6-住房储蓄合同评价值

2.3住房储蓄合同评价值2.3.1住房储蓄合同评价值的含义住房储蓄银行如何衡量每位住房储蓄者对于住房储蓄集体（银行）所做贡献的大小，进而根据每位住房储蓄者贡献度大小为其提供相应的融资需求呢？业务实践中，住房储蓄银行通过“住房储蓄评价体系”来完成对于住房储蓄者贡献度衡量，统筹衡量选用的是单位合同额贡献度。住房储蓄银行会为住房储蓄合同设置“评价值”（一般为自然数），并定期计算所有合同的评价值，而后对其进行排序，住房储蓄者所购买产品的评价值等于或高于“评价值”的时候，住房储蓄银行会对这部分客户按照排名先后满足其融资需求。由此可见，住房储蓄合同评价值是指为保证住房储蓄客户无论其合同额度的大小，均能得到公正、平等的配贷机会，由住房储蓄银行对住房储蓄客户的存款贡献进行相应评价的量化结果。评价值系数是计算合同评价值的重要参数，不同的合同款型的评价值系数不同。评价值的具体测算方式在后面会进行详述。20世纪30年代末，德国的住房储蓄系统完成了重大改革，“评价值”概念开始被德国住房储蓄银行广泛使用。我国的住房储蓄银行借鉴德国住房储蓄产品研发模式，同样设置了“评价值”概念。2.3.2住房储蓄合同最小评价值与目标评价值合同评价值包括最小评价值和目标评价值。最小评价值是指配贷必须达到最低评价值，达到该评价值方可入围配贷序列。目标评价值是指在某个具体配贷日合同若想得到配贷必须达到的最低评价值。目标评价值依据可支配的资金池资金量确定，其最小值就是最小评价值。月度目标评价值根据当月的可支配配贷资金量予以确定。2.3.3住房储蓄合同评价值的计算1.评价值的计算公式在欧洲有多种评价值计算方式，本书我们这里只对我国市场中的住房储蓄合同评价值的计算方式进行介绍。简单来讲，我国市场中用来计算住房储蓄评价值的核心要素是客户的住房储蓄存款所产生的利息，因为存款利息是存款期限和存款金额的间接反映，公式如下：存款利息总额评价值系数超额存款奖励系数评价值＝住房储蓄合同额（以千元为单位）2.评价值公式分析1）评价日目前，我国的住房储蓄银行（中德住房储蓄银行）约定每月月末为评价日，在评价日对全量住房储蓄合同进行评价值计算，并判断其是否达到最小评价值和最低存款额等配贷条件，然后生成配贷序列（关于“配贷”将于后文详述）。2）住房储蓄存款利息概述（1）住房储蓄存款利率住房储蓄存款利率是指客户的住房储蓄合同账户内的存款可获得的利息率，用以计结存款利息。目前中德住房储蓄银行约定的结息周期是年，相应合同上定义的存款利率为年利率。不同住房储蓄合同类型对应着不同的存款利率（见表2-1）。表2-1合同类型对应存款利率合同类型存款利率标准AA型、标准CA型0.5％标准AB型、标准CB型0.5％标准AC型1％标准CC型1.2％标准HA型、标准HB型、标准HC型2.5％（2）住房储蓄存款利息的计算住房储蓄存款按年计息。利息额依据各类合同及其相应的利率而定。在实际业务中，住房储蓄银行会将每一年的住房储蓄存款所产生的利息加入本金一并计算下一期的利息，即实施年度复利计息。复利计算公式为：S＝P(1+r)nI＝S-P＝P[(1+r)n-1]式中，S为本息和，I表示利息额，P表示本金，r表示利率，n表示时间。假设存入银行100元，以1％的年利率每一年支付一次利息，两年后的本息和为：FV2＝100×（1+0.01）2＝102.01两年后存款利息为2.01元，如果客户存入更多的存款或存款较长时间，得到的利息将更多，例如存入50万元，两年后的存款利息为10050元，3年后的存款利息为15150.5元。3）评价值系数不同的住房储蓄合同类型的评价值系数不同，其数值的高低与存款进度成正比。表2-2是目前市场上的几种住房储蓄合同的评价值情况。表2-2合同类型对应评价值系数合同类型评价值系数合同类型评价值系数合同类型评价值系数AA1.6CA1.91HA0.37AB1.2CB1.27HB0.26AC0.4CC0.41HC0.214）超额存款奖励系数由于存款余额是评估住房储蓄者对集体贡献度的基础，当客户的存款超出最低存款额要求时，其将获得超额存款奖励，在评价值计算公式中将以超额存款奖励系数的方式体现，超额存款奖励系数大于等于1小于等于2，公式为：储蓄存款余额超额存款奖励系数＝最低存款项（1）储蓄存款余额储蓄存款余额是指缔结住房储蓄合同后，住房储蓄者有义务按照住房储蓄合同约定进行住房储蓄存款，住房储蓄账户中积累的存款额度是银行为其计结存款利息、计算评价值及政府补贴的基础。（2）最低存款额和最低存款比例（％）最低存款额指住房储蓄合同账户上最终的存款总额应达到的最低额。最低存款额＝合同额度×最低存款比例（％），其中最低存款比例会在住房储蓄产品参数中设定。目前市场中的住房储蓄合同一般要求的最低存款比例为合同额的50％，即要求客户的存款须达到合同额的一半。如果客户签订了一份额度为100万的合同，按照最低存款比例50％的要求，客户需缴存的最低存款额为：最低存款额＝100万×50％＝50万即客户需存满50万元。（3）超额存款奖励系数的计算举例，住房储蓄合同信息如下：合同金额180000元，类型为标准CC型，存款余额95000元，请计算该合同的超额存款奖励系数。首先计算住房储蓄合同最低存款额（最低存款比例按照50％计算）：最低存款额＝18万×50％＝9万则超额存款奖励系数：95000÷90000≈1.056此案例中的超额存款奖励系数超过1，根据规则（1≤超额存款奖励系数≤2），按照1.056计入评价值计算公式。从住房储蓄超额存款奖励系数的设置来看，在合同额度不变的情况下，超额存款奖励系数与评价值成正比关系，体现着住房储蓄银行对于多做存款贡献客户的认同和回报。5）评价值计算举例评价值在银行系统中一般不采取四舍五入的算法，以此保证对每位住房储蓄者的公平。根据评价值计算公式，举例讲解：存款利息总额评价值系数超额存款奖励系数评价值＝住房储蓄合同额（以千元为单位）举例1：住房储蓄合同信息如下：合同金额180000元，类型为标准AA型，存款余额70000元，存款利息总额753元，计算该合同的评价值。超额存款奖励系数＝70000÷90000≈0.778（按1计算）评价值系数参考表2-2数据为1.6，评价值＝（753×1.6×1）÷180＝6.693如果按照目前国内住房储蓄银行设定的最小评价值为“8”的标准，则此份合同评价值为6.693，还未达到配贷条件，即客户还不能申请支取存款和发放贷款。举例2：住房储蓄合同信息如下：合同金额180000元，类型为CA型，存款余额90000元，存款利息总额1000元，请计算该合同的评价值。超额存款奖励系数＝90000÷90000＝1评价值系数参考表2-2数据为1.91，评价值＝（1000×1.91×1）÷180＝10.611此份合同评价值为10.611，已超过最小评价值“8”的标准，客户在满足其他配贷条件后可向住房储蓄银行申请贷款。3.合同变更与评价值的调整在实际业务操作过程中，由于住房储蓄者自身收入情况、家庭情况，或因社会情况、楼市情况的变化，导致其购房融资计划发生改变，进而向住房储蓄银行提出变更住房储蓄合同。例如，对合同类型进行变更，由于不同合同类型的存款利率不同，住房储蓄合同自存款利率低的类型向存款利率高的类型转换时，较高利率自转换当年的年初开始采用（银行向客户让利），在这种情况下必然会对客户的住房储蓄评价值计算产生影响，其评价值须于下一个评价日重新计算。举例：客户拥有住房储蓄合同金额200000元，类型为标准CA型，当年年初一次性存款余额100000元，11月底提出变更合同类型为标准CC型（见表2-3），此时存款利息总额为458.3元，评价值为4.376。变更后的评价值计算方式如下：表2-3合同类型举例合同类型CACC存款利率0.5％1.2％评价值系数1.910.41变更后利息额度＝100000×0.012/12×11＝1100变更后的合同评价值为＝（1100×0.41×1）/180＝2.505即变更后标准CC型合同评价值为2.505。