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不动产统一登记概述不动产概念：是指不能移动的财产。要点：不动产是“物”。不动产是财产。不动产不能移动。类型土地海域建筑物构作物森林和林木草原…….不动产权利概念：是指依法享有直接支配不动产的权利。要点：其性质是民事权利、财产权、物权。其类型包括所有权、用益物权、担保物权。其内容包括占有、使用、收益和处分的能力。其权利通过不动产登记得到保护。不动产权利类型所有权用益物权担保物权国有土地所有权集体土地所有权房屋所有权构作物所有权森林林木所有权海域所有权矿物所有权……国有建设用地使用权集体建设用地使用权宅基地使用权土地承包经营权草地使用权林地使用权水产养殖权地役权森林林水使用权海域使用权无居民海岛使用权控矿权采矿权……抵押权不动产登记概念：是指依法将不动产权利记载于不动产登记簿的行为。要点：是对不动产权利归属进行的登记。是为了保护产权、保障交易安全。登记行为其实质是一种公示行为。登记结果具有法律效力，承担法律责任。不动产登记类型首次登记变更登记转移登记更正登记注销登记预告登记异议登记查封登记类型首次登记：不动产权利的第一次登记。变更登记：转移登记：注销登记：异议登记：预告登记：查封登记：不动产登记内容发生变更的登记。不动产权利人发生转移的登记。不动产权利消灭进行的登记。对不动产登记错误进行更正的登记。为保全将来不动产权利进行的登记。对已登记的不动产进行查封的登记。对不动产登记内容提出异议的登记。更正登记：不动产有多种类型。每种不动产有多种权利。每种不动产权利有多种登记类型。不动产登记种类很多、关系复杂。主要问题目前的不动产登记登记机构多部门负责土地登记特点：实现空间管理、全省统一配号、全省信息共享。国土部门负责房屋登记特点：实现图形管理、部分信息共享、登记人员较多。住建部门负责农村土地承包经营权登记特点：实行合同管理，空间管理正在开展。农业部门负责林权登记特点：实现空间管理，空间精度较低，林权纠纷频繁。林业部门负责海域使用权、无居民海岛使用权登记特点：实现空间管理，空间精度较低，登记数量较少。海洋部门登记信息不共享各自为政从主观方面看，各部门没有实现信息共享的愿望信息割据从客观方面看，各部门登记信息也没有实现共享标准不一从技术方面看，各部门登记信息也很难实现共享登记结果相矛盾房地分离农林重叠抵押销售从权利主体看，相互关联的权利主体发生错位从权利客体看，相互冲突的权利客体发生重叠从权利内容看，相互排斥的权利内容同时存在现状存在的问题，催生了不动产统一登记。登记信息登记结果登记机构统一登记的由来2007年《物权法》提出建立不动产统一登记制度2014年11月《不动产登记暂行条例》颁布2013年3月《国务院职能转变和机构改革方案》提出实施不动产统一登记2013年12月中央编办印发了《关于整合不动产登记职责的通知》2013年11月国务院第31次常务会议，确定国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记工作，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”2015年3月《不动产登记暂行条例》正式实施统一登记的由来统一登记的由来新的证书和证明全国颁发第一本证江苏徐州颁发第一本证四川泸州颁发第一本证全省颁发第一本证义乌颁发全省第一本证全省第一本证书获得者统一登记的目的更好地保护不动产合法权利可有效防止有关联的不动产权利发生错位的情况更好地方便群众办理登记可有效避免群众多头办证带来的诸多麻烦更好地保障不动产交易安全可有效防止因信息不对称造成不动产的交易风险更好地提升政府管理能力通过登记信息互联共享，可有效提升政府管理能力对统一的要求•登记职责整合到一个部门，建立统一的登记机构登记机构统一•建立统一的不动产登记簿，使用统一的不动产权证书和不动产登记证明•建立统一的信息平台和数据库，实现不动产登记信息互联共享和依法查询•制定统一的法律、法规和规范登记依据统一信息平台统一登记簿册统一对时间的要求20142015201620172014年2015年2016年2017年完成顶层设计，推进省级职责整合完成省市县职责机构整合，推进统一登记实施全面实施统一登记，完善相关政策制度完成信息平台建设，实现信息互联共享统一登记的任务整合职责机构人员制定法规规范标准落实场地移交资料理清统一登记思路掌握业务技术规范开发信息管理平台整合历史登记数据处理权利关系矛盾整合职责机构人员（任务一）国家层面•印发整合文件•组建登记机构•整合工作人员•……省级层面•印发整合文件•组建登记机构•整合工作人员•……市县层面•印发整合文件•组建登记机构•整合工作人员•……制定法规规范标准（任务二）国家层面制定登记条例统一登记簿证统一数据标准制定权调规范制定实施细则信息平台方案争议调处办法登记收费办法……省级层面完善登记簿册细化数据标准转发权调规范细化平台方案制定工作规则出台地方条例争议调处办法……市县层面学习条例细则掌握规范标准落实平台方案制定工作制度编制办事指南印制工作表单……关于不动产登记机构•是指承担不动产登记职责的行政机构，如：**县国土资源局。登记机构承担不动产登记的法律责任，接受上级登记机构的指导。登记机构•是指不动产登记机构内部负责不动产登记业务的行政内设机构，如：**县国土资源局不动产登记局。内设机构代表登记机构具体负责指导监督本辖区不动产登记。内设机构•是指受登记机构委托具体承办不动产登记事务的事业单位，如：**县不动产登记服务中心。事业机构接受本级登记机构的指导，向本级登记机构负责。事业机构国土资源部中国土地估价师与土地登记协会不动产登记局不动产登记中心省国土资源厅不动产登记局不动产登记中心浙江省不动产调查登记协会市国土资源局不动产登记局不动产登记中心县国土资源局不动产登记局不动产登记中心不动产调查登记代理机构不动产调查登记代理机构不动产调查登记代理机构不动产调查登记代理机构社会组织不动产登记组织架构一般情况：加盖县级以上政府登记机构不动产登记专用章。过渡时期：“旧证老章”或“旧证新章”。非行政区：加盖所属县级以上行政区政府登记机构不动产登记专用章。市辖城区：根据登记机构性质确定。关于不动产登记专用章落实场地：包括办公场所、登记窗口、档案场地等。落实场地移交资料（任务三）移交资料数据资料：各部门已经形成的权籍调查和登记数据库，包括图形和属性数据。档案资料：包括电子档案和纸质档案。其他资料：包括登记簿及其他资料等。理清统一登记思路（任务四）4对宗地宗海及不动产单元实施全国统一编号。1以“物”为管理对象，实施不动产统一管理。2以土地或者海域为载体，向其他不动产延伸。3以宗地或者宗海为单位，向不动产单元延伸。5以不动产单元为基本单位，实施不动产登记。不动产单元概念：是指权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间。划分：无建筑物土地或海域：即宗地或者宗海。有建筑物或者构作物：幢、层、套、间。农村土地承包经营权：即土地承包地块。林地使用权：即林地承包使用封闭地块。不动产单元号（28位）县级行政区划代码地籍区和地籍子区宗地号定作物代码浙江金华义乌、001地籍区、002地籍子区、国有土地、建设用地使用权（地表）、00012宗地、房屋、0021幢、0012单元。不动产单元编号330782001002GB00012F00210012编码方法(7层28位）XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX第一层：6位数字，县级行政区划代码。第二层：3位数字，地籍区。第三层：3位数字，地籍子区。第四层：2位字母，宗地（宗海）特征码。第1位G：国家土地（海域）所有权。J：集体土地所有权。Z：所有权未确定或有争议。第2位A：集体土地所有权宗地。B：建设用地使用权宗地（地表）。S：建设用地使用权宗地（地上）。X：建设用地使用权宗地（地下）。C：宅基地使用权宗地。D：土地承包经营权宗地（耕地）。E：土地承包经营权宗地（林地）。F：土地承包经营权宗地（草地）。H：海域使用宗海。G：无居民海岛使用权。W：使用权未确定或有争议。Y：其他使用权土地（海域）。①②③④编码方法(7层28位）XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX第五层：5位数字，宗地（宗海）顺序号。第六层：1位字母，定着物特征码。F：房屋等建筑物、构作物。L：森林或林木要。Q：其他类型定着物。W：无定着物。第七层：8位数字，定着物单元编号。房屋等建筑物：前4位表示幢号，后4位表示户号（层、套、间）。森林、林木：均为顺序号。其他定着物：均为顺序号。无定着物：用00000000表示。①②③④⑤⑥⑦掌握业务技术规范（任务五）《浙江省不动产登记数据库标准》。《浙江省不动产登记信息管理平台建设实施意见》。不动产登记存量数据整合方案。《暂行条例》和《实施细则》。《浙江省不动产登记工作规则》。省版不动产登记簿和工作表单。权调成果审核入库、不动产单元划分和编号申请和受理审核和核定登簿和信息共享繕证和发证归档不动产登记流程开发信息管理平台（任务六）信息平台是支撑不动产登记不可缺少的手段，必须建设。1信息平台建设涉及各部门信息系统的整合，需要过渡期。2信息平台须满足图形管理、登记管理、数据共享等功能。3信息平台应当实现“图属一体”、“登记监管”等要求。4整合历史登记数据（任务七）历史数据是支撑统一登记的基础由于各部门采用数据标准不一致处理空间关系、权利关系整理数据关键整合很难必须整合处理权利关系矛盾（任务八）相关联的土地与房屋权利主体相矛盾，并且都已经颁发过权利证书。权利主体矛盾同一块地既发了林权证，又发了农村土地承包经营权证。或者同一空间既属土地，又属海域。或者相邻多宗地上建了同一幢房屋。权利客体矛盾已经抵押的权利转移给了另一个权利人。或者同一不动产同时存在多种相互矛盾的权利。或者同一宗地内独有、分摊、共有面积发生矛盾。权利内容矛盾统一登记的步骤完成职责整合，组建登记机构。第一步落实办公场地，整合办证窗口。第二步移交数据资料，进行数据分析。第三步学习业务规范，制定办事规则。第四步开发信息系统，转换数据格式。第五步实现系统上线，推进数据整合。第六步举办业务培训，明确岗位分工。第七步公告实施时间，做好实施准备。第八步实施统一登记，实现数据交换。第九步建立会商制度，及时解决问题。第十步