养老地产研究及项目投资分析

养老地产研究及项目投资分析一、乌鲁木齐市老年服务机构发展现状与趋势1、服务内容单一，无法有效满足老年人需求总体上来说，乌鲁木齐市现有的老年日间照料服务中心是托管老人，提供餐钦、简单保健等服务内容，属于临时托管护理的养老机构。而大部分养老福利院的主要服务内容仍然是照顾老人的饮食起居，提供简单医疗护理，业余生活较平淡，文化娱乐活动较少，保健康复器材缺乏，有的硬件设施部分不符合老人的生理特点要求。无法满足老年人的精神文化及医疗保健的需求。2、养老机构规模较小，没有形成规模化经营现阶段乌鲁木齐市共有26家养老福利机构，设计床位2758张，实际入住2276位老人，这还包括部分全疆到我市养老机构入住的老人，按照我市60岁以上老年人口的绝对数量，远远不能满足需求。其中公办或公办民营性质的有6家，其余为民办，基本属于非营利性质。设计床位在200张以上的只有市养老福利院、仁和老年公寓、锦绣老年公寓、咱爹咱妈老年公寓等4家；设计床位在100张以上的有新疆民政老年公寓、新城老年康乐苑、卡子湾爱心老年公寓等6家，其余都在80张设计床位数以下。养老机构整体规模较小，最大的市养老福利院设计床位数只有250张，基本上没有形成规模化经营。养老福利机构的规模小型化带来的则是经营成本较高、服务内容单一、医疗服务欠缺、抵御风险能力不强等相关问题。3、与合作医院联系不够紧密，无法提供优质医疗服务医疗保健服务是养老机构提供的一项非常重要的服务内容，因为入住养老机构的老年人中有相当一部分人的身体有不同种类的疾病，对他们的医疗保健显得尤为重要。但目前乌市的养老机构有的没有合作医院，有的合作医院等级资质不高，有的没有形成紧密联系。大部分养老机构提供的医疗服务只不过是一些常见病的治疗和常规检查。这在一定程度上影响了养老机构提升服务质量，也阻碍了其良性发展。二、乌鲁木齐市老年服务中心市场前景分析目前我国老年人口已超过1.6亿，到2020年，中国的老年人口将达到2.48亿人，老龄化水平将达到17.17％。到2050年，中国的老年人口总量将超过４亿人，老龄化水平将超过30％以上。人口专家预计，2035年前后，我国65岁以上老人占总人口比例将上升到20%.不断扩容的老年人群，使“银发经济”商机日益凸显。新疆维吾尔自治区人民政府出台《关于“十二五”期间推进社会养老服务体系建设的意见》。《意见》明确规定，“十二五”期间新疆将重点打造“9073”养老服务模式，逐步实现90%的老年人居家养老，7%的老年人在社区养老，3%的老年人机构养老。到2015年，新疆城乡各类机构养老床位数达到8.7万张，每千名老人拥有机构养老床位数达到30张。截至2011年年底，新疆60岁以上老年人口已达240.48万人，占全疆总人口的10.93%。预计到2015年老年人口将达到290万以上。乌鲁木齐60岁以上老年人口32.77万人，占户籍总人口的13.12%，乌鲁木齐已经进入老龄化社会。乌鲁木齐老年人口基数大，加之南北疆离退休老人向乌市聚集等因素，使得乌鲁木齐老年人口呈现规模大、增长快、高龄化、空巢化等特点。预计到2015年，全市老年人口将达42万人左右，占户籍人口的15%以上。目前，乌鲁木齐仅有养老床位3104张，而按照民政部《养老体系建设十二五发展规划》标准，每千名老人拥有养老机构床位数为30张，乌鲁木齐养老机构床位数应达到9590张，才能满足当前的养老需求。面对“老龄时代”的到来，养老已经成为一个备受关注的社会问题。因此，新建设施功能先进、面向社会全方位开放、满足社会不同层次老年人福利服务需求的现代化老年服务中心，市场前景广阔。三、项目定位及选址要求1、目标客户群定位通过前期市场调研，结合现有乌鲁木齐市养老机构的发展现状和年龄结构及层次差别，本项目定位为高端养老市场，主力客户群主要为以下三类人群：老年项目目标客户群分类特征客户类型高收入活跃型退休老人未来主力客户群未来可争取客户群年龄段60岁以上45-60岁35-45岁客群特征1、健康状况良好、活力充沛2、有技能、愿意发挥余热1、一般处于事业巅峰和守成阶段，购买力强大2、懂得人生规划，考虑自身养老3、重孝道，替父母考虑1、处于人生的上升期，事业蒸蒸日上2、思维敏捷，观念进步，目光长远3、对父母的养老心有余而力不足职业分布1、有活力的高收入行业退休人员2、政府退休人员1、个体工商企业老板和高管2、海归养老人士1、企业中层干部、白领2、大学教师个人收入年收入20万以上年收入50万以上年收入30-50万2、项目定位任何一个房地产项目的主题定位与项目开发成功与否的关系至关重要，老年地产更是如此。老年人有其独特的住宅、生活、心理需求，不同阶层、不同收入水平的老年人对产品的需求差别很大。正是由于老年人的偏好差异性大，项目的产品定位包括产品类别、产品线配比、附属设施配套等在设计方面尤为重要。因此经验性学习和实地考察，借鉴成功企业的定位方法，对该项目的定位提出以下建议：老年项目主题定位发展理念代际型居家养老社区：在养老社区还处于探索阶段的起步期，我们不一定要追求所谓的养老模式去发展大而全的养老社区，相反，能切中乌鲁木齐市场现阶段现实需求点的产品并进行精细化运作更容易成功。针对乌鲁木齐市场低龄老人为主、且更倾向于家庭养老的需求偏好，建议发展适合于居家养老的产品组合，同时在社区配置专业化养老资源支持，打造可复制的大型养老社区发展模式产品类型代际居住类、无障碍住宅类、陪护公寓类、商业及社区配套类，不建议开发疗养型老年公寓产品，向旅游型养老地产、候鸟式养老模式努力产品配比5%代际居产品、10%无障碍住宅、55%老年公寓、6.4%医院/康复中心、24%商业配套设施配套精装陪护公寓、托老所、医院、老年活动中心、照料中心、多功能服务站、商业中心、幼儿园产品创新共居式、邻居式代际居产品，实现代际居住的“分而不离”产品档次产品关键在于高品质的打造，例如以花园洋房取代一般老年社区的多层公寓产品，产品总体为中高端定位3、老年项目选址要求相对于住宅地产、商业地产选址条件，老年地产具有它自身的选址要求。前两者注重于区位和交通，而后者出交通和区位因素之外，还有老年住宅特有的选址因素需要重点考虑，如规模、安全等因素。通过对相关理论的学习和对知名养老企业的实地考察，现总结如下：老年项目选址考虑因素及说明考虑因素说明1、位置乌鲁木齐市自然条件较好的城市近郊区，周边自然环境、空气质量和生活环境是否对老人有较强的吸引力是具体地块选址的关键2、规模发展老年社区的地块应有足够的使用面积，以满足老年人的低密度居住、开展户外活动要求3、交通与市区之间交通便捷，有公交、地铁或主要道路，可较易到达市区的地块是养老社区发展首选，例如南山风景区、地铁环线周围片区等4、安全虽强调交通便捷性，但从老人生活出行的安全性考虑，宗地周边尽量不以主要交通干线为界，以确保老人购物、休闲等日常活动不必穿越城市主要街道5、环境地块不应直接临近学校、游乐场或其他各类较嘈杂的娱乐区6、区域建议地块靠近生活区，周边生活气息浓郁，使老人们与各年龄段的人群有较多相互交往机会，避免产生于社会隔绝、被社会遗弃的消极心理补充乌鲁木齐市建设用地紧张，考虑土地获取的可能性，我们建议在以上6大因素中，优先考虑1、3、6项，在保证未来社区环境良好的同时，使入住老人感觉浓郁的社区生活气息，与社会及家庭的紧密联系对于占多数比例的中高端可自理老人而言尤其重要四、乌市老年项目意向用地优劣势分析通过对以上老年项目选址因素的综合考虑，结合投资中心现阶段接触的储备地块，分别对南山（水西沟区）、石人沟、达阪城区及西山农场四个区域的相关地块进行了分析和总结。具体分析内容见附表1，结论如下：(1)根据整体得分来看，达坂城区、石人沟总分最高。(2)区位综合分析：石人沟距市中心最近。交通状况：根据了解该4处区域道路状况均良好。人口情况：达坂城区域所辐射人口数量较多。气候环境：由于西山农场距西山工业园区较近，相对会受到环境污染影响。土地出让金：石人沟、达坂城土地出让金价格相对较低。(3)根据区域发展及距离市中心远近，同时结合土地出让金的价格情况，认为石人沟更加适合养老地产开发。结论：相对于其他选址因素，老年项目选址更注重医疗和环境因素。在具体宗地选择方面，水西沟区、石人沟、达阪城区及西山农场四区域中，首先被淘汰的可能就是西山农场，环境因素不符合老年选址要求。环境因素现阶段最好的是水西沟去，次之为石人沟、达坂城区；根据招拍挂地价及拆迁补偿费用综合考虑，最优区域在达坂城区，其他几个区域综合地价相差不大。因此，综合考虑以上因素，老年项目地块选址最优排序为水西沟、石人沟、达坂城。五、建设规划和内容1、建设规模本项目建设规模是根据本地区老年服务市场需求和资金筹措情况进行确定的。本项目总用地面积66670平方米（约100亩），建筑基底面积9533平方米，总建筑面积34546平方米，建筑类型主要为联排别墅和高层精装公寓，其中高层精装公寓为4层，联排别墅为两层，容积率为0.52，项目建成后可容纳老年人300人入住。其中：1、联排别墅15套，主力户型为150-200平方米，总面积5850平方米；2、高层精准公寓建筑面积13650平方米，主力户型为65平方米/间；4、医疗康复中心建筑面积为2190平方米；5、老年活动中心建筑面积为2400平方米。2、主产品建设内容用房类别原指标及平均数设计参数指标指标*系数占总面积(%)300张床位面积总和老年人用房入住服务用房0.340.571.39340.00生活用房17.1628.6079.8919500.00卫生保健用房1.472.456.021470.00康复用房0.721.202.95720.00娱乐用房0.841.403.44840.00社会工作用房1.542.576.311540.00老年人用房合计10024410行政办公用房1.071.653.291000.00附属用房3.976.1112.227136.00合计27.117.7515.51老人用房面积24410.0071%附属用房面积8136.6724%大棚面积2000.006%总计34546.67100%容积率0.523、说明(1)各种用房类型及指标为引用《老年养护院建设标准》（建标144-2010）版本中300张床位的相关数据。其中老人用房平均使用面积系数为0.6，其他用房（包括行政办公及附属用房）平均使用面积系数为0.65；(2)因为该标准中的养护院是以实用性和公益性进行设计的，与本项目存在目标差异，因此在在面积设计上把平均水平总体提高一倍，其中按照相关考察经验，把生活用房设计为65平米，包括公摊；(3)鉴于新疆特殊的气候地理条件，综合考虑老年人冬季养生需求，故在原设计用房类型基础上加建了2000平米的冬季温室大棚；(4)在生活用房设计方面，70%的面积建设老年公寓，30%建设联排别墅;(5)在建筑布局方面，计划把60个老年公寓房间与医疗康复、行政办公、入驻服务、娱乐以及附属用房统一安排在一栋五层楼内完成，计总面积为16946平米；其余150个房间分两栋四层建设。六、投资测算1、计算过程说明(1)在估算过程中，政策性财政补贴、所得税减免以及物业经营收入等科目未纳入核算体系内；(2)在计算过程中，收入一项皆为顺利完成销售计划为前提进行核算的。其中联排别墅分三期出售，销售比例为30%、40%和30%，基价为12000元/平米，增价比例为8%；(3)老年精装公寓的计算分为三个阶梯：40年按照48万元/床位、20年使用权30万元/床位，剩余的按照每床位4000元/月收取租金，三者床位比为34:50:336；其中使用权出售的总量占床位总量的20%，平均售价为11473元/平米；按照年度出租的床位以4000元/月/床的价格进行计算，价格为1477元/平米；(4)在计算过程中，正式销售计划启动后三年，精装公寓主要是以平米单价进行计算的，这样做主要是为了核算方便；在三年销售期满后，精装公寓按照全出租的形式收取租金来计算，预计每年有1612.8万元的租金收入；在整个计算过行程中，把后四年的租金已计算在内；(5