搜索
1编号：xx(估)字2014第0697号陕西xxx房地产评估有限公司房地产抵押估价报告委托估价方：xxx估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。估价人员：xxxxxx估价作业日期：2014.11.27—2014.11.30陕西xx房地产评估有限公司电话：xxxxxxx地址：西安市xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx邮编：7100002目录致委托方函……………………………………………………3估价师声明……………………………………………………4第一部分房地产估价结果报告……………………………5第二部分假设和限定条件…………………………………10第三部分房地产估价技术报告……………………………11第四部分附件………………………………………………283致委托方函xxx(先生/女士)：承蒙您的委托，我公司对坐落于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，(建筑面积56486平方米)进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2014年11月28日。我们依据房地产估价的相关法律、法规、技术规程及操作规范，遵循公平、公正、公开的估价原则，于2014年11月27日开始评估作业，现已完成评估工作并提交房地产估价报告，估价对象抵押价值为693591594元(大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整)，单价12279元/平方米，具体估价结果及过程详见房地产估价报告正文。此致陕西xxxx房地产评估有限公司二O一四年十一月二十七日4估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7、本估价对象为位于西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米。报告编号兴业(估)字2014第0697号，估价时点为2014年11月28日，房地产抵押评估价值为693591594元。估价师签章：5第一部分房地产估价结果报告一、委托估价方：xxxx二、评估方：陕西兴业房地产评估有限公司三、估价人员：xxxxx四、复核人员：xxxxx五、估价时点：2014.11.28六、估价作业日期：2014.11.27—2014.11.30七、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值八、估价对象：西安市曲江新区汇新路与会展东路交汇处曲江国际金融中心写字楼，建筑面积56486平方米.九、估价依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》；2.《中华人民共和国土地管理法》；3.《中华人民共和国担保法》；4.《城市房地产抵押管理办法》5.《房地产估价规范》国家标准GB/T50291-1999；6.《房地产抵押估价指导意见》7.中华人民共和国房屋所有权证[西安市房权证曲江新区字第1150102021-21-18-21302~1号]；8.估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料十、估价对象房地产概况1.位置坐落及环境概况曲江国际金融中心是位于曲江会展商务板块的首席5A甲级写字楼，占据着西安中轴进入曲江的门户位置，位于曲江CBD会展板块显6赫区位，紧邻曲江国际会展中心与会议中心，领驭城市繁华和交通动脉。1分钟车程到达南三环、绕城高速，5分钟车程到达南二环，10分钟到西高新，15分钟到达钟楼，40分钟直达机场，紧邻地铁2号线，出入城市方便快捷。曲江国际金融中心以繁华的生活坐标和立体交通网，构筑贯通曲江的10分钟生活圈，这里有曲江国际会展中心，曲江国际会议中心等会展配套，这里有影响世界的风景，影响世界的企业文化，这里有顶级星级酒店，奢享商务高度，这里有大唐不夜城，曲江音乐厅，曲江美术馆，太平洋影城，大雁塔北广场，曲江海洋馆等国际级文化配套，精彩无处不在。2.房地产状况曲江国际金融中心整体29层（地上27层，地下2层），1-3层为商铺，4-27层为写字楼。占地面积5460㎡，总建筑面积56486㎡，标准层面积1745㎡，开间面积300-1775平方米，电梯配置客梯8部、货梯2部，建筑结构使用框架核心筒设计，并且核心筒采用目前国际领先的背向设计技术，大大提高办公空间使用率与内部昭示性；标准层采用无柱无次梁设计，使办公空间更加宽敞开扬并且可以自由分割自由组合，同时立面采用荷兰飞利浦公司倾情打造的泛光照明系统绿化设施完善；物业管理为长城物业管理有限公司，物业管理较好，绿化率率较高，办公环境优良，建成于2014年。曲江国际金融中心拥有西安市写字楼绝无仅有的600平米、10米挑高精装双大堂设计，从入口处即体现企业家尊贵的身份，10+2部国际一线品牌-瑞士迅达电梯、并且两部专供总裁独立使用。每层特设4个总裁独立盥洗室，提高私密性和安全性，顶楼总裁专属俱乐部，彰显高贵身份。西安首创可开启式恒温天幕泳池，私享特权，让商务办公更加精彩。同时项目引进奥运金牌物管-长城物业，倾力打7造西安商用物业服务新标准。曲江国际金融中心外立面采用Low-E玻璃加高档石材，具备绝佳的保温、隔热、防噪特性。每户配有VRV分户变频中央空调、做到分户控制分户计量，市政地辐热供暖。全面降低企业能耗，实现经济办公。电梯分流设计，候梯时间大大缩短。曲江国际金融中心以世界者的姿态，倾力打造曲江商务顶级标准。3权属状况根据委托方提供的有关资料《房屋所有权证》，确认委托方为此次评估物业权利人，权属来源：购买商品房；用途：写字楼十一、价值定义房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。十二、估价原则本估价报告在坚持公平、公正、公开的工作原则的基础上，遵循以下原则:1、合法原则；2、最高最佳使用原则；3、替代原则；4、估价时点原则等。十三、估价方法8根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法三种。估价对象所在区域住宅类房地产交易实例较多，可比实例易于选择，因而采用市场比较法评估为最佳方法。十四、房地产变现能力分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。房地产的变现能力与宏观经济环境、该房地产的区域房地产价格走势、房地产自身特性以及变现方式等有密切的关系。本次抵押的房地产用途为商业服务，根据估价人员市场调查分析，目前该区域对写字楼类房地产需求较为稳定，价格波动不大，未来价格下降可能性不大，根据估价对象的地理位置、使用用途、周边自然人文环境状况、建筑面积等情况，确定估价对象房地产的变现能力较好。十五、房地产抵押估价报告使用提示(一)、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。(二)、对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注:估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。9(三)、估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。十六、估价结论经评估人员综合分析，结合估价目的，房地产最终抵押价值可以确定为693591594元(大写：人民币陆亿玖仟叁佰伍拾玖万壹仟伍佰玖拾肆元整)陕西xx房地产评估有限公司二O一四年十一月三十日10第二部分假设和限定条件一、估价报告结论成立的假设前提：1、委托方提供资料属实。2、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。二、估价报告使用的限制条件：1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。2、本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要修正甚至重新估价。3、本估价报告自出具之日起有效期限为一年，若有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。4、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表11第三部分房地产估价技术报告一区位因素分析1.地理位置曲江国际金融中心写字楼位于西安市曲江新区汇新路与会展东路东北角，紧邻曲江国际会展中心与会议中心，领驭城市繁华和交通动脉，商服设施齐全。2．交通便捷度：待估对象位于曲江新区，交通便捷度较高。1分钟车程到达南三环、绕城高速，5分钟车程到达南二环，10分钟到西高新，15分钟到达钟楼，40分钟直达机场，紧邻地铁2号线，出入城市方便快捷。3．周边环境及商业繁华度：估价对象位于正在开发建设中的西安曲江新区，该区域为集娱乐、休闲、旅游、商务、居住为一体的大型度假区，附近有多所著名的大学院校及大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋世界等及人文景观，国美电器、小寨商业中心，距小寨商业圈仅1.5公里左右。各类物业相辅相成，互为推动，形成规模效应。4．基础设施条件：区域内基础设施条件达到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通电、通讯、供暖、供气及土地平整.二个别因素曲江国际金融中心是位于曲江会展商务板块的首席5A甲级写字楼，占据着西安中轴进入曲江的门户位置，位于曲江CBD会展板块显赫区位，紧邻曲江国际会展中心与会议中心，领驭城市繁华和交通动脉。1分钟车程到达南三环、绕城高速，5分钟车程到达南二环，10分钟到西高新，15分钟到达钟楼，40分钟直达机场，紧邻地铁2号12线，出入城市方便快捷。曲江国际金融中心以繁华的生活坐标和立体交通网，构筑贯通曲江的10分钟生活圈，这里有曲江国际会展中心，曲江国际会议中心等会展配套，这里有影响世界的风景，影响世界的企业文化，这里有顶级星级酒店，奢享商务高度，这里有大唐不夜城，曲江音乐厅，曲江美术馆，太平洋影城，大雁塔北广场，曲江海洋馆等国际级文化配套，精彩无处不在。曲江国际金融中心拥有西安市写字楼绝无仅有的600平米、10米挑高精装双大堂设计，从入口处即体现企业家尊贵的身份，10+2部国际一线品牌-瑞士迅达电梯、并且两部专供总裁独立使用。每层特设4个总裁独立盥洗室，提高私密性和安全性，顶楼总裁专属俱乐部，彰显高贵身份。西安首创可开启式恒温天幕泳池，私享特权，让商务办公更加精彩。同时项目引进奥运金牌物管-长城物业，倾力打造西安商用物业服务新标准。曲江国际金融中心外立面采用Low-E玻璃加高档石材，具备绝佳的保温、隔热、防噪特性。每户配有VRV分户变频中央空调、做到分户控制分户计量，市政地辐热供暖。全面降低企业能耗，实现经济办公。电梯分流设计，候梯时间大大缩短。曲江国际金融中心以世界者的姿态，倾力打造曲江商务顶级标准。三市场背景分析曲江新区自1996年启动建设以来，先后投入资金10亿元用于基础设施建设，修建开通了雁塔南路、雁南一路、雁南二路、芙蓉西路、环湖路等城市道路。近年来，西安市的写字楼市场销售日趋活跃，市场销售量较大，价格稳中有升，特别是曲江新区，房地产投资项目较多,房地产发展和升值空间看好，是房地产投资和置业的理想区域。可以从以下三个方面详细分析1.地理位置13曲江新区原名西安曲江旅游度假区，是陕西省人民政府于1993