SOHO案例分析

SOHO相关案例分析•现代城总占地面积7.9公顷，总建筑面积约为48万平米，分为现代城公寓区和SOHO现代城两个区。公寓区由6栋28层高的塔楼组成，总建筑面积21万平方米•SOHO现代城占地面积2.6万㎡，总建筑面积近21万㎡，共分为A、B、C、D独立的四座，•地上部分约17万㎡，一、二层为近2万平方米的商场，内设步行街，艺术庭院。•B、C座为4万平方米的写字楼，A、D座为10万㎡的SOHO公寓。•绿色生态建筑设计。每隔四层的一个空中庭院，面朝南，作为这四层住户的公共交流场所。将四合院带到了高楼。SOHO公寓SOHO公寓写字楼写字楼北京SOHO现代城基本概况•开发背景：•1997年，SOHO中国预见到中小公司的迅速崛起以及他们对居住和工作空间混合的需求越来越大，便首次向市场推出“小型办公，居家办公”（SOHO）这一概念，给业主提供了灵活多功能的空间。•市场效果：•从1998年4月3日起，到1999年11月30日历经近20个月的时间，销售工作已经全部完成，成交额18亿元人民币项目总销售额40亿元。1999年，现代城成了京东名盘，销售速度一日千里，曾出现过夜间排队领号购买的热烈场面，创下了北京市销售楼盘的最高记录。并且连续两年（1999，2000）获得北京市房地产单体项目的销售冠军。北京SOHO现代城北京SOHO现代城建筑效果：公建化建筑•设置厨房功能，设置烟道，烟道设置在卫生间的功能区，使得厨房可进行功能改造利用；•全为4.2米×4.2米的方格空间，可灵组合分割；•户型面积90-190平米的区间，部分设置复式结构；•复式户型作为办公，楼上楼下均很好的利用，作为居住，动区与静区功能清晰。大堂复式复式复式复式小复式小复式烟道烟道产品设计作为办公用途(A座首层、三层)产品设计作为住宅用途(A座首层、三层)•厨卫功能完备，但作为住宅的功能空间如客厅、卧室的分布舒适性难保证。•标准层高3.1米大堂作为办公用途布局(D座首层、三层)产品设计大堂作为住宅用途布局(D座二层、四层)产品设计大堂•一房二厅，134㎡；三房二厅，191㎡•户型方正，可自由分割作不同用途，居住办公皆宜；•厨房办公空间进行设置，但可进行改造，不设置烟道产品设计烟道厨房灶台SOHO·尚都占地面积约2.2公顷，总建筑面积约17万平方米。商贸用地，用地年限50年：写字楼建筑面积为6.1万平方米，商业建筑面积5.6万平方米。其中地上11万平方米，地下6万平方米。北京SOHO尚都：商贸用地，物业功能转换的代表基本概况SOHO·尚都功能分区南塔-SOHO办公西区裙房-商业北区裙房-商业南区裙房-商业北塔-办公西塔-商业整个项目按地域划分为西区、北区和南区。西区一栋8层商业楼，北区一栋24层办公楼，南区一栋29层公寓；同时还包括4层裙房，从地下一层至地上四层均为商铺。项目设计风格和设计理念参考澳大利亚联邦广场产品规划•单层面积约1860平米，由2个核心筒组成，每部分约930平米；•每个核心筒单元3部电梯；•户型面积115-195平米；SOHO·尚都平面户型设计SOHO·尚都平米户型设计•全框架结构，户型可任意分割；•按照居家户型功能设计，但卫生间和厨房位置分布在户型边缘，便于作为办公利用；•公建化设置，小型阳台也含在整体幕墙内，不影响建筑的整体外观。SOHO尚都纯办公裙楼标准层平面•精装修•分户式空调，方便出租，使用灵活。•150个办公3.5米层高。•90个SOHO办公3.1米层高，70年产权。•面积在252平米-500平米北塔南塔LOFT（五层，层高5.7米）93LOFT（二十层，层高5.7米）5复式(二十八、二十九层，层高3.5米）2复式(二十四、二十五层，层高3.95米）3南塔标准平面地下一层至地上四层商铺，单个商铺面积110-400平米黄色餐饮区面积300-400平米2个大的采光中庭.6个下沉花园，可以做餐饮。采光中庭下沉花园空中商业走廊SOHO尚都商铺裙楼SOHO尚都商铺裙楼产品特点•425个商铺。•23部自动扶梯和13部电梯贯穿上下5层商场。•2个大的采光中庭可举办推广活动，聚人气。•6个下沉花园，可以做餐饮。•4500平方米屋顶花园。•480米沿街商铺，150米朝南花园店面。•每个商铺面积小，总价低，容易出租。面积（套内）户数50m22050-100m2105100-200m2236200m249300m214北京建外SOHO概况：地址：朝阳区东三环中路39号，紧邻建外大街和东三环、位于CBD金十字的西南角占地面积：12.28万平方米建筑面积：70万平方米（包括地下停车场）物业类型：18栋公寓楼，2栋SOHO写字楼，4栋SOHO别墅，300个临街小铺，20个空中花园，16条步行小街建筑风格：纯白外立面，北欧风情，通体透明，简约时尚SOHO公寓楼1-3层为临街商铺，4层以上为SOHO公寓单元。•户型面积120-165㎡；•每户设一个卫生间•每户设置厨房，但厨房为开放式，沿墙体布置烟道；•办公、居住空间可灵活分割。•单层面积793平米•2部电梯设置•标准层高3.2米户型设计1、3、4号楼户型•户型面积97-160㎡；•户型由4×4米的方格空间组合。少量4.2米的方格空间。•进深12米，开间随房间分割的单元格而定。•单层面积761平米；•每层2部电梯；2、5号楼户型户型设计•236-288平米大户型；•12米进深，开间随户型大小分割的单元格数量而定。•单层面积761平米；•两部电梯7、8号楼户型户型设计建外SOHO物业配比soho69%写字楼19%商业12%soho写字楼商业•1、CBD内混合的开发理念：功能混合，可以办公可以居住，房子可以是无数种生活的可能性；•2、办公空间布局开阔，分割适合，以满足不同的需求。•3、在公寓的空间打造商务的配套：全北京第一个拥有宽带无线上网的社区、数字化社区环境、电视频道的新增。•4、“混合就是活力”的建筑理念：建外SOHO的精神是无中心，多层次，混合就是活力(multi-center,multi-layer,multi-entrance,multi-view)。以小的环境打造大的空间感。北京建外SOHO借鉴点：创造公寓领域的新市场——SOHO借鉴点关于SOHO产品的介绍：解决居住空间和工作空间混合需求的公寓物业•一、SOHO的定义——小型办公，居家办公。•二、SOHO的性质——公寓的细分物业，物业类型属于公寓（居住商务化提升价值，也有少量商务用地建设的SOHO物业）•三、SOHO的作用——解决居住空间和工作空间混合的需求•四、SOHO的特点——空间富有弹性，房间多功能化•五、SOHO的户型：•1、北京·建外SOHO：简述：单套面积85-288平方米，主力面积97-159平方米。其中85平方米为复式房型。为了照顾到办公的需要，厨房被牺牲，仅配备了电磁炉；卫生间面积被设计得非常紧凑；除了壁橱，衣帽间和储藏室等公寓构成基本元素均被舍弃。卧室和工作室被简易分隔，可方便地分割组合。评价：点式布局，户型方正，朝向、采光和通风不佳，追求使用面积最大化，居住舒适性被舍弃。大房型比例占多数，并出现了200平方米以上的房型，总价较高。•2、上海·创智天地·创智SOHO简述：单套面积70-180平方米，大面积房型均为复式，部分复式房型的办公区域为二层挑空。房型设计上兼顾办公与居住两方面的需求，设置了面积比常规略小一些的厨房和卫生间。以走道或楼梯来自然分隔办公和居住空间，动静结合，功能区分明确。部分空间可自由分割组合利用。评价：板式布局，户型方正，朝向、采光和通风较佳，办公和居住两种功能并重。房型接近普通公寓，面积控制较好。关于SOHO产品：SOHO是针对SOHO族推出的公寓物业。•五、利弊分析•1、有利点兼顾了居住与办公两方面的需求。房屋空间可自由分割组成，灵活性较高。房型方正，利用率高。房价、物业管理费以及其他使用成本均低于纯写字楼。•2、不利点虽有办公的用途，但不能注册公司和挂牌；牺牲了居住空间和舒适性以满足办公需求。为满足空间分割组合需求以及功能分区等要求，户型上会存在很多缺陷。作为居住适合单身人士或两口之家，只能是过渡性产品。租金回报很低，短期投资受政策限制。•六、综合分析•SOHO公寓对于产业和周边环境的依赖度极大，一般位于CBD、高等院校或商业中心附近。•由于客户对于办公和居住的需求各不相同，所以要求SOHO公寓的空间具有很大的伸缩性和变化性，房型的个性化要求应得到充分满足。•购买SOHO公寓的客户分为两类，一类是自用，一类是投资。对于自用客户来说，SOHO公寓牺牲了部分居住功能，舒适性差，只能是过渡性产品；对于投资客户来说，租金回报较低，与写字楼处下风，但对使用者来说办公成本低，因而出租率高。•SOHO公寓的面积一般都比较大，以居住的成本来实现办公。纽约SOHO关于SOHO族：经济发展与现代服务业发展的自然产物•SOHO族，它代表的是最先进的生产力，代表的是最活跃的新经济。能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的白领一族。•最常见的SOHO职业有信息服务、音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、商务代理、做期货、炒股票等等。•SOHO跟传统上班族最大的不同是可不拘地点，时间自由，收入高低由自己来决定。•SOHO对于人的素质要求会更高。最重要的是自制力。•按照SOHO族的工作方式大致可分为四种：•SOHO——自组1~10人的小公司，或经营一个小店面，或加盟某个连锁体系。这种SOHO规模虽不大，员工们也未必天天见面，但是通过互联网保持着高效的联系，在经营和管理上具备很大的灵活性。•自雇SOHO——在家工作或个人工作室，一人身兼老板及伙计，如文字、艺术工作者、顾问、中介、保险等，他们大多爱好自由，工作富有创造性。•兼差SOHO——利用下班时间在家兼差的上班族，是保守型过度到创业阶段的人的选择。•在职SOHO——在家工作的上班族。即在家利用现代通讯科技与所属公司连线进行工作的电子通勤族。与其他SOHO的区别在于他们有固定的工作单位，只是部分时间在家上班，在上班过程中要不断和本公司联络以便协调工作。关于SOHO族：国际上这一群落的人数呈现出增加的趋势•SOHO(SmallOfficeHomeOffice)意思为小型家庭办公.起源于美国80年代中后期，然后迅速风靡全球经济发达地区。•1998年,美国“在家办公SOHO一族”为840万，但市场分析家普遍认可的数字是2100万-3000万，占美国劳动力市场的40%左右。目前在美国已有1／5的工作人员是SOHO族，且以每年5％的速度增长着。日本、韩国和香港也在鼓励个人创办SOHO型公司。•在中国，国内特别是大中城市已拥有相当一部分中青年追“新”族们加入SOHO的世界。现在有40％的美国劳动力是受雇于自己。他们大多具备如下特点：有经营头脑，趋利性、良好的组织性、有文化、有雄心壮志、有事业心，多面手。•据估计，目前中国SOHO族超过500万，上海的在家办公SOHO一族有70万。在北京，“在家办公SOHO一族”已经超过100万。朝外SOHOSOHO尚都国内外发达城市已经重点关注这类人群，并提供了很多优秀的SOHO物业，并不断提升SOHO公寓物业的功能和品质。SOHO族对建筑空间的需求特点•SOHO的建筑空间除了在传统的户型功能布局基础上外，更突出办公和居家合二为一的功能特点，体现出知识经济时代人们对知识和财富的探索与积累•SOHO建筑对诸如监控系统、保安系统、通信及网络传输系统等智能化配套系统的要求和使用频率较普通建筑更高，而且随着时代的发展不断更新•SOHO族更多时候进行B2B的在线工作，其物业管理和服务需要有更为细心、周到、人性化的物业体系接口以满足他们的需求•SOHO建筑所在的区域经济的科技信息及技术文化含量一般比较高SOHO的权属问题•SOHO产品的权属主要是根据土地性质来确定其权属的，有住宅性质，也有公建性质；如：北京建外SOHO，18栋SOHO公寓为住宅用地，70年产权，2栋写字楼为公建用地；北京三里屯SO