搜索
购房流程之一：精挑细选购房关键词：经营资格开发商是商品房买卖的对方当事人，了解对方“家底”是做买卖的基本前提。根据我国有关法律、政策，目前，开发商从事房地产开发主要采取两种形式：一种是由若干个投资者（即股东）新设立房地产开发公司（包括综合性房地产开发公司和房地产开发项目公司）；另一种是采用合作方式联建或合建，而不新设立开发公司。购房者需要了解开发商的股东情况、公司形式或合建方式、注册资本、经营范围等，为此需要审查开发商的下列情况或文件：1、开发商的股东情况。如果开发商的股东或合建方有法人股东（大多数开发商由或主要由法人股东构成），则应审查每一股东的营业执照，以便了解其基本情况。2、开发商的最新“营业执照”有效的营业执照应通过工商行政主管部门进行的企业年检，购房者应注意营业执照的办理时间以及是否盖有工商部门“年检通过”的印章。3、开发商设立时由注册会计师出具的验资报告，以便知悉其实收资本的数量和缴纳情况等。4、开发商的公司章程。5、如果开发商是中外合资或合作房地产开发公司，买方还应审查如下文件：合资合同或合作合同；外经贸主管部门的批准文件；外商投资企业批准证书等。购房关键词：“五证”买房还应查询开发商所售房屋是否“五证”俱全。这“五证”包括：1、房地产资质证书；2、规划局的《建设工程规划许可证》；3、国土局的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》（证明卖方已交纳了土地出让金，拥有产权保障）；4、建委的《建设工程开工建设许可证》；5、《商品房销售（预售）许可证》。在这“五证”中，最重要的是土地使用证和商品房销售（预售）许可证，它表明所售房屋是合法项目。购房关键词：土地使用权根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发最根本的条件。对于国有土地来说，取得的方式无非是两种，其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权，其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权（出让土地才可以依法转让，转让是建立在出让的基础之上的），简单说前者是无偿用地，后者是有偿用地。用于商品房开发的用地，都必须是有偿用地，即其必须是来源于政府出让的土地。为了明确开发商的用地是否是出让土地，买方应重点审查下列文件：1、《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》；2、《国有土地使用证》；3、缴纳地价款的有关凭证。购房关键词：特别“考察”1、正式的“国有土地使用证”应同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章；2、土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款；3、土地证不得擅自涂改；4、土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致；5、注意土地证上是否有土地使用权抵押记录。核心提示买房的最基本要求就是放心。购房者在买房之前一般都会有意无意地做一些调查，以免上当受骗。这种前期工作实际上就是对开发商的资信审查，一般来说购房者通常不知道从何处着手，往往盲目的进行调查，花了大量的时间却收不到好的效果。友情提醒：选房三大原则大家都希望把钱用在刀刃上，买一套物有所值的好房子。怎样才能选购一套性价比高、令人满意的住宅呢？原则一：特性对比优先房屋所具备的一些特性，如：位置、价格、项目名称、楼层、户型、朝向、社区环境等，可以描述出房屋的基本状况，并区别于其他房屋或产品。通常对比，将房屋的不同特性进行对比，优先考虑对自己更重要的，自己更看中的方面。原则二：不苛求完美各方面都能兼顾的房子实际上是不存在的，由于市场的细化和个性化，追求完美将是一件很困难的事。所以在尾房选购或者对比当中，应该将注意力放在最容易、最关键的几方面。原则三：高性价比优先性价比是一个可以量化的指数，购房者可以从够房需求的几个主要方面列出各因素的权重，然后对几个项目分别进行分值评定，最后综合分值高的房屋可以优先考虑。选房建议1、关注成熟社区，最好选一个成熟社区，人气足，配套全，交通好，管理优，开发商的实力强。这样，生活的大环境便有了保证。2、别选收不全的项目，有些商品房存在法律纠纷，这些房子千万别选。3、盯准集团消费的剩余产品，有些单位大量购房，只把部分顶层和底层甩下来。其实，这样的尾房除了楼层不理想之外，没有什么大的缺陷，而且住户的素质都处于较高的层面。购房流程之二：谈判技巧购房关键词：购房者心理在谈判前，购房者应该要做一些准备：1、必须确定目标，确定希望的价位和能接受的价位。在第一次接触某处项目时，售楼人员如果认为你有潜在购房可能，一般情况下，他便会主动提出让你留下联系地址。此时如果你确有购买意向，你可以留下联络地址或电话，但一定不要让对方感觉出你对此项目已有了极大的兴趣。此后，售楼员有了你的联系电话，就会不断地向你追问是否已拿定购房的主意。这一过程中，你可以在不经意的谈话间，让对方主动地提出优惠条件。2、多摸对方的底细和心态。注意收集你要谈判的项目的相关资料，如评估房价中成本价所占比例、小区的交通、物业管理、配套设施、规划存在的缺陷等，这些都可在谈判前做一下实地考察。等到了决定签约的阶段，你就可以把你所了解的该物业和其它一些相关物业的详细情况，不失时机地抛给对方。让对方明白，你已经做了充足的准备，他必须给你优惠才有把你留住的可能。房典关键词：开发商心理对房产开发商而言，获取利益是他们的经营目标，而消费者追求的是尽可能少的支出。因此，购房者明了开发商定价的方法和理念，掌握必要的交易谈判技巧，了解开发商心理，会使自己少支出而多获益。决定商品房价格因素很多，其中最主要的是土地费用以及各种税费和开发商的利润，除了这些之外，房价也受市场、环境等因素的影响。开发商的销售原则一般是以最热情的服务让消费者尽可能快地动心，以最简单的技巧获得利润最大化。他们往往采取这种方式：1、强调产品的优点，淡化缺陷，不轻易让价；2、让购房者先喜欢产品，而且也能接受推荐的产品，然后才能进一步产生议价动机；3、让购房者产生信赖感。房典关键词：谈判陷阱谈判双方都是为了各自的最大利益而来，双赢的结局当然最好。但买卖之间毕竟不同于慈善事业，一方多得，另一方相对就要少赚。所以，卖方自然会用各种营销策略，尽可能多地掏出你兜里的钱。所以谈判时也要时刻保持清醒的头脑，不要被一些小利或空头承诺诱入陷阱。下面或许就是一些营销人员常用的策略：1、“不知道”策略营销人员在遇到有备而来的购房者时常用此法。在谈判过程中面对比较棘手或想正面回避的问题，常以“不知道”、“不太懂”等来加以回避，使对方的问题没法深入下去，同时以一种低调来减少对手的防御。2、“合理化”拒绝在买卖未成交前，如果买主要求降价或提出其他额外优惠条件时，对方常会苦着脸举出一大堆不能降价的理由，这些理由听起来都很合理。3、事前行销营销人员常利用房屋定价先低后高的规律，在计划涨价前先告诉客户，房子马上就要涨价了，再不决定可就错失良机了。如此以来给买方造成心理压力，甚至匆忙买下自己并不满意的住宅。4、“人质”策略谈判中极个别素质较低的营销员会采用此种不道德的策略。比如以较低的头期款和代为办理购房按揭等优惠条件诱你付款买房，而你一旦交了第一笔钱，就等于将“人质”送到他的手上，其后你只能被动挨宰。5、“低价”策略一般来说，房屋销售价都是从低走高，房屋开发公司不到万不得已，是不会主动降价的。如果开发公司主动调低房屋的售价，这其中有时会暗藏玄机，等消费者发觉上当要求退房就已经晚了。核心提示选定购房目标后，就进入了同代理商或开发商进行实质性接触的谈判阶段。购房谈判的过程也就是讨价还价的过程（尤以二手房买卖为最）。究竟该怎样最大限度地获取利益，同时又不致使谈判陷入僵局，就是购房者的最终目的。与售楼人员过招稍有点看楼经验的人都知道，买房就如同和“武林高手”过招，所以当你走进售楼处时，看到里面热火朝天的景象，千万莫急躁，仔细掂量一番：有多少人是真心真意买房的？销售中有些环节是程式化的东西，比如参观样板房等，在此期间，销售人员会暗自定位客户需求，一个小区不管有多少套房子，销售人员多数只会带客户看其中的三套好中差。因为他们认为，看多必滥，客户肯定会跑，所以你看楼时不妨要求多看几套。不要把目光放在样板房上，一定要用自己的眼睛、耳朵到现场仔细看、听。有的销售人员一上来就给客户“洗脑子”，告诉你样板房的装修如何好，采用了某品牌浴缸，而丝毫不提房子的其他问题。到最后，客户脑子里只留下一点：装修的确不错。不过请你切记，你是去买房子的，而不是听销售人员讲样板房的装潢的。在洽谈时，要与销售人员打心理战。先向销售人员表现出一定的购房意愿，并举出几个同类物业说明自己正在其中选择。对销售上提出的房价不要轻易做出让步，因为这会使销售商认为购房者的经济能力承担开出的价格绰绰有余。有时购房者要把自己扮成购房行家，通过对收集来的信息进行分析，参照预购房屋周围物业情况，计算出所选房屋的价值，做到心中有数，将自己所掌握的信息，适时地传递给销售商，让对方知道你是购房行家，能识破对方的一两个花招，就能在购房时掌握主动权了。购房流程之三：签定合同青岛新闻网2003-04-2719:38:24购房关键词：证件1、开发商的营业执照、房地产开发企业资质证书。2、《预售许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》。3、交房一定要有《物业投入使用许可证》及《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。购房关键词：内容《新建住宅质量保证书》基本内容：《新建住宅质量保证书》对销售房屋的结构、部件、设施、配套、维修等方面向购房者作出质量保证和承诺。《新建住宅质量保证书》必须作为购房合同的附件，与购房合同具有相等法律效力。《新建住宅质量保证书》由房地产公司按规定的内容、要求印制。《新建住宅使用说明书》基本内容：《新建住宅使用说明书》应对建筑结构特点和各种设施容量、配置、性能、标准等作出使用说明和提出注意事项。《新建住宅使用说明书》，由房地产公司按规定的内容、要求印制。签订正式购房合同签完认购书后，接下来就是签订正式的购房合同。在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签订购房合同。购房合同的主要内容包括以下几方面：1.甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；2.房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；3.付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；4.交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；5.质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；6.产权登记和物业管理的约定；7.保修责任；8.乙方使用权限；9.双方认定的争议仲裁机构；10.违约赔偿责任；11.其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。购房关键词：注意在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授权的主要负责人。2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明。3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等要一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施，要说明安装到什么程度。4、其它如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是购房者。核心提示有些开发商