房地产法结课论文

房地产法结课论文题目：集体土地征收制度及完善学院：班级：姓名：学号：房地产法集体土地征收制度及完善摘要近年来，随着城市建设步伐的加快，城市规划区范围内旧村改造房、单位集资建房等集体土地上的房屋成了市民关注的焦点，但国家对集体土地房屋拆迁并没有做出明确规定，集体土地上的拆迁房屋补偿标准偏低，已成为导致拆迁困难的主要原因。为此，国家做出台了一系列有关集体土地征收的政策与法律法规，虽然以前也有相关的法律，但是还不够完善，还存在一些未纳入考虑范围或者未解决的难题，以下是有关集体土地征收的一些认识以及完善。关键词：集体土地；征收法律制度；完善一、集体土地征收法律制度（一）集体土地征收的特征1.征收土地主体的唯一性：国家或者县级以上政府2.征地行为的强制性：根据我国法律规定，征收是剥夺公民、法人和其他组织财产权的法定途径，并不以当事人自愿为前提，强制是征收制度的重要特征。但是补偿必须公平合理。房地产法3.征收条件的补偿性：补偿是对合法行为进行适当补助，而赔偿是对不合法行为的足额赔付4.征地行为的合法性：土地征收以国家强制力保证其实施，它不需要被征地人同意就能够产生法律效力，为了防止该项权力被滥用，首先必须在法律上设置一个标准，用以评判一项具体征地行为是否合法，土地征收权的唯一标准就是“社会公共利益”。5.征地目的的公益性：我国的《宪法》第十条，《土地管理法》第二条，《物权法》第四十二条都有相关的说明（二）征收集体土地的原则1.公共利益原则：我国《土地管理法》规定：“国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公益事业，可以征用集体所有的土地”。2.珍惜耕地，合理利用土地原则：土地不可再生，这决定了我们必须十分珍惜土地，合理利用土地资源，切实保护耕地。全国各地都要采取有效措施，全面规划，严格房地产法管理，对土地进行科学地开发与利用，坚决贯彻执行土地用途管理制度，严格制止一切非法使用土地的行为。耕地是人们基本生活的本源，对耕地必须实行特殊保护，尤其是要执行基本农田保护制度和确保耕地总量的动态平衡，坚持耕地占补平衡、占用补偿制度。3.保证国家建设原则：征收土地特别是占用耕地，必然会给被征地单位和农民带来一定的困难，但为了国家的整体和长远利益，就要求被征地单位和农民从全局出发，克服暂时的局部困难，保证国家建设用地。在征收土地时，应反对两个极端，一是以节约土地为理由，拒绝国家征收；二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。因此，既要贯彻节约用地的原则，又要保证国家建设项目所必需的土地。4.妥善安置被征地单位和农民的原则：征收土地会给被征地单位和农民的生产、生活带来困难和不便，用地单位应根据国家和当地政府的规定，妥善安排被征地范围内的单位和农民的生产、生活，这是必须坚房地产法持的原则。没有这个原则就不能保证征地工作的顺利进行。5.有偿使用土地的原则：有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段。有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价出资、入股等。由于种种原因，目前对土地还没有全部实行有偿使用。在一个相当长的时间内，土地使用制度将实行双轨制，即土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度长期并存。对此，《城市房地产管理法》已有明确规定。6.依法征地原则：建设单位因城市建设征收土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征收土地的程序和法定的审批权限，依法办理了征收手续后，才能合法用地。凡无征地手续，或无权批准使用土地的单位批准使用的土地，或超权限批准使用的土地，均属非法征地，不受法律保护。房地产法（三）征收集体土地的审批权1.国务院审批：包括基本农田和除基本农田以外的耕地超过35公顷的以及其他超过70公顷的土地2.省、自治区、直辖市人民政府审批（省级政府以上）：征用农用地的，应当先行办理农用地转用审批（四）集体土地征收的程序1.建设用地的申请2.确定用地范围3.审批：征用土地方案拟定后，由县、市人民政府按照《土地管理法》规定的批准权限，经土地行政主管部门审查后，报人民政府批准。其中征用农用地，农用地转用批准权属国务院的，国务院批准农用地转用时批准征用土地，农用地转用和征用批准权属于省级人民政府的，省级人民政府同时批准农用地转用和征用土地;农用地转用批准权属于省级人民政府，而征用土地审批权属于国务院的，先办理农用地转用审批，后报国务院批准征用土地。4.发布征收公告：征用土地依法定程序批准房地产法后，由县级以上人民政府在当地予以公告。5.签定补偿安置协议：被征用土地的所有权人和使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。6.划拨（或出让）土地7.核发国有土地使用证8.建立征收土地档案二、集体土地征收补偿及安置标准（一）土地征收补偿及安置标准1.土地补偿费：土地补偿费是征地费的主要部分，是国家建设征收土地时，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而向其支付的款项。国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。根据《土地管理法》第四十七条有关规定，补偿的费用为前3年该土地平均产值的6至10倍2.地上附作物和青苗补偿费：包括房屋、树木、庄稼3.新菜基地开发建设基金4.安置补助费：根据征收耕地，按须安置的农业人口计算，其中安置人口=征收面积/房地产法人均耕地面积，人均安置补助费=人均耕地面积*前3年平均产值*安置补助（一般为4至6倍，但每公顷不超过前3年平均年产值的15倍），在人均耕地特别少的地区，按前述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费用和安置补助费总和最高不超过年产值的30倍(二)土地征用补偿费用的所有与使用1.土地补偿费2.地上附着物和青苗补偿费3.安置补助费：《土地管理法实施条例》第二十六条有相关说明三、我国集体土地征收法律制度的完善(一)区分征地和用地主体土地征用法律关系主体双方是特定的，征用方只能是国家，被征用方只能是所征土地的所有者，即农民集体。(二)完善集体土地征收法律制度1.通过有限列举、排除条款和程序规制对公共利益进行合理界定房地产法2.构建以公平补偿为宪法基本原则，以公益恪守、穷尽启动、先补后征、程序正当为具体原则的集体土地征收补偿原则体系3.扩大补偿的范围，将土地承包经营权和其他直接损失、间接损失纳入补偿范围4.以市场价值为补偿计算标准5.通过界定补偿受益资格和增加农民参与权来解决补偿费分配矛盾问题6.通过增加公共利益的认定程序、扩大当事人参与程序，增加救济程序结论根据我国集体土地征收制度的实际情况来看，现行的集体土地征收补偿法律制度主要存在六方面的问题：一是没有明确对公共利益的范围进行界定；二是在征地补偿原则问题上无论是宪法还是法律层面都没有明确规定；三是征地补偿范围仅包括安置补助费、土地补偿费等部分损失；四是征地补偿标准仍按土地年产值计算，标准偏低；五是征地补偿分配方面存在许多不公平；六是征地补偿程序的规定较模糊，缺乏强制行。针对我国集体土地征收补偿制度中存在的上述问题，我们国家可以借鉴国外经验结合我国法律现状和实际情况进行完善。房地产法参考文献：1.王太高，土地征收制度比较研究【J】，《比较研究》，2004年6期2.郭洁，土地征用补偿法律问题探析【J】，《当代法学》，2002年8期3.刘璇，论土地征收补偿原则【J】，《法制与社会》，2007年3期4.武光太，论土地征收应当对土地承包经营权进行补偿【J】，《经济研究导刊》，2009年15期5.任小兴，论当前我国农村土地征收中的利益冲突及解决对策【J】，《生产力研究》，2011年11期6.黄迪、程久苗、潘世东，土地征收过程中的利益关系分析【J】，《中国集体经济》，2011年33期