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苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州主要商圈分布苏州市内商业主要分布在古城区、苏州新区及苏州工业园区三个区域。其中，古城区以市级商业中心—观前街、石路商圈为主要代表；苏州新区以狮山路—淮海街为代表；苏州工业园区则以环金鸡湖一带的商业区域为主。苏州主要商圈分布特征及商业状况分析苏州传统商业区域物业供不应求，新兴商业区域尚待进一步发展苏州商业市场的物业供应量主要集中在观前街、石路商圈、苏州工业园区、苏州新区等。石路商圈为苏州古城区内另一主要商圈，其总供应量虽仅占总商业供应的10%，但其商业发展较早，发展相对成熟，因而物业吸纳率也较高，保持在92%左右。苏州工业园区为近年来苏州市新兴的商业中心，同一时期内商业物业放量供应，加之住宅、办公等配套设施尚未完善，因此导致其现有商业物业吸纳率较低，约为86%左右。苏州新区的商业物业现主要以沿街商铺为主，缺乏大型商业设施，因而现有物业总供应量较小，新区内经营业态目标明确，经营情况良好，因而物业吸纳率也相对较高，维持在90%的水平。作为苏州市级商业中心，观前街商圈集中了苏州市内主要的商业物业供应。由于观前街是苏州市内消费者最为内经营业态目标明确，经营情况良好，因集中、商业环境最为成熟的商业区域，因而本区域商业而物业吸纳率也相对较高，物业的吸纳率高达98%左右的水平。苏州主要商业区供应量及吸纳率0102030405060观前街石路苏州工业园区苏州新区75%80%85%90%95%100%现存供应量吸纳率观前街商圈苏州主要商圈分布特征及商业状况分析地位：是苏州古城几何中心,也是苏州传统的商业文化中心,是苏州最早的步行街百货商场：美罗商城、大洋百货、第一百货、金鹰国际、豫园、人民商场、海澜商厦主题商场：苏宁电器、国美、友通数码港、五星电器、冠之霖等娱乐场所：大人家飚歌城、西部飚歌城、巴黎之夜娱乐城等平均人流量：30万人次商圈吸纳率：约98%业态分布区域：餐饮业主要集中在太监弄一带，娱乐休闲场所主要集中在乔司空巷一带购物主要集在观前街、人民路一带租金：观前街主干道店面：1250-1500元/平/月（纯底层）人民商场附近：800-900元/平/月玄妙观前门面：420-500元/平/月观前小商品市场：租金为50-60元/平/月北局弄门面（三层）：87-100元/平/月施相公弄皮市街邵磨针巷人民路因果巷乔司空巷观前街太监弄大井巷富仁坊干将路平安坊宫巷玄庙观观前公园玄庙广场1231、第一百货2、大洋百货3、美罗商城4、新苏州百货5、豫园6、金鹰国际7、人民商场8、大光明影院9、开明影院10、大人家飚歌城11、西部飚歌城12、天辰飚歌城13、三万昌荼楼14、贵宾楼大酒店15、索菲特大酒店16、龙凤宾馆酒家17、雅戈尔皇朝大酒店18、富侨足道19、富侨酒店20、金银足道21、上岛咖啡22、巴黎之夜23、粤海温泉会所24、金银足道465789101112141315161718192021222324252625、迪欧咖啡26、好人小吃27、水天堂28、老娘舅29、亚马逊餐厅30、凯悦温泉会所31、雅戈尔富宫大酒店32、同润湘菜馆33、得月楼34、川福楼35、达板城36、好人民间小吃37、朱鸿兴面馆38、得月楼39、五芳斋40、王四酒家41、帮贵火锅42、必胜客43、汉拿烧烤44、真功夫餐厅45、KFC46、KFC47、必胜客48、小南国温泉会所49、苏州小吃园50、松鹤楼51、绿杨混沌52、永和豆桨53、珍珠酒楼54、新聚丰餐馆55、老正兴56、一番屋57、韩松式料理58、烧烤店59、干锅传奇27283029313334323536373839404142434544464748观前小商品市场观前街重点商业分布图4950515253545556575958苏州主要商圈分布特征及商业状况分析观前街主要购物商场项目名称营业面积营业楼层主要目标消费群体业态构成代表商户金鹰国际20000平米B1-F6都市白领、时尚消费群体购物Sprit、JAKEJONES、ONLY等美罗商场30000平米B1-F5高端消费群体、都市白领、时尚消费群体购物、休闲餐饮LouisVuitton、GUCCI、Armani等大洋百货17500平米B1-F6都市白领、时尚消费群体购物、休闲餐饮FED、味千拉面、G2000等第一百货16000平米1-F5都市白领、时尚消费群体购物宏图三包、NIKE等人民商场25000平米B1-F5中青年消费群体购物Belle等新苏州百货17000平米B1-F6时尚消费群体购物ONLY、E-Land等观前商圈百货商场构成苏州市内最繁华的商业购物区，各百货商场消费客群以中端及中高端年青消费者为主力定位，有效满足各消费层次消费者购物的需求。主要百货商场高度集中的观前商圈成为苏州消费者购物首选，商圈认同率及吸引率位列主要商圈之首，其他商圈在零售方面对消费者吸引率均难以与之抗衡，而消费者业已长期形成的购物习惯无法在短期内得以改变，一定程度上增加了其他商圈发展百货零售业的难度。苏州主要商圈分布特征及商业状况分析项目名称营业面积营业楼层主要目标消费群体经营状况得月楼500平米左右F1-F3中高档好王四酒家300平米左右F1-F2中柢档好川福楼450平米左右F1-F3中高档好同润湘菜馆350平米左右F1中高档好达板城280平米左右F1-F2中档一般好人小吃350平米左右F1-F2中低档好苏州小吃园200平米左右F1低档一般必胜客300左右F1中高档好观前街主要餐饮作为苏州最具人气的观前商圈，也同样吸引了全国各地的特色风味餐饮，到了观前，就能享受异地风情美味。整体餐饮档次主要以中高档为主，也符合该商圈消费人群需求。苏州主要商圈分布特征及商业状况分析项目名称营业面积营业楼层主要目标消费群体经营状况大人家飚歌城1000平米左右F1-F3中低档好天辰飚歌城1100平米左右F1-F2中柢档好西部飚歌城950平米左右F1-F2中低档好巴黎之夜4500平米左右F1-F5中高档好粤海温泉会所1000平米左右F1中高档一般凯悦温泉会所600平米左右F1-F2中高档较好观前街主要娱乐苏州主要商圈分布特征及商业状况分析观前商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所形式出现，融合了其他众多的休闲娱乐业态。凭借着强大的辐射能力与吸纳能力，整体运营状况十分的良好。观前商圈整体业态组合比例观前街业态比例15%74%6%3%2%餐饮业零售业休闲娱乐旅游金融观前商圈整体业态档次组合比例观前街经营档次比例分析30%50%20%高档中档低档苏州主要商圈分布特征及商业状况分析观前整体商圈内以零售为主，主要以沿街购物街以及百货商场的形式出现。商圈内餐饮娱乐等业态作为零售的补充业态，也吸纳了不少的消费人群。商圈整体以中高档业态为主，迎合了大众的消费需求，也迎合了特定人群的需求。商圈整体人气以观东、西、南优于观北区域。苏州主要商圈分布特征及商业状况分析观前商圈与本项目所处商圈对比分析观前街商圈本案所处商圈1）地理位置/城市空间结构：苏州唯一传统市级商业中心区，在整个苏州市城市商业空间结构中居于绝对主导地位2）商业供需状况：商业供应量集中分布，供应量充足，供求平衡，物业空置率维持在极低水平3）业态布局情况：以传统百货为主，零售、餐饮、休闲娱乐兼备，业态齐全，整体保持在中档及中高档的消费水平4）消费者构成：苏州全市范围内中档及中高档消费者、国内外游客1）地理位置/城市空间结构：地处城市商业空间结构的外缘，所处商业环境和商业氛围无法与观前街比拟2）商业供需状况：商业总供应量庞大，周边存在大量的空置物业3）业态布局情况：以餐饮、娱乐休闲为主，但入住商家也不多，生活配套类业态缺乏，整体档次较高4）消费者构成：项目周边为小区居民，以及对外区域一定的辐射所带来的外部消费者本项目的地理位置、周边现有商业状况等先天条件决定本项目的商业辐射范围无法与苏州市内传统的市级商业中心—观前商圈相媲美。同时，依靠强大消费人流支撑的百货零售业态也受项目周边消费人流不足的影响难以发展。本项目定位应充分的考虑周边消费者的实际购买力和消费水平。石路商圈苏州主要商圈分布特征及商业状况分析地位：位于市中心，是苏州商业起源地规模：占地55公倾范围：西起枫桥路、东到环城河西段、北至上塘街、南至爱河桥路段商圈吸纳率：约92%主力百货：石路国际商城、成泰百货、亚细亚商城主题商场：永乐电器、国美电器、苏宁电器、五星电器业态分布区域：餐饮主要集中在石路美食街、阊胥路、石路步行街，服饰主要集在在神仙街和南浩街平均人流量：20万人左右租金：南浩街租金约在240－270元/平/月石路美食街小木屋租金约在600元/平/月左右，临街铺约在54-160元/平/月枫桥路上塘街广济路阊胥路金门路爱河桥路女人街（A）女人街（B）广场石路老街坊美食街空地南浩30313233街125347862392412111019181613141517252021221.五洲大饭店2.石路春天酒楼3.一品香中餐馆4.威尼斯商务宾馆5.好仕来宾馆6.麦当劳7.老妈火锅8.咸亨酒店9.苏宁宾馆10.项鼎鸡11.长欣宾馆12.德记火锅13.大娘水饺14.要德15.7+716.新世纪大酒店17.汇丰宾馆18.快捷168商务宾馆19.肯德基20.豪享来21.假日酒店22.干休宾馆23.傣妹火锅24.大娘水饺25.新华饭店26、好仕来歌城27、电玩（2F）梦巴黎舞厅（3F）大西洋浴场（4.5F）28、滚石娱乐俱乐部（5F）大型商务会所（6F）29、南洋温泉浴场2627282930、上海成泰百货31、石路国际商城32、华润万家33、太平洋超市34、苏宁电器35、五星电器36、国美电器37、宏图三胞34353637石路重点商业分布图苏州主要商圈分布特征及商业状况分析项目名称营业面积营业楼层主要目标消费群体业态构成代表商户上海成泰百货12500㎡F1-5中、高档服饰金店等石路国际商城20000㎡F1-5中、高档服饰、化妆品、家纺等Only,sony等华润万家5000㎡B1中、低档购物/太平洋超市2500㎡F1中、低档购物/华润Ole购物中心27000㎡F1-2中档购物、餐饮肯德基石路主要购物商场苏州主要商圈分布特征及商业状况分析石路商圈作为苏州市内的区域商业中心，立足于区域周边消费群体的消费需求，以华润购物中心、石路国际商场为主要购物场所，同时石路步行街内餐饮及休闲娱乐设施的安排，迎合了区域周边消费者各类消费需求。受观前商圈的影响，石路商圈的百货零售发展有限，但因区域商业发展已有一定历史，周边商业、住宅等环境发展也已相对成熟，因此石路国际商城仍然能够覆盖周边区域各类消费者的需求。项目名称营业面积营业楼层主要目标消费群体经营状况好仕来歌城600㎡F1-3中、高档一般南洋温泉浴场400㎡F1-2中档好大西洋浴场300㎡F4-5中、高档一般金阳光电玩市场500㎡F1中、低档好大型商务会所1600㎡F5中、高档好滚石娱乐俱乐部1000㎡F6中、高档好石路主要休闲场所苏州主要商圈分布特征及商业状况分析石路商圈主要娱乐以歌城以及休闲会所、浴场形式出现，融合了其他众多的休闲娱乐业态。凭借着其较深厚的历史底蕴以及地段优势，吸引了较多的中高端消费者，整体运营状况良好。项目名称营业面积营业楼层主要目标消费群体经营状况五洲大饭店400㎡F1中、高档一般石路春天酒楼800㎡F1-4中档差新华饭店1000㎡F1-2中、高档一般老妈火锅1400㎡F1-2中、高档好咸亨酒店750㎡F1-3中档一般石路主要餐饮苏州主要商圈分布特征及商业状况分析作为苏州仅次于观前商圈的第二大商圈，也同样吸引了全国各地的特色风味餐饮，到了石路，就能享受异地风情美味。整体餐饮档次主要以中档为主，也符合该商圈消费人群的需求。业态分布比例图82%12%2%3%1%零售业餐饮业金融业娱乐业旅游业档次分布比例图36%52%12%中偏高档中档低档石路商圈业态分布比例石路商圈业态档次分布比例苏州主要商圈分布特征及商业状况分析石路整体商圈内以零售为主，主要以特色街购物街以及百货商场的形式出现。商