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产业地产培训系列一——产业园市调攻略研发中心相关案例分享产业园市调准备筛选市调对象，确定内容市调执行报告内容.引子.“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。”——《孙子兵法·谋攻篇》无论是产业地产、办公地产、还是商业、住宅地产，市调的目的无非是想了解市场、竞争者的策略。知己知彼、百战不殆市调的过程和大的内容无非也主要是如下三块：引子.主要的区别是，产业地产的开发商与住宅、商业等地产开发商关注点不同，相对来说，他们更加关注：关注因素园区定位开发策略产业定位启动策略资金投入状况解决：园区应该承担的功能园区定位的格调产业是园区利润的主要来源和依托。解决功能模块功能配比方案规划等解决启动次序体量如何启动等问题引子.——产业园市调与其他项目市调的区别相对应的产业园市调更加关注如下8方面内容。产业园市调重点关注因素产业功能分类企业入驻状况产品特征规划特征功能布局及配比优惠政策园区背景等引子.——产业园市调与其他项目市调的区别因此我们市调的主要对象不是住宅，也很少是市区的办公楼，而是往往位于郊区的产业园。当然，产业园一般体量规模都比较大，往往涉及到多种物业形态，住宅、办公、商业等是涉及频率较高的物业，有时候也会涉及到酒店或者酒店式公寓等其他物业形态。这时根据我们项目的服务阶段不同，将有不同侧重的涉及到其他区域的相应物业。市调对象引子.——产业园市调与其他项目市调的区别无论是何种项目的市调均需要制定详细的市调计划，特别是在需要几个人或者多个人进行合作市调的时候，便于市调资料的统一、详实。市调计划通常需要包含以下内容：市调目的市调范围市调对象市调主要内容市调时间负责区域划分市调资料的整理市调资料讨论、反馈补充市调市调准备——制定市调计划通常情况下，针对市调的对象和市调内容，都会先通过网络、电话等方式，收集相关的基础信息，比如楼盘地址、占地、建筑面积、容积率、绿化率、建筑密度、建筑风格、物业类型、开发商、物业管理费等。然后再针对查询不到的信息实地调研，如推盘节奏、立面风格、社区景观、景观节点、装修成本、装修器具、客户来源等。做到有的放矢，降低市调压力和辛苦市调准备——制定市调计划去实地市调之前，我们首先需要划定市调范围或者区域。在做这项工作之前，我们需要首先确定城市产业的主要集中区域，一般是集中在不同的几个区域。——最好能画出一张产业分布图，这样比较一目了然。郑东新区经济技术开发区马寨食品工业园科技物流园海马汽车工业园医药物流产业园电子信息产业园日产汽车工业园装备制造工业园河南科技园大河工业园郑州包装印刷产业园郑州信息创意产业园生态创意园国家动漫产业基地（河南基地）威科姆国际生态软件园国家大学科技园东区国家大学科技园西区光伏产业园新材料产业园固态照明产业园中部软件园生物医药产业园光机电产业园保税物流产业园郑州高新区郑东新区市调执行——筛选园区发展方向其次再查郑州高新区和郑东新区的产业定位是什么？里面又分那些小的园区？分别的产业定位是什么？除非是开发商真的对这块地没有一点看法，一般情况下，开发商都会有一些大的产业发展方向，比如说要做物流园、高科技园、软件园等等。而我们要做的就是将这些大的产业方向进一步细化，这样园区在招商的时候才知道应该重点面向哪些产业进行招商。一般首先/重点要市调的版块往往是项目所在的区域或者版块，然后再逐步向外延伸，是其他园区。市调执行——筛选园区发展方向根据市调目的，确定需要园区市调的物业形态一般情况下，需要了解园区提供了哪些物业形态，除了办公以外，还提供了哪些配套功能。市调执行——确定市调物业形态在做园区市调之前必须要做园区区位分析市调执行——园区区位要求做出，园区机能图其次介绍园区的经济指标：占地建筑面积容积率绿化率建筑密度开盘时间去化率售价/租金等项目地址：广富林路4855弄近鼎源路项目四至：东临东升港南到文翔路西至鼎源路北到广富临路交通配套：A5嘉金高速、A8沪杭高速公路、A30同三国道、轨道9号线周边环境：毗邻台积电和上海金陵工业园，临近佘山国家旅游度假区和在建的辰山国家植物园，紧靠松江大学城地理位置偏远，周边极度缺少生活及办公氛围，总体环境较差。A30A30大业领地大学城站松江新城站市调执行——园区区位项目占地：1800，一期约178亩，预留800亩建筑面积：60余万M2，一期总建20万M2面积段：一期1300~4000M2总套数：57栋，88个单元容积率：1.3绿化率：40%主要入口一期次要入口市调执行——园区区位来到一个园区，首先看到的就是园区的入口，那么入口的图片是必不可少的。最好要有园区全称的图片市调执行——园区入口由于规划方案及办公面积的分割是重要的服务内容之一，市调时要重点关注目标园区的办公楼单体的：①外立面②建筑风格③单体体量④标准层面积⑤分割大小⑥标准层高⑦大堂层高⑧大堂设计⑨空调种类（集中式中央空调、VRV空调、独立分体式空调等）⑩有无装修、装修成本11装修部位12单体的平面图13租赁价格14售价市调执行——办公楼必须有的照片，立面、建筑单体、大堂、办公空间内部、装修部位、平面图办公楼外立面示意图：立面风格：大多数产业办公楼的建筑风格都是现代建筑风格面砖+真石漆涂料+玻璃幕墙面砖+玻璃幕墙面砖+玻璃幕墙+铝板石材+玻璃幕墙+涂料市调执行——办公楼总部楼A楼型B楼型B、C楼型市调执行——外立面展示图片A1/A2：建筑面积1250-1550平方米，4-5层大楼运用简洁果断的折形屋面，将建筑体块做大胆的竖向切分，给人耳目一新的感觉。立面采用现代和古典相结合的手法，大块的石材和通透的玻璃形成强烈的虚实对比。细节丰富的石材墙面和入口处形似中国古建花窗的金属条拼图，赋予建筑深厚的文化内涵，满足现代人追求简单而精美的审美取向。建筑面积1250-1550平方米，4-5层。顶部局部退层，留出足够的屋顶花园平台，为企业高层创造了私秘又风景绝佳的视觉空间。市调执行——单体体量及特征B1/B2：建筑面积1500-2000平方米，6-7层B3/B4：建筑面积1450-1750平方米，6-7层B1/B2:建筑面积1500-2000平方米，6-7层。大楼简洁明快的玻璃墙面，最大限度的满足办公空间对采光的要求;而局部半透的磨砂玻璃和金属框的运用，改善了玻璃单一的质感和立面的长宽比例，增加了建筑的多样性。B3/B4:建筑面积1450-1750平方米，6-7层。大楼顶层和底层局部架空的空间，成为室内和室外空间的过渡，很好地联系了不同的截面，并延伸了室内的视觉空间。入口的尺度做了挑高处理，简洁大气。整体建筑风格简约明丽。市调执行——单体体量及特征C1/C2：建筑面积2000-2200平方米,8-9层C1/C2:建筑面积2000-2200平方米，8-9层。大楼左右两个办公单元用对比的墙面进行处理，创造出了两种肌理效果，很自然的分出两种办公单元。从组团拼接来看，这种组合打破一味重复、单调乏味，这个外型富于变化，而且每个单元一目了然。无论是以玻璃凸窗户为主，还是以竖立向条窗为主，是突显一种简洁果断的立面风格.市调执行——单体体量及特征D:建筑面积4200平方米，9层。大楼近似六边形的平面，为独栋的单体创造了更多的视野面。在造型上采用不同的材质分离体块，优化了立面的高宽比例。屋顶的斜切处理，不仅丰富了变幻效果，而且使整个楼宇更富有活力。立面上运用材质的大胆对比，体现富有个性的企业形象。C1/C2：建筑面积2000-2200平方米,8-9层市调执行——单体体量及特征六大类产品，形态丰富独栋型13004F双拼型650+6504F围合型（三户）1800-45004F风车型650×44F展示型2800-50004F弧线型3600-65004F产品类型123456市调执行——单体体量及特征立面外观采用多样化的几何体块形体外立面采用面砖与外墙漆组合，颜色是灰色与砖红搭配弧线型3600-65004F独栋型13004F双拼型650+6504F围合型（三户）1800-45004F风车型650×44F展示型2800-50004F市调执行——单体体量及特征项目名称产品形态单体建筑面积层数底层面积标准层面积底层层高标准层层高车位配比财富兴园双拼型64641621624.53.2~3.51个/220方风车型6504163163围合型8504213213展示型400~6004110~16095~145弧线型6464162162独栋型13294332332必须有的信息市调执行——单体体量及特征列表对于园区的商业，我们关注的对象和普通的商业项目市调并无差异，我们需要关注以下内容商业业态商业体量商业在园区的位置商业布局特征商业面宽商业进深商业售价商业租赁价格商业的其他特征市调执行——商业配套商务配套区高尔夫练习场、网球场及篮球场对于园区的住宅（如果园区有相关住宅配套），我们关注的对象和普通的住宅项目市调差异也不大，我们需要关注以下内容住宅的体量住宅的位置住宅的布局特征住宅类型（多层、小高层、别墅、花园洋房等）住宅的售价等住宅的定位可以多贴一些图片市调执行——配套住宅另外，园区的车位/车库也是我们关注的重点之一，因为园区要根据企业的入驻数量及规模，规划相应的车位数量。对于车位，我们需要关注以下信息：车位的位置车位的数量车库的入口车库内有无景观资源车库的其他特征要求：这些信息除车位数量“以外，均需在规划图上标出，并用图片说明市调执行——车库泖亭路都会路嘉金高速路主入口次入口地下车库出入口车位共400多个，其中地下70多个车位价格：8万/个每户保证3个车位市调执行——车库中国庭院与西方开放式街区结合，公共与私密结合，独立楼宇和共享庭院结合，单元式总部楼与公建区商务楼围合布局。总体绿化率50%，容积率1.59。庭院式中心绿化，点式组团绿化，带状公共绿化结合。总部基地绿化景观效果图总部基地绿化景观实景图市调执行——景观及景观节点对于规划方案，市调园区的规划方案平面图是必须要提供的，如果有立面效果图更好。产品排布方式（兵营式，围合式、组团式等）栋距商业布局住宅布局各种物业之间的区隔园区入口特征景观特征景观节点停车位的设计车库特征等市调执行——规划方案商业住宅要求：能贴出一张园区的规划方案图，标明住宅、商业、办公等物业的位置及体量。市调执行——规划方案面向海内外成长型企业，提供研发办公、产品展示、联络接待等功能的园林式现代商务企业集聚区，项目建成后可入驻200余户企业。总体规划采用花园式办公理念，建筑的排布呈半围合形式，在中心勾勒出一个集中绿地。建筑形态：风车型、围合型、弧线型、展示型、双拼型、独栋型等。功能分区：企业研发区、商务配套区、仓储物流区、员工生活区园区配套：国际会展中心、酒店、酒店式公寓、员工餐厅、咖啡厅、便利超市以及休闲馆所。生活配套区员工中心仓储物流区办公研发区商务配套区写字楼酒店、国际会展中心中心景观区组团景观入口景观区岛形环状半围合布局，功能分区清晰市调执行——规划方案商务管理中心C区9F\8FA区5F\4FB区7F\6F写字楼中心绿地天然水系产品定位“中小企业总部”，以研发、贸易为主。没有进行明确的产业分类。一期88栋双拼和独栋建筑。政府配套：工业区管委会、一站式政府服务大厅、技术创新申报机构、行业管理协会、企业服务绿色通道等。服务配套：餐厅、食堂、综合服务楼、酒店、银行、超市、咖啡厅、茶室。用自身配套功能来弥补周边配套的缺失，并且提供政府一站式服务。市调执行——规划方案园区的开发物业次序及相关体量也是我们关注的重点之一。对于这方面的市调，我们需要了解市调对象的以下内容：启动时间各期开发物业种类及次序各期开发物业体量面对的客群运用的营销手段运用的相关优惠政策市调执行——开发次序园区名称园区概况园区发展产业发展区位占地/建筑面积已建面积约年开发体量园区产值园区目前从业人口园