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富安御园车位定价2008年3月30日报告目录概述市场情况概述定价系数说明价目表开盘事宜概述PART.1数据汇总富安御园车位数据汇总（根据项目部及物业提供数据）住宅户数171户已销售户数107户交付户数42户根据物业提供实际入住住宅户数12户左右根据物业提供规划标准车位数192个备用车位数2个会所及其访客13个建议暂时专门出租车位36个实际销售车位数待定以上数据截止2008年3月14日车位配比图示1号楼30户1号楼电梯井2号楼电梯井3号楼电梯井4号楼电梯井2号楼45户会所及其访客车位（13个）3号楼48户3号楼48户建议专门出租的车位45个均价制定说明PART.2业主价格测试情况业主车位需求情况41%16%9%34%不需要车位只租不买价格明确再定租或买车位月租金分布图8%34%33%25%100元/月150元/月200元/月300元/月地下车位价格测试13%17%4%54%4%8%8万8-9万9-10万10万10-11万12万本次业主价格测试共成功回访58位业主。其中有24位业主由于不打算长期居住在嘉兴、目前无车或没买车打算、不打算入住富安御园等原因没有租用或购买地下车位的打算；只有其中20位业主在价格合适时购买或租用地下车位。本次回访统计共有24个地下车位购买需求，其中54%的业主需求车位价格在10万元/个左右，最低有8万/个，而最高的只有12万元/个。本次回访统计共有24个地下车位租用需求，其中34%的车位租用价格在150元/月，33%的车位租用价格在200元/月；地下车位均价建议【推导依据】根据建议车位销售总价得出现阶段车位租赁价格，以车位租赁全期限（70年）总价÷2=车位销售总价来凸显认购车位性价比；根据建议方案结果比较现阶段市场车位租赁价格，最契合现阶段市场的租赁价格所推导出的车位销售总价为车位定价建议；地下车位均价建议1临时停车7.94元/天70年租赁费用支撑20万元地下车位均价10万元/个【建议均价：8-10万】每月租赁费用约238.1元/月地下车位均价建议2临时停车9.52元/天70年租赁费用支撑24万元地下车位均价12万元/个【建议均价：10-12万】每月租赁费用约285.7元/月地下车位均价建议建议出售均价8-10万左右/个鉴于周边清河社区及穆湖花园的地面停车位临停只有2-3元/天，月租金只有45-60元/月，而富安御园的定位较高，且为地下车位，结合富安御园总体车位配比1：1.1左右，无法对客户造成紧迫性购买冲动，初判租金要比周边高约2倍以上，故方案一9元/天，238元/月更契合市场特征。定价系数说明PART.3定价依据车位定价考虑因素：联排系数、宽度系数、端头系数、便利系数、干扰系数1、干扰系数2和修正系数。建议均价：11万元综合定价系数联排系数宽度系数端头系数干扰系数1便利系数干扰系数2修正系数联排系数联排系数价差单车位6000双车位2000三车位-3000单车位，两侧空间较宽敞，停车便利双车位，相对单侧空间较大，但会受柱子影响三车位设计，间距较近，停倒车受一定影响宽度系数联排系数价差很宽15000较宽8000一般0很宽：有近2个车位的的宽度，能停两辆车，还能做为其他空间利用。较宽：有一个半左右的车位宽度，停车较容易，且车门开关比较方便。一般：标准的车位宽度，停车难度较高，而且车门开启有所不便。端头系数端头分类价差端头4000中间0考虑到停车及倒车的难易程度，建议端头位置与中间位置以4000元为价格差距。端头端头中间便利系数便利系数价差近8000较近3000远0便利系数是以距离出入口的位置远近为参考标准，建议近的以8000元为价格差距，较近的以3000为价格差距。干扰系数宽度分类价差无0边实墙-7000设备门对车位影响较小，故建议拉开2000元差价，边实墙对倒车及停车产生一定影响，建议拉开7000元差价，限高与地面仅1.8米距离，对停车影响较大，建议拉开11000元价格差距。宽度分类价差无0设备门-2000限高-11000修正系数有些车位的位置不好，对停车、倒车都有一定的难度，对车位的使用影响较大，故建议拉开8000元差价。宽度分类价差停车系数-80001210745130501001509-10万10-11万11-12万12-13万地下车位价格汇总车位价格区间对比表根据定价分析，此次车位价格区间集中在10-11万之间，占60.5%的比重，较好车位与较差车位价差在4万元左右。此价格区间车位，和业主的心理价位比较合适，在最少1千的价差下会让很多业主能接受价目表PART.4价目表车位种类数量销售金额（元）销售均价（元）地下车位17719310000109096开盘事宜PART.5车位开盘建议第一阶段第二阶段销售阶段价格测试部分短信群发电话摸底拜访上门接待集中开盘销售执行步骤车位签约销售价格确定全部业主电话测试和意向登记销售价格明细确定电话回访意向客户，邀约车库销售信息部分信息不全和意向不明群客户进一步通知回访现场接待带看车位等释放销售节点信息，引发销售热点完成促单签约等事项内容人员进场销售人员进场，场地布置，资料准备移交时间节点图4月2日周六周日开盘当天开盘优惠完成业主地下车位开盘通知和意向登记和价格测试最终价格确定和开盘优惠确定确定出售车位数量和均价范围3月30日完成开盘物料和人员准备工作开盘当天或特定时期内认购有优惠，优惠额度建议为2000-10000元。