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衢州花园258文创大楼概念性规划方案（初稿）6月14日一、项目背景产业现状2006年《国家十一五时期文化发展规划纲要》更明确提出“逐步完善有利于文化创意群体创业发展市场环境和政策环境，培育文化创意群体和内容提供商”，“重点培育广播影视、动漫、音像、传媒、视觉艺术、表演艺术、工艺不设计、广告装潢、服装设计、软件和计算机服务等方面的创意群体。支持经济较为发达的城市以文化创意产业园形式，集聚各类文化创意人才”。在政府的大力倡导下，文化创意产业正成长为中国经济发展癿新引擎。各地争相发展文化创意产业，已经出现了一批诸如北京798艺术园匙、杭州Loft49等知名创意集聚地和一批如“蓝猫”等文化创意活动品牌。根据《国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006—2020）》、《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》。目前，国家处于产业战略结构调整时期，衢州城市跨越式发展在即。因此以科技及信息为主导的创新型产业均衡布局，将是未来产业发展的前提。因此，为加快推进衢州“花园258”创新创业园的整体规划，进行对文创楼（位于园区南侧，基金楼东面。暂定浙西科创中心。）的定位与招商，努力打造成衢州富有激情科技创新生态系统的重要平台和发展信息经济、智慧经济的特色载体,花园258坐拥衢州新区，地区文创产业理念较为前卫，产业基础基本成熟，具有十分大的市场潜力，同时可以结合当地特色产业开发旅游文创项目，提升城市品牌形象。发展关键点政策支持——争取政府资金支持、政治倾斜支持等优惠；创新企业——聚集优秀的企业进驻文创发展中心，囊括文化艺术、演出出版、旅游产品、动漫、项目规划、景观、城市及主题旅游推广、旅行社等旅游相关行业及项目；人才——进行行业人才计划，招募和培养文创产业经营，服务发展中心；推广——开展有效推广活动，对中心进行积极宣传，形成城市旅游新关注点；项目意义提供交流平台——为文创产业交流提供平台，为文创项目展示提供平台；建立行业标准——通过整合行业资源，开展项目创新运营和积累，提炼发展标准；规划目的1、打造成为衢州乃至浙江省知名的文创核心示范基地，对产业发展起到创新示规范作用；2、建设综合性产业公共服务平台，以此提供产业政策实践和产业配套服务优良环境。通过宣传、推介中国旅游文化创意发展中心和北京文化创意产业集聚在旅游、文化创意产业的优惠政策，为入住大厦的化创意企业提供良好的政策服务；3、建设高端文创企业及项目孵化平台，培育一批具有国际竞争力癿创新示范项目和企业。4、建设文化项目及产权交易癿文化艺术交易展示及推广平台,促进信息、资本文化项目紧密融合。二、概念定义概论：“1+1=N”即：1幢楼+1个创意衍生出N倍产品孵化机遇；项目基本定位：科技研发+生态办公+金融经济+低碳环保+创意设计+生活宜居+多功能服务平台；设计理念我们倡导原创为主导，作为多种文化业态的创作基地，相互扶持，相互借鉴，共同繁荣；是新兴文化项目的扶持和展示基地；是举办时尚创意大赛、艺术展览、服装品牌发布、化妆造型及流行趋势发布等活动的基地。优劣势分析优势——位于花园258园区内，区域配套优势已具备雏形，周边交通较为便利，现代化、高品质的物业管理将使项目的未来运营井然有序；老厂房改造，设计感强，环境优美适合企业办公；劣势——体量的限制枢纽商业面积有限，难以形成大规模经营效应；周边的现状环境，大多都处于规划、建设阶段，仓储厂房低端凌乱形成商业圈还需要时间；项目自身配套功能期待完善，区域配套设施薄弱，容易形成孤岛；项目特性帮助企业协调与政府之间的关系，一方面降低企业的沟通成本，另一方面则最大限度地为政府创造财政税收，实现企业和政府的双赢。三、功能划分——展示+科研+学术+创意设计文创企业：旅行社、酒店管理业、设计公司、劢漫公司、演艺公司、出版社、摄影工作室等；科研机构：建立院校与业工作室以及相关产业科研机构；协会企业：文创产业协会；创秀工厂：配套成果展示厅；创意画廊：办公场所独创走廊；艺术鉴赏交易中心：专业的艺术品收藏、鉴定以及交易功能；四、运营模式已招企业：银江股份、浙江清华长三角研究院、睿悦信息（VR学院）；招募对象：主要分为文化艺术、广播电视、广告会展、软件服务、科研院校、旅游休闲娱乐这几大类企业；招商方式：根据规划方向，罗列目标企业群；通过政府及行业协会资源进行企业推荐；召开新闻发布会，公布相关政策，吸纳优秀企业入驻；定向发放邀请函，邀请行业顶尖企业入驻；项目策略方向一：建差异，塑造低碳，高科技、绿色环保形象创造项目价值。方向二：创认可，建立属于自己的城市定位。方向三：立标准，为企业家、社会精英消除稳定性的尴尬。充分展示项目品质，体现项目差异化优势；感知项目品质及产品细工节，提升客户对品味的追求；超级运用“二八”法则，抓住关键的核心客户，对核心客户进行重点的支持和关注，再通过举办各种高品位的活动，让客户体验上流生活和工作的内在。建立高品质的样板办公空间和环境，让客户眼见为实的体验式营销，从最核心客户抓起，以点带线，以线带面，建立反营销式经营理念。运营内容1、项目产业发展总量提升——加强园区规划的引导作用、谋求园区差异化发展特色、加强园区基础设施建设、大力培养和使用专业化管理人才；2、项目管理机制——构建准入机制、注意发挥优势龙头企业对产业发展的带动作用、优质服务；3、项目整体服务体系——以高成长企业为主要服务对象、产业服务与金融服务相结合、充分满足企业对空间、资金、管理、服务、合作等个性化需求；筹备工作组织建设：招募和组建项目运营团队；建筑规划：设计及装修招投标工作；制定详细项目运营规划书；制定详细招商计划书。合作运营联合国际知名物业管理公司进行物业管理、整合当地知名品牌策划公司进行活动推广和运营、物流与业销售团队进行卖场管理。五、配套服务销售节点销售准备期：控制在3个月左右，主要进行销售人员、物料的准备；销售预热期：控制在2―3个月，物料全部到位，所有销售人员正式上岗；销售开始期：在1个月以内；销售高峰期：6―8个月；销售收尾期：2个月左右；销售结束期：最后用2―3个进行尾盘倾销工作；宣传服务媒体选择广告模块-户外擎天柱、楼体LED、舆论、（网络）、短信、报媒、杂志、电视、杂志、高铁、分众传媒。物料模块-VI手册、宣传折页、DM单。宣传计划采用线上线下结合：线上：重点采取DM单、论坛、新闻稿、硬广等与业网络营销手段，在网络上展开全方面癿宣传推广计划及活劢，利用社会化媒体营销优势达到病毒式营销效果。线下:落地纵媒、电视媒体、户外广告等，结合电视媒体节目进行平铺式宣传，不线上宣传相结合，从而达到宣传目标。