中国工商银行商品房开发贷款管理暂行办法

中国工商银行商品房开发贷款管理暂行办法【实施时间】1998/07/24【发布单位】中国工商银行中国工商银行商品房开发贷款管理暂行办法第一章总则第一条为支持房地产业的发展，促进城镇住房制度改革，规范工商银行商品房开发贷款管理，维护借贷双方的合法权益，保障信贷资产的安全，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》等有关法律法规，制定本办法。第二条商品房开发贷款（以下简称贷款）系指贷款人向借款人发放的用于商品房及其配套设施建设的贷款。第三条发放商品房开发贷款必须符合国家的方针政策，遵守国家法律法规，坚持效益性、安全性和流动性的经营原则。第四条本办法适用于中国工商银行所辖分支机构办理的商品房开发贷款。第二章借款人条件第五条借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织。第六条借款人向银行申请商品房开发贷款，应符合以下基本条件：（一）有法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件、建设部门核准的资质证明；（二）经营管理制度健全，财务状况良好；（三）信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（四）有贷款证，并在工行开立基本帐户或一般帐户；（五）经工商行政管理部门核准登记并办理年检手续；（六）有贷款人认可的有效担保；（七）贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效；（八）借款人已经取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》；（九）贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告；（十）贷款项目工程预算报告合理真实；（十一）借款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设；（十二）企业信用等级和风险度符合贷款人的要求；（十三）贷款人规定的其他条件。第三章贷款种类第七条商品房开发贷款有以下几种：（一）住房开发贷款，系指用于建造商品住房的贷款。（二）商业用房开发贷款，系指用于建造符合国家规定的商业性用房的贷款。（三）其他商品房开发贷款，系指用于商品房必要的配套设施建设贷款。第四章贷款期限和利率第八条贷款期限一般不超过３年。第九条贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。第五章贷款方式第十条商品房开发贷款采取担保贷款的方式：（一）抵押贷款，系指以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。（二）质押贷款，系指以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。（三）保证贷款，系指以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担连带责任而发放的贷款。第六章贷款程序第十一条借款人申请借款时，应首先填写《借款申请书》，并按贷款人提出的贷款条件和要求提供有关资料。第十二条贷款人受理借款人申请后，应按银行规定程序，指定调查人员调查借款人是否符合贷款条件；核实抵押物、质物、保证人情况；对工程项目的可行性和概预算情况进行评估，测定贷款的风险度；提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率和担保方式等意见。第十三条银行审查人员应当对调查人员提供的调查报告、评估报告及所依据的资料、文件进行审查核实，提出审查意见。第十四条在调查、审查的基础上，由银行有权人审批贷款。商品房开发贷款的审批权限，按照总行颁布的有关中长期贷款授权规定执行。第十五条贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订《借款合同》，并依据有关法律法规和《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定，严格审查担保的合法性、有效性和可靠性，并办理有关手续。第十六条借款人取得贷款之前，借款人应为贷款项目办理有效的建筑工程保险；以房屋作为贷款抵押的，借款人在偿还全部贷款本息之前，应当逐年按不低于抵押金额的投保金额向保险公司办理房屋意外灾害保险，投保期至少要长于借款期半年。保险合同中要明确贷款人为保险的第一受益人。第十七条贷款发放时，贷款人应根据项目进度情况，分期、分批将贷款划入借款人帐户。第十八条贷款发放后，贷款人应对借款人执行借款合同情况、贷款使用情况及借款人的经营情况进行跟踪调查和检查，并建立贷款台帐。借款人应按月或按季向贷款人报送有关项目进度、贷款使用情况以及单位财务状况的报表和资料；项目竣工后，应向贷款人提交工程决算报告。第十九条借款人在借款合同履行期内出现下列情况之一时，必须事先通知贷款人或征得贷款人同意。（一）法人及法定代表人变更；（二）保证人失去保证资格、能力；（三）担保物发生不利于贷款人的变化；（四）产权变动或重要财产被处置；（五）经营方式及经营范围有调整；（六）项目实施进度或资金使用计划有重大调整；（七）经营场所迁移；（八）影响贷款人权益的其他重要变动。第二十条借款人要求提前还款，须事先通知贷款人，并征得贷款人同意。第二十一条借款人应当按照借款合同规定按时、足额归还贷款本息。贷款人也可按合同约定从借款人账户中直接扣收。借款人不能按期归还贷款的，可以在贷款到期日之前，向贷款人申请贷款展期。申请保证贷款、抵押贷款、质押贷款展期的，还应当由保证人、抵押人、出质人出具书面同意证明。另有约定的，按照约定执行。借款人未申请展期或申请展期未得到批准，其贷款从到期日次日起转入逾期贷款账户管理。第二十二条借款人项目完工后，贷款人要参与工程验收和决算审查。第二十三条贷款人应为借款人建立贷款档案，准确及时完整地收集、整理、保存与贷款项目有关的资料、报表、图片、调查报告及借款人的资信等情况。第七章债权保护第二十四条借款人在申请和使用贷款时不得有下列行为：（一）向贷款人提供虚假或者隐瞒重要事实的资产负债表、损益表等资料；（二）不如实向贷款人提供其所有开户行、账号等资料；（三）未经贷款人同意，擅自改变贷款用途；（四）挪用贷款从事股本权益性投资及从事有价证券、期货等方面的投机经营；（五）挪用贷款从事房地产投机；（六）不按《借款合同》规定偿还贷款本息；（七）套取贷款相互借贷牟取非法收入；（八）拒绝接受贷款人对其信贷资金使用情况和房地产经营、财务活动的监督；（九）未经贷款人同意将已设定抵押权的财产和权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或再抵押；（十）抽逃出资，隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产，影响贷款的安全；（十一）使用贷款从事违反国家政策和法律的活动；（十二）影响贷款人权益的其他行为。第二十五条借款人有第二十四条所列行为之一时，贷款人可以采取下列一种或数种处置措施：（一）停止支付借款人尚未使用的贷款并提前收回部分或全部贷款；（二）按规定罚息；（三）提前依法追索保证人，清偿贷款本息；（四）提前依法处置抵押物、质物，清偿贷款本息；（五）依法申请借款人破产还债；（六）贷款人认为可以采取的其他处置方式。第八章附则第二十六条建筑、安装企业贷款和一般性委托贷款中的经济适用住房开发贷款遵照本办法执行。第二十七条各一级、准一级分行可制定实施细则，并报总行住房信贷部备案。第二十八条本办法由中国工商银行制定、解释和修改。第二十九条本办法自印发之日起施行。