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YES检查总收入序号项目平均售价（元/㎡）可销售面积（㎡）总价（万元）备注辅助列勿删1售/租回款（万元）283,655.40851,861.761.1销售回款（万元）283,655.40851,861.761.1.1住宅--1.1.2公寓32,000.00116,566.60373,013.121.1.3办公28,000.00162,088.80453,848.641.1.4商业50,000.005,000.0025,000.001.2出租回款（万元）--1.2.1住宅-1.2.2公寓-1.2.3办公-1.2.4商业-YES检查总开发成本2总开发成本（万元）438,570.762.1土地成本（万元）167,701.232.1.1土地价格（增值税发票）二手土地成本2.1.2土地出让金（财政票据）一手土地2.1.3补地价（商业基准地价5倍）162,541.112.1.4征用、拆迁及补偿费用202.61根据地方政府政策文件收取2.1.5大市政配套费根据地方政府政策文件收取2.1.6耕地占用税根据地方税务局政策文件收取土地取得方式2.1.7契税（*3%）4,876.233%-5%根据地方政府税务局政策收取，本模板暂设定为3%，可根据实际情况调整招拍挂2.1.8印花税（*0.05%）81.272.2前期工程费（万元）17,105.372.2.1三通一平9,000.93以建安工程费的5%计算（需要从新讨论）2.2.2其他前期工程费8,104.44楼面价格200元/㎡(规划设计/可研/水纹/地质/勘查/测绘/审计/招标代理等)2.3建安工程费（万元）180,018.572.3.1公寓50,123.642.3.2拆迁54,704.972.3.3办公72,939.962.3.4商业2,250.002.4各类配套工程费（万元）62,944.48车库层数车库价格2.4.1地下车库61,593.74100平一个，38平/个，车位总面积/占地面积=几层，3000元/平（1），3500-4000元/平（2-3）2.2840002.4.2园林景观费1,350.74200元/㎡2.4.3幼儿园2.4.4会所等2.5开发间接费用（万元）5,400.56按建安工程费的3%计算2.6不可预见费用（万元）5,400.56按建安工程费的3%计算YES检查开发费用3开发费用（万元）94,291.733.1销售费用（*3%）25,555.85销售费用：销售收入*3%4.1管理费用（*5%）21,793.70管理费用：（土地成本+规划设计费+前期工程费+建安工程费+各类配套工程费）*5%财务费用年数5.1财务费用（*9%）46,942.17财务费用：（土地成本+建安工程费）*9%24租售税费（万元）168,794.844.1增值税（*5.77%)44,257.70计算增值税的基数为不含增值税售价，增值税不进损益表4.2增值税附加（*0.58%)4,425.77计算附加税的基数为不含增值税售价，增值税附加进损益表4.3印花税（*0.05%）383.72计算印花税的基数为不含增值税售价，自建开发的印花税包含在管理费用中，不单独扣除4.4房产税（*12%）-计算房产税的基数为不含增值税租金，4.5土地使用税（地段）-根据地方政府政策文件收取4.6交易税费（*1.5%）11,511.65按不含税销售额的1.5%4.7土地增值税（增值率73.75%）108,216.00检查总投资5总投资（万元）6有票税前净现金流（万元）150,204.427无票税前净现金流（万元）148,204.428企业所得税（万元）33,524.19企业所得税（25%）9无票税后净现金流（万元）114,680.2410投资回报率（%）11租售净利率（%）YES检查税前净现金流和税前利润11土地成本（无票）（万元）2,000.0012工业地产转让应缴增值收益（万元）36,506.4913计算净收益总投资（万元）36,506.4914净收益现金流（万元）78,173.7515净收益回报率（%）转载此表注明出处啊水，尊重原著拒绝盗版；时间允许将会设计出升级版融入甲供材与非甲供材，股权/融资/收益分配等方案设计占地67,537.00容积率6.00总可售建筑面积405,222.00序号项目总价（万元）出售面积283,655.401售/租回款（万元）767,443.03住宅1.1销售回款（万元）767,443.03公寓116,566.601.1.1住宅-办公162,088.801.1.2公寓336,047.86商业5,000.001.1.3办公408,872.651.1.4商业22,522.521.2出租回款（万元）-已出售面积283,655.401.2.1住宅-已出租面积121,566.601.2.2公寓-销售比例70.00%1.2.3办公-1.2.4商业-办公基准地价1607工业基准地价359M0办公基准地价9832总开发成本（万元）416,597.29公寓/住宅基准地价24262.1土地成本（万元）167,701.23商业基准地价20852.1.1土地价格（增值税发票）-2.1.2土地出让金/增值税发票-2.1.3补地价（商业基准地价5倍）162,541.112.1.4征用、拆迁及补偿费用202.612.1.5大市政配套费-具体说明：2.1.6耕地占用税-2.1.7契税（*3%）4,876.231.安居房平均售价：除去时间成本和通货膨胀，本项目安居房的参考价格为11000元/平方米2.1.8印花税（*0.05%）81.272.商品住宅平均售价：2.2前期工程费15,754.643.商铺平均售价：2.2.1三通一平8,108.944.规划设计费：楼面价格200元/㎡，工程量为100581㎡2.2.2其他前期工程费7,645.705.前期工程费：以建安工程费的5%计算2.3建安工程费164,854.846.建安工程费：其中综合住宅按5000元/㎡计算，商业按6000元/㎡计算，二者都取最高标准2.3.1公寓7.各类配套工程费：园林景观费以200元/㎡计算，综合配套费用以300元/㎡计算，地下车位面积暂无法得知2.3.2拆迁8.开发期间税费和不可预见费用：按建安工程费的3%计算2.3.3办公9.销售费用：销售回款的5%计算2.3.4商业10.管理费用：（土地成本+规划设计费+前期工程费+建安工程费+各类配套工程费）*3%2.4各类配套工程费57,642.4011.财务费用：（开发成本+销售费用+管理费用）*8%2.4.1地下车库12.销售税费包括：增值税金及附加、印花税、交易税费、预征土地增值税和清算土地增值税2.4.2园林景观费13.清算土地增值税：土地增值税*30%-预征土地增值税2.4.3幼儿园14.企业所得税征缴点为25%2.4.4会所等15.投资回报率：净利润/总投资额2.5开发间接费用5,243.6216.安居房申请条件：2.6不可预见费用5,400.561）申请人、共同申请人均具有本市户籍;2）申请人参加本市医疗保险累计缴费5年以上，或者申请人依照《深圳市人才认定办法》经认定为人才且参加本市医疗保险累计缴费3年以上;3）申请人、共同申请人在本市未享受过购房优惠政策在本市未拥有任何形式自有住房、在申请受理日之前5年内未在本市转让过自有住房;3开发费用（万元）92,211.854）申请人、共同申请人符合国家计划生育政策。但是，申请人、共同申请人曾经离婚的，离婚前其原配偶、未成年子女在本市拥有任何形式的自有住房但在离婚后归其原配偶或者未成年子女所有，且离婚时间距申请受理日不满5年的，不得申购。3.1销售费用（*3%）24,109.304.1管理费用（*5%）21,160.38此开发成本不包含土地成本5.1财务费用（*9%）46,942.17增值税及附加的测算方法-增值税综合税负率=[（销售收入-土地成本）/(1+11%)*11%-开发成本进项-期间费用进项]/[销售收入/(1+11%)]，具体计算详见增值税税率抵扣表增值税附加税负率=增值税z综合税负率*附加税税率4租售税费（万元）168,794.84土地增值税的方法4.1增值税（*5.77%）44,257.70加计可扣除项=（土地成本+开发成本）*20%4.2增值税附加（*0.58%)4,425.77可扣除项=土地成本+开发成本+开发费用+加计可扣除项-税费（增值税及附加）4.3印花税（*0.05%）383.72增值额=销售回款-可扣除项4.4房产税（*12%）-增值额/可扣除项《50%土地增值税=增值额*30%4.5土地使用税（地段）50%增值额/可扣除项《100%土地增值税=增值额*40%-可扣除项*5%4.6交易税费（*1.5%）11,511.65100%增值额/可扣除项《200%土地增值税=增值额*50%-可扣除项*15%4.7土地增值税（增值率73.75%）108,216.00增值额/可扣除项200%土地增值税=增值额*60%-可扣除项*35%备注：开发费用《开发成本*10%291,618.10土地成本+开发成本43,066.15开发费用58,323.62加计可扣除项5总投资（万元）713,128.1748,683.47增值税额及附加6有票税前利润（万元）134,096.75441,691.36可扣除项7无票税前利润（万元）132,096.75325,751.67增值额8企业所得税（万元）33,524.1973.75%增值率=增值额/可扣除项9净利润（万元）98,572.56108,216.00土地增值税10投资回报率（%）13.82%11租售净利率（%）12.84%12土地成本（无票）（万元）2,000.0013工业地产转让应缴增值收益（万元）36,506.4914计算净收益总投资（万元）749,634.6615净收益（万元）62,066.0716净收益回报率（%）8.28%此列数据手工填写切勿改变顺序转载此表注明出处啊水，尊重原著拒绝盗版；时间允许将会设计出升级版融入甲供材与非甲供材，股权/融资/收益分配等方案设计序号类别成本结构比占收入结构比发票取得率土地出让金（财政票据）##########19.08%100.00%1土地价格（增值税发票）-0.00%100.00%2三通一平8,108.941.06%100.00%3其他前期工程费7,645.701.00%100.00%4建安工程费##########21.13%85.00%5各类配套工程费56,706.747.39%85.00%6开发间接费用4,615.860.60%20.00%7销售费用24,109.303.14%100.00%8管理费用18,627.102.43%20.00%9合计##########767,443.0310增值税综合税负率11城市维护建设税12教育附加13地方教育附加14其他（基于已缴增值税）15其他（基于预售楼款）16附加税费综合税负率17增值税及附加综合税负率房地产增值税实际税负（一般纳税人）进项税率收入抵扣率销项税率实际税负11.00%2.10%11.00%0.00%11.00%0.12%6.00%0.06%11.00%1.98%11.00%0.69%17.00%0.02%6.00%0.19%17.00%0.08%5.23%11%5.77%城建税7%7.00%城建税5%3.00%城建税1%教育附加3%地方教育附加1%提防1%0.58%其他6.34%48,683.47YES房地产增值税实际税负（一般纳税人）市区县城和镇乡村根据地方规定填列1.收入(万元)408,872.65土地增值税扣减总额(万元)2.扣减总额(万元)317,478.40土地增值税增值额(万元)2.1办公式公寓（土地+开发成本）(万元)166,638.92土地增值税增值率(%)2.2开发费用(万元)36,884.74土地增值税(万元)2.3增值税(万元)23,579.292.4增值税附加(万元)2,357.932.5土地增值税(万元)49,693.002.6企业所得税(万元)38