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产业地产开发流程土地获取获取土地阶段土地信息收集目标土地现状图（地块具体位置及周边情况）规划设计条件（是否存在限制性条件）现场踏勘（地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物）地块周边配套情况（商业资源、教育资源、交通区位）目标区域未来规划的情况。需对地块所属的行政区域规划进行了解，关系到未来项目开发，关键时候能给与决策一些支撑。土地初判地块的上市交易方式和土地价款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整当地的建安成本、政府收费项目和具体情况，进行粗略的成本测算当地的产业发展情况，产业政策导向趋势当地的类似地产市场状况，初步确定产品形式、开发周期的安排土地深判项目的背景条件分析(从地方开发角度、城市产业发展方向、相关的产业背景支持、确认过的产业拿地条件等进行深度市场调研)项目的最终定位（概念策划和规划定位）项目拿地模式思路分析(拿地条件假定，模式优劣评估模型分析)项目开发经营测算（初步成本测算、利润率分析及比选、土地市场及产品市场敏感性分析、项目静态投资利润测算、项目投资规划）项目开发周期及现金流计划最终完成确定的方案，形成可行性研究报告广告费用水平规模经济通过即兴发挥获取的可持续竞争优势寻找资金制作项目前期的投资方案。主要内容包含项目区域的宏微观市场研究分析，项目盈利能力、投资回报周期等各项财务数据，以及项目的主要投资方式；寻找合作伙伴、明确合作方式。项目财务部需要深度参与此步骤，完成对合作伙伴的确定，合作方案的确定，合作细节的确定。敲定合作。与合作伙伴签订战略合作协议，综合管理部配合财务部，法务人员完成对协议的盖章，封存合作实施。主要是合作主体的成立及相关手续办理，涉及股权、债权、增资等相关财务问题，综合管理部注册相关主体投标、摘牌投方案标投经济标拍卖。需进行竞争对手分析、确定土地上限、价格分界、制定拍卖战术挂牌。制定挂牌战术。签订土地出让合同需要确定项目用地图、桩点坐标、用地条件缴纳土地出让金、契税、交易费等。这里发展部门需要配合法务完成合同条款的草拟及完善，财务需要提供资金保障交易完成用地规划许可证土地出让合同土地出让金、交易费等交费证明土地确权企业投资项目备案办理地产开发资质预审表委托工程咨询资格机构编制申请报告研发：协助提供相关项目资料向项目备案机关提交申请报告建设用地规划许可证原地上物土地证登报声明（原土地证作废）土地补偿费（原户主需缴纳的土地使用费）（如有）土地出让合同产业发展部：提供土地出让合同，付款凭证及相关图纸核定用地图、相关图、规划地界坐标图土地交费证明缴纳土地费用现状地形图项目详规研发：委托设计单位设计详规办理土地证土地出让合同交费证明缴纳土地费用建设用地规划许可证地籍图（薄膜图）土地登记申请书土地确权来源证明文件申请人主体资格证明、法人代表证明等规划设计阶段项目规划和策划（可研报告）导入产业的初步确定项目的整体定位确定项目的概念规划基础的测算确定设计前期明确产品设计思路明确设计院选择标准制定设计组织计划方案设计组织方案与设计院选择与合同签订制定规划、景观及建筑单体的设计任务，交工标准，及规划指标、环境指标的规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率彩色总平面图（含经济指标）送规划预审修建性详规成果详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示政府）建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标、逐彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）建筑方案报建图景观概念方案设计及确定指标确认阶段成本指标（招商部门需要与营销策划小组对招商费用指标讨论确定，产业运营部门需要结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议，工程部门、研发部门、财务部门需要对项目前期、工程、配套、费用等指考核指标（考核指标主要涉及到工程板块和招商销售板块。招商部门需结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系；工程部门则需制定严谨的工期指标作为考核）施工图组织设计施工图设计院的选择与合同签订制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标结构方案及设备选型研讨及确定地质勘察报告（组织现场勘察，并提供地质勘察报告）施工图效果总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图施工图审查全图及计算书编制典型楼座建安预审施工图会审施工图全图编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化综合管网方案设计开发部：提供各专业局设计条件景观扩初及方案设计运营：成本核算及费用控制景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化开工建设开工准备移苗临水、临电平整场地施工组织方案招投标、签订合同勘察研发：提供总规划图等所需的全部资料桩基施工单位监理土建施工单位甲供材、分包商沉降观测土建施工单位的公开招标及合同备案施工图会审设计交底质量监督手续环卫、环保等相关手续开工施工放线规划验线桩基施工地基备案基础施工基础处理竣工结算项目销售亮相前准备推盘策略确定产品策略价格策略推广策略招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，制定项目全程招商策略确定外部资源广告公司寻找及确定制作公司寻找及确定策略公司寻找及确定媒介公司寻找及确定活动公司寻找及确定项目推广定位确定项目名称、组团名称项目核心推广理念确定SLOGON确定项目核心识别系统确定LOGO确定vi系统及延展方案确定亮相前项目知识培训建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手比较，付款方式、法律手续，销售技巧等方面的综合系统培训分卖场设立为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房展示中心销售道具准备现场房型手册（亮相版）售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装(建设堡垒、工地围挡、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示架)样板间及样板环境知识说明系统沙盘（概念）、户型单体模型入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型图、DM单、宣传海报等）项目周边主要道路设置醒目指示系统（意向）派遣卡及纪念礼品联动工作的准备配备看房车及看房车的包装进行联动单位的培训和包装意向商家签约进驻意向书项目形象表情、主题、创意表现确定确定项目亮相方案项目亮相细化方案确定项目亮相媒体确定项目亮相项目开盘前准备销售内部资料房型、房号及面积对照表销控客户接待、客户问题汇总及反馈客户积累意向卡销售、客户梳理，意向销控制定，客户关系维护交工标准确定价格体系确定合同准备房型附图交工标准小区摆位合同、附加协议等文本审查确定开盘前销售道具准备现场房型手册深化版及最终版楼书、宣传海报、折页，物业管理公约购房须知，房型图，详细价格表售楼处内外展示道具的统一更换（道旗、吊旗、背板等）沙盘（细化景观及外檐）样板间、也不回家的知识系统的数据更新销控表及销控贴，认购书，合同袋项目形象的提升及深化户外媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）报纸媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）小众媒体及创新媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深化）开盘信息告知媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车体、电梯）银行大协议的签订项目开盘日常招商(销售)月度指标分解根据公司资金情况与项目进展，进行月度指标分解与调整产品分析、聚焦销售重点来电的客户分析、来访客户分析、成交客户分析、未成交客户分析、滞销产品分析、家长姓名动态关注，对项目所处销售阶段进行准确判断和适时调整月度操作手册制定根据财务指标，产品情况，客户情况，制定月度的推广策略、销售策略和重大价格监控及调整定期进行价格测算，与销售沟通，根据库存产品和聚焦销售的重点及市场形势变化，调整项目价格，实现项目利润最大化月度推广计划执行报纸媒体：梳理项目形象，宣传产品卖点户外媒体：强化项目形象，聚焦重大节点营销活动：维系老客户促进老带新，制造新闻热点烘托项目人气客户中心：通过公益性活动强化客户品牌忠诚度，加强项目口碑传播效应销售道具支持：楼书、客户通讯、生活手册折页、道旗、吊旗客户到访及接待成交工作客户资源利用大客户，社区活动，职业推荐，物业推荐等工作带来大批意向客外卖场客户到访项目销售现场利用电话回访老客户，并进行客户接待成交工作通过日常培训，提高销售人员的接待水平，现场通过电话回访，邀约客户到访促成成交月度付款计划及支付合作方合同签订回款制定回款节点，协调银行及房管局报纸按期回款月度指标考核公司考核指标完成及调整项目考核指标完成及调整清盘（招商）销售清盘后项目各种资料移交项目销售、招商工作各种问题总结，汇报并存档工程建设主体施工审核施工方案、施工组织设计材料进场验收施工单位填报材料进场报验单三证(材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证)钢筋混凝土工程模板分项工程钢筋分项工程预应力分项工程混凝土分项工程现浇结构分项工程装配式结构分项工程混凝土结构子分部工程配套管线预埋重要分项工程及隐蔽工程质量验收核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一标准层，天面层钢筋地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水暖电管线预埋超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋图纸问题解决图纸问题的发现及分析设计变更施工质量问题、事故处理施工质量问题、施工的分析及调查处理方案的制定、审核、审批处理方案的实施变更签证设计变更工程变更工程变更技术经济分析工程变更申请设计变更工程款支付工程进度的确认工程款申请审批工程款支付主体验收备案外檐装修材料确定甲供、甲分包材料招标制定招标计划编制招标文件拟定投标单位确定材料招标技术要求确定定标原则考察投标单位招标、定标内外檐装修地面基层处理找平层面层基层处理防水基层处理防水层施工面层砂浆抹灰基层处理抹灰饰面板（砖）排砖面砖安装勾缝门窗型材加工安装窗框安装窗扇封胶轻质隔墙放线定位隔墙砌筑及安装幕墙幕墙专业设计预埋件安装龙骨加工及安装幕墙面材安装封胶涂饰基层处理底料施工面料施工水暖电安装室内给水系统室内排水系统室内热水供应系统卫生器具安装室内采暖系统变配电室供电干线电气动力电气照明安装备用和不间断电源安装防雷及接地安装智能化通信网络系统办公自动化系统工程建设建筑设备监控系统火灾报警及消防联动系统安全防范系统综合布线系统智能化集成系统电源与接地环境住宅（小区)智能化系统通风与空调送排风系统防排烟系统除尘系统空调风系统净化空调系统制冷设备系统空调水系统电梯安装招标选定安装单位提供电梯进到土建节点图井道土建施工电梯安装及调试驱动主机导轨、门系统、轿厢、对重（平衡重）安全部件，悬挂装置，随行电缆补偿装置，电气装置整机安装调试、验收毛坯房竣工验收备案会同监理、施工单位初步验收施工队伍整改整理竣工资料及竣工图施工单位提供《建筑工程质量保修书》组织销售、研发、运营、物业共同验收报建委质监部门审定备案与物业进行交接毛坯房竣工结算成品房装修土建工作面移交土建整改垃圾清运吊顶龙骨加工及安装封板洁具护栏和扶手制作与安装饰面板（砖）排砖面砖安装勾缝涂饰基层处理底料施工面料施工橱柜制作与安装门窗套制作与安装花饰制作与安装暖气片安装裱糊与软包成品房验收备案会同监理、施工单位初步验收施工队伍整改整理竣工资料及竣工图施工单位提供《建筑工程质量保修书》组织销售、研发、运营、物业共同验收报建委质监部门审定备案与物业进行交接配套手续及施工热力、排水自来水园林用水、换热站用水中水燃气专业局招标视讯电力场站点位置排水、热力招标手续配套施工给排水与采暖室外给水系统室外排水系统室外供热系统电气室外供电系统室外照明系统综合管网室外智能化系统室外燃气系统环境施工附属建筑停车场围墙，大门收集站景观建筑小品，亭台，连廊道路花坛，场坪绿化竣工结算结算稽核竣工入住室内空气检测住宅准入证住宅准入验收入住准备楼牌标识物业用品准备物业接收钥匙、验房办理入住售后维修售后移交投诉处理装修管理施工资料整理及移交供暖通煤气整体移交物业移交建筑物及相关资料产品问题总结及反馈初始登记区局办理初始登记手续产权证办理为客户办理产权证前期手续分户土地证土地证办理为客户办理土地证前期手续