的历史价值。辛亥革命时期有新干籍同盟会会员邹继龙，大革命时期有江西青年学生运动的领袖、新干籍中共党员邹努。土地革命时期毛泽东领导的中国工农红军先后几次转战新干，在如火如荼的苏区革命运动中，新干苏区先后发生过多次战斗，有力地打击了国民党的反动统治，建立了苏维埃政权。革命遗址有秋山、王众岭、窑背凌战斗旧址，革命纪念地有麦斜龚家毛泽东旧居、县第一次工农兵代表大会旧址、县苏维埃政府旧址等。根据《中华人民共和国文物保护法》之规定，经省、县两级人民政府批准的重点文物保护单位有18处。其中商周时期的牛头城遗址和界埠战国粮仓遗址被列为省级重点文物保护单位。经国家文物鉴定专家组鉴定，县博物馆收藏的四件文物被定为国家一级文物。旅游资源丰富，考过价值极高，为新干县的发展开路指明。2.1.4新干县十二五规划纲要有关“一江两岸六