上海市住宅物业管理规定

上海市住宅物业管理规定（修订草案）（修订草案）第一章总则第一条（目的和依据）为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。第二条（适用范围）本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。第三条（定义）本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。本规定所称业主，是指房屋的所有权人。本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。本规定所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。第四条（主管部门）市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区、县房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理；其设立的房屋管理派出机构（以下简称房管办事处），负责具体物业管理的监督管理工作。第五条（相关政府职责）区、县人民政府应当建立住宅小区综合管理联席会议制度，召集区、县相关行政管理部门和单位参加，负责辖区内物业管理各项工作的部署、推进和协调，并加强对业主大会、业主委员会各项工作的组织推动和指导监督。乡、镇人民政府和街道办事处应当相应建立本辖区住宅小区综合管理联席会议制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，并具体落实对业主大会、业主委员会组建和日常运作的指导和监督工作。第六条（行业自律）市物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理的社会组织，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，维护物业服务企业合法权益。本市鼓励物业服务企业加入市物业管理行业协会。第二章业主及业主大会第七条（物业管理区域划分标准）住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；但被道路、河道分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。第八条（物业管理区域核定）规划行政管理部门在住宅建设工程设计方案审查时，应当就物业管理区域划分的内容，征求区、县房屋行政管理部门意见。建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区、县房屋行政管理部门申领物业管理区域核定单。区、县房屋行政管理部门应当在五日内出具物业管理区域核定单。建设单位在房屋销售时，应当将区、县房屋行政管理部门核定的物业管理区域范围，通过合同约定方式向物业买受人明示。第九条（物业管理区域的调整）尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区、县房屋行政管理部门应当会同乡、镇人民政府或者街道办事处，按照第七条的规定，结合当地居民委员会、村民委员会的布局划分物业管理区域。调整物业管理区域的，还应当征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业管理区域调整后，区、县房屋行政管理部门应当在相关物业管理区域内公告。第十条（物业资料的备案）建设单位在办理房屋交付使用许可手续时，应当向房管办事处提交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。业主可以向房管办事处申请查询本物业管理区域内的前款所述资料。第十一条（业主大会成立条件）业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。第十二条（业主大会成立的启动）物业管理区域符合本规定第十一条第二款所列条件之一的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面报告，并提供下列资料：（一）物业管理区域核定单；（二）物业服务企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房）配置证明；（三）业主清册和物业建筑面积；（四）物业出售并交付使用时间；（五）已筹集的专项维修资金清册。建设单位未及时书面报告的，业主可以向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。第十三条（筹备组的组成）乡、镇人民政府或者街道办事处接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内，应当组建业主大会筹备组（以下简称筹备组）。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告。筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第十八条第二款规定，人数所占比例应当高于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。筹备组中的业主代表，由街道办事处或者乡、镇人民政府组织业主推荐产生，被推选为业主委员会成员候选人的业主代表，应当退出筹备组。筹备组可以预先设定筹备组候补成员，待筹备组成员不足时予以增补。第十四条（筹备组的工作）筹备组应当做好以下筹备工作：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；（五）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候选人名单；（六）制定业主委员会选举办法；（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。筹备组应当自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。第十五条（业主大会职责）业主大会除履行《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。第十六条（业主大会会议形式及表决规则）业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主同意。业主大会决定筹集和使用专项维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并依据委托人对所议事项的意见进行投票表决。第十七条（业主大会议事规则）首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主小组的设立、业主委员会的组成和任期等事项作出约定。第十八条（业委会的产生及监督）业主委员会由业主大会会议选举产生，依法履行职责，任期为三年到五年。业主大会可以决定建立监督机制，由其他业主代表或者其委托的第三方，对业主委员会的活动进行监督。业主委员会成员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。业主有违法搭建、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形且未改正的，不得担任业主委员会成员。业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生，负责召集和主持业主委员会会议。第十九条（业委会的备案）业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案：(一）业主大会会议记录和会议决定；(二）业主大会议事规则；(三）管理规约；(四）业主委员会成员的名单和基本情况。乡、镇人民政府或者街道办事处对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。第二十条（业主大会会议召开规范）召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地房管办事处、居民委员会或者村民委员会，邀请房管办事处、居民委员会或者村民委员会派代表参加，并听取房管办事处、居民委员会或者村民委员会的意见、建议。业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当责令其限期召开；逾期不召开的，乡、镇人民政府或者街道办事处可以组织召开业主大会会议。第二十一条（业委会工作制度）业主委员会应当建立定期接待制度，听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动，以及物业管理中各项重要事项的记录，并妥善保管。业主委员会应当建立信息公开制度，按照规定主动公布物业管理中的重大事项和各项决定，并接受业主查询所保管的物业管理信息。第二十二条（业委会换届改选）业主委员会任期届满的两个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。乡、镇人民政府或者街道办事处应当在六十日内组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。换届改选小组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本规定第十八条第二款的规定，人数所占比例应当高于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：（一）选聘、解聘物业服务企业；（二）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；（三）其他重大事项。第二十三条（换届改选资料移交和备案）业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交换届改选小组保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，换届改选小组应当及时提供。新一届业主委员会选举产生后，应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理换届备案手续，并由换届改选小组在备案后十日内，将其保管的本条第一款所述物品移交新一届业主委员会。拒不移交本条第一款所述物品的，新一届业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交，也可以向人民法院提起诉讼。第二十四条（业委会成员移交物品）不再担任业主委员会成员的，应当在十日内将其保管的本规定第二十三条第一款所述物品移交业主委员会；拒不移交的，业主委员会可以按照本规定第二十三条第三款规定处理。第二十五条（业委会补选和提前换届改选）业主委员会出现成员人数不足二分之一或者其他无法正常运作情形的，业主大会应当作出决定启动补选或者提前换届改选程序。第二十六条（业委会变更和注销备案）业主委员会的名称、所辖区域范围、成员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理变更备案手续。因物业管理区域调整、房屋灭失或者其他原因致使业主委员会无法存续的，业主委员会应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理注销备案手续。第二十七条（备案办理期限）按照本规定第十九条、第二十三条、第二十六条规定，乡、镇人民政府或者街道办事处受理业主委员会备案后，应当在二十日内完成备案手续，并将备案资料抄送区、县房屋行政管理部门。第二十八条（业主小组职责）同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组应当履行下列职责：（一）讨论业主大会拟讨论事项；（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿；（三）决定本小组范围内住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护；（四）决定本小组范围内的其他事项。业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组行使前款规定职责的程序，参照本物业管理区域业主大会议事规则执行。第二十九条（协调会议制度）乡、镇人